Jakomäen sydän -palvelurakennuksen hankesuunnitelman hyväksyminen
V 29.8.2018, Jakomäen sydän -palvelurakennuksen hankesuunnitelman hyväksyminen
Päätös
Kaupunginhallitus esitti kaupunginvaltuustolle seuraavaa:
Kaupunginvaltuusto hyväksyy Jakomäen sydän -palvelurakennuksen 20.4.2018 päivätyn hankesuunnitelman siten, että hankkeen enimmäislaajuus on 10 990 brm² ja rakentamiskustannusten enimmäishinta on arvonlisäverottomana 37 180 000 euroa tammikuun 2018 kustannustasossa.
Päätös on ehdotuksen mukainen.
Jakomäen alueella on viisi peruskorjausikään tullutta palvelurakennusta. Päiväkodit Kotilo ja Naava sekä Jakomäen peruskoulun rakennukset osoitteissa Huokotie 3 ja Somerikkopolku 6. Huokotie 3:n rakennuksessa toimii lisäksi nuorisotalo ja siellä on tilat alueella toimiville kansalaisjärjestöille. Osoitteessa Somerikkokuja 1 on entinen koulurakennus, joka ei ole enää käytössä.
Jakomäen kehittämishankkeen lähtökohtana on näiden viiden alueella sijaitsevan palvelurakennuksen peruskorjauksen korvaaminen yhdellä peruskorjaus- ja laajennushankkeella sekä asuntojen rakentaminen vapautuville tonteille. Jakomäen sydän -palvelurakennukseen tulevat sijoittumaan koulu, päiväkoti, nuorisotalo, leikkipuistotoiminta sekä alueella toimivat kansalaisjärjestöt. Palvelurakennus toteutetaan projektiallianssimuotoisena hankkeena.
Jakomäen sydän -hankkeesta on laadittu 28.2.2017 päivätty tarveselvitys, jonka aiemmat opetuslautakunnan suomenkielinen jaosto (28.3.2017 § 18), nuorisolautakunta (30.3.2017 § 23) ja varhaiskasvatuslautakunta (4.4.2017 § 40) ovat hyväksyneet.
Hankkeesta on laadittu 20.4.2018 päivätty hankesuunnitelma. Työryhmässä on ollut edustettuina kaupunkiympäristön toimiala, kasvatuksen ja koulutuksen toimiala, kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala, hankkeen toteuttajaksi valittu allianssikumppani sekä arkkitehtisuunnittelijoiksi valitut allianssikumppanit. Suunnitelma perustuu hankkeesta järjestetyn arkkitehtuurikutsukilpailun voittaneeseen ehdotukseen.
Hankkeen suunnittelun aikana on tehty yhteistyötä asemakaavoituksen kanssa sekä kuultu asiantuntijoina rakennusvalvontapalveluiden sekä pelastuslaitoksen edustajia.
Kasvatus- ja koulutuslautakunta on antanut hankkeesta puoltavan lausunnon 19.6.2018 § 125. Kulttuuri- ja vapaa-aikalautakunta on 19.6.2018 § 137 antanut hankkeesta puoltavan lausunnon.
Jakomäen keskiosan kehittämishanke
Kaupunki on hankkinut kilpailumenettelyllä allianssikumppanin kehittämään aluetta sekä toteuttamaan uuden palvelurakennuksen yhdessä tilaajan kanssa. Aiempi kiinteistölautakunta päätti 16.6.2016 § 267 hyväksyä allianssikumppaniksi laatu- ja palkkiovertailulla parhaaksi arvioidun tarjoajaryhmittymä NCC - Optiplan.
Allianssikumppani ja kaupunki järjestivät yhdessä arkkitehtuurikutsukilpailun, jonka tavoitteena oli löytää ratkaisu Jakomäen keskiosan uudistamiselle sekä huonokuntoisissa rakennuksissa oleville toiminnoille. Tavoitteena oli luoda edellytyksiä uudelle asuntotuotannolle alueella. Kiinteistölautakunta päätti 18.5.2017 § 256 hyväksyä arkkitehtuurikutsukilpailun tuloksen palkintolautakunnan arvostelupöytäkirjan mukaisesti. Hankkeen suunnittelijaksi valittiin arkkitehtuurikilpailun voittanut arkkitehtiryhmä Auer & Sandås Arkkitehdit Oy ja Arkkitehtitoimisto Opus Oy, jotka on sittemmin kytketty allianssikumppaneiksi.
Allianssikumppanin valinta ja arkkitehtuurikilpailun järjestäminen tehtiin yhteistyössä käyttäjien ja kaupunkisuunnitteluviraston kanssa. Valittu allianssityöryhmä on tehnyt yhteistyötä maankäyttö- ja kaupunkirakenne -palvelukokonaisuuden kanssa suunnittelun edetessä. Asemakaavan muutoksen valmistelu ja uuden palvelurakennuksen suunnittelu ovat edenneet voittaneen ehdotuksen pohjalta.
Allianssitoteutusmalli
Allianssi on rakennushankkeen toteutusmuoto, jossa tilaaja hankkii suunnittelijat ja rakentajat kehittämään ja toteuttamaan hankkeen yhdessä tilaajan kanssa. Allianssin periaatteita ovat yhteinen organisaatio ja yhteiset tavoitteet sekä riskien ja hyötyjen jakaminen.
Allianssitoteutus käynnistyy kumppanien valinnan jälkeen kehitysvaiheella, jonka aikana asetetaan hankkeen laatu-, laajuus-, aikataulu- ja kustannustavoitteet. Hankkeen onnistumista mitataan keskeisten tavoitteiden toteutumisen perusteella.
Hankkeen enimmäishinta koostuu allianssin tavoitekustannuksesta ja tilaajan kustannuksista. Tavoitekustannus muodostuu osapuolille syntyvistä todellisista korvattavista kustannuksista, palkkiosta ja riskivarauksesta. Lisäksi tilaaja varaa rahoituksen hankkeen valmistelukustannuksiin, tilaajan riskivaraukseen sekä bonuspooliin. Hankkeelle varatusta bonuspoolista maksetaan osapuolille kannustinpalkkiota tulostavoitteiden toteutuessa.
Kehitysvaiheen jälkeen laaditaan toteutusvaiheen allianssisopimus, jossa hankkeelle määritellään sitovat tulostavoitteet ja asetetaan näiden seuraamiselle mittarit. Toteutusvaiheen allianssisopimus kattaa hankkeen rakentamisvaiheen erikseen sovittavine jälkiseuranta-aikoineen. Suunnittelussa ja toteutuksessa tehdään yhteistyötä tehokkaiden ja taloudellisten toteutustapojen kehittämiseksi.
Jakomäen sydän -palvelurakennuksen hankesuunnitelma
Jakomäen alueen kouluille, päivähoidolle, nuorisotoimelle ja leikkipuistotoiminnalle esitetään rakennettavaksi uudet tilat. Rakennuksen mitoituksessa varaudutaan nykyisten tilojen korvaamisen lisäksi alueen väestöennusteen mukaiseen palvelutarpeen kasvuun.
Uudet tilat toteutetaan yläkoulun rakennuksen laajennuksena. Hankkeen yhteydessä puretaan osa yläkoulun tiloista. Rakennuksessa oleva, jo aiemmin peruskorjattu uimahalli jatkaa toimintaansa nykyisissä tiloissaan ja sen yläpuolella oleva koulun liikuntasali perusparannetaan.
Uuteen rakennukseen sijoitetaan nykyisten päiväkotien Naavan ja Kotilon sekä leikkipuisto Jakomäen korvaavat tilat. Päiväkotihoitoa varten suunnitellaan tiloja noin 210:lle 1-6 -vuotiaalle lapselle. Jakomäen peruskoulun luokka-asteiden 1-9 mitoituksen tavoitteeksi on asetettu 740 oppilaspaikkaa, tehostetussa käytössä 814 oppilaspaikkaa. Nuorisotalon toiminta siirtyy nykyisistä tiloista uuteen palvelurakennukseen. Liikuntapuistoa täydennetään uusilla puku-, pesu- ja varastotiloilla, joka toimii samalla kohteeseen edellytettynä väestönsuojana.
Jakomäen alueella toimii aktiivinen asukasyhdistys Koillis-Seura ry, jolla on ollut käytössään pysyvät tilat nykyisen nuorisotalon yläkerrassa. Saman rakennuksen tiloissa toimii myös Pienperheyhdistys ry. Yhdistyksille ja muulle kansalaiskäytölle tarjotaan toimintamahdollisuus myös uudessa rakennuksessa. Tilojen suunnittelussa on otettu huomioon mahdollisuus tarjota tiloja varausjärjestelmän kautta kaupunkilaisten käyttöön.
Jakomäen sydän -palvelurakennusta on suunniteltu yhteistyössä eri käyttäjäryhmien kanssa. Kasvatuksen ja koulutuksen toimiala sekä kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala ovat ryhtyneet yhteistyössä organisoimaan talon hallintoa ja tilojen varausmenettelyä.
Hankkeen laajuus
Hankkeen kokonaislaajuus on 10 990 brm², 9 003 htm², 7 994 hym².
Uudisrakennuksen laajuus on 9 241 brm², 7 784 htm², 6 852 hym².
Pukuhuone- ja väestönsuojarakennuksen laajuus on 405 brm²,
348 htm², 337 hym². Perusparannuksen laajuus on 1 344 brm², 871 htm², 805 hym².
Purettavan rakennuksen osan laajuus on 4 248 brm².
Hankkeen rakentamiskustannukset
Hankkeen enimmäishinta koostuu tavoitekustannuksesta ja tilaajan kustannuksista. Kustannusarvion mukaan hankkeen enimmäishinta kustannustasossa 1/2018 RI = 155,9; THI = 180,8 on arvonlisäverottomana 37 180 000 euroa (3 383 euroa/brm²).
Hankkeen toteutukselle asetettu allianssin tavoitekustannus on arvonlisäverottomana 34 970 000 euroa. Tilaajan kustannuksiin varataan arvonlisäverottomana 2 210 000 euroa.
Muut allianssin kustannukset
Arkkitehtuurikilpailun palkintojen kustannukset olivat arvonlisäverottomana 240 000 euroa. Kiinteistölautakunta hyväksyi kokouksessaan 18.5.2017 palkintojen kustannuksen arkkitehtuurikutsukilpailun tuloksen hyväksymisen yhteydessä.
Kilpailun voittaneen ehdotuksen pohjalta laaditun asemakaavan muutoksen valmisteluun liittyvät allianssin suunnittelukustannukset ovat arvonlisäverottomana yhteensä 360 000 euroa.
Palvelurakennuksen tontin rakentamiskelpoiseksi saattamiseksi puretaan ennen rakentamisen aloitusta alakoulun sivurakennus ja leikkipuistorakennus. Nämä purkukustannukset eivät sisälly palvelurakennukselle kohdistettaviin kustannuksiin. Purkamisen kustannukset ovat arvonlisäverottomana 340 000 euroa.
Kaupunkiympäristön rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuus vastaa edellä kerrotuista kustannuksista, jotka ovat arvonlisäverottomana yhteensä 940 000 euroa.
Tilakustannus käyttäjille
Hankkeen arvioitu tilakustannus on noin 176 000 euroa/kk, eli 2 112 000 euroa vuodessa. Vuokra on noin 19,50 euroa/m²/kk, mikä koostuu noin 15,70 euroa/m²/kk pääomavuokrasta ja 3,80 euroa/m²/kk ylläpitovuokrasta. Neliövuokran perusteena on 9 003 htm². Lopullinen pääomavuokra tarkistetaan toteutuneiden kustannusten mukaan. Ylläpitovuokra tarkistetaan valmistumisajankohdan ylläpitovuokraa vastaavaksi.
Alustavan arvion mukaan vuokra jakaantuu siten, että kasvatuksen ja koulutuksen toimialan tilakustannus on 161 000 euroa/kk, kulttuurin ja vapaa-ajan toimialan tilakustannus on 15 000 euroa/kk.
Sisäisen vuokran jyvitys kasvatuksen ja koulutuksen toimialan käyttäjien välillä sekä yhteiskäytön osalta kaikkien käyttäjien kesken määritellään myöhemmin yhteistyössä käyttäjien kanssa.
Välttämättömien väistötilajärjestelyjen aiheuttamat kustannukset on otettu huomioon vuokraa määritettäessä.
Rahoitus
Vuoden 2018 talousarvion talonrakennushankkeiden rakentamisohjelmassa
vuosiksi 2018–2027 hankkeen rakentaminen on merkitty vuosille
2019-2020 yhteensä 30,0 miljoonan euron suuruisena. Hankkeen
37,18 miljoonaan euroon kasvanut rahoitustarve otetaan huomioon laadittaessa talonrakennushankkeiden rakentamisohjelmaa vuosille 2019–2028.
Hankkeen toteutuksen edellyttämä 37,18 milj. euron rahoitustarve otetaan huomioon uudessa rakentamisohjelmaesityksessä.
Väistötilat
Tilajärjestelyt toteutetaan niin, että väistötilojen tarve jää mahdollisimman vähäiseksi. Koulun ja päiväkotien toiminta jatkuu pääsääntöisesti nykyisissä tiloissa kunnes uudet tilat valmistuvat.
Koulun liikunnan opetuksen tarvitsemien väistötilojen kustannukset yhden lukukauden ajalta ovat arvonlisäverottomana yhteensä noin 18 000 euroa. Leikkipuiston väistötilojen kustannukset kahden vuoden ajalta ovat arvonlisäverottomana yhteensä noin 350 000 euroa.
Hankkeen toteutus ja aikataulu
Hanke toteutetaan projektiallianssimuotoisena. Hankkeen toteutusvaiheen allianssisopimus allekirjoitetaan, kun hankesuunnitelma on hyväksytty.
Helsingin kaupunki ja valitut allianssikumppanit kehittävät ja toteuttavat Jakomäen sydän -palvelurakennuksen yhteistoiminnassa. Rakennus valmistuu Helsingin kaupungin omistukseen ja sen ylläpidosta vastaa kaupunkiympäristön toimialan ylläpito-palvelut.
Hanke on suunniteltu siten, että toteutus alkaa rakennuspaikan valmistelulla syksyllä 2018. Palvelurakennuksen rakentaminen alkaa tammikuussa 2019 ja tilat valmistuvat kesäkuussa 2020.
Lausunnot
Kasvatuksen ja koulutuksen toimialan työsuojelun yhteistoimintahenkilöstö on antanut hankesuunnitelmasta 1.2.2018 päivätyn lausunnon. Lausunnossa esitetyt näkökohdat otetaan suunnittelussa huomioon. Lausunto on liitteenä 2.
Kasvatus- ja koulutuslautakunta on antamassaan lausunnossa todennut, että jatkosuunnittelussa tulee kiinnittää huomiota siihen, että hankkeen kustannuksia seurataan tiiviisti suunnittelun kaikissa vaiheissa
kustannustavoitteen saavuttamiseksi. Lisäksi hankesuunnitelmassa
mainitussa vuokra-arviossa tulee pitäytyä sekä hankkeen valmistuminen aikataulun mukaisesti tulee varmistaa.
Kulttuuri- ja vapaa-aikalautakunnan on antamassaan lausunnossa todennut, että kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala sitoutuu omalta osaltaan hankkeen toteutukseen. Toimiala pitää erittäin tärkeänä Jakomäen Sydän -talon toteuttamista yhteisen suunnittelun keinoin alueelle, jonka tulevaisuutta,
palvelutasoa ja julkista kuvaa uusi talo tukee merkittävästi. Jatkosuunnittelussa tulee kuitenkin kiinnittää huomiota että liikuntapuiston tilojen ylläpitovuokra pitää tarkistaa kylmän varastotilan osalta kuvatun mukaiseksi.
Kulttuuri- ja vapaa-aikalautakunta 19.06.2018 § 137
Lausunto
Kulttuuri- ja vapaa-aikalautakunta antoi kaupunkiympäristön toimialalle 20.4.2018 päivätystä Jakomäen sydän -hankkeen hankesuunnitelmasta puoltavan lausunnon. Jakomäen sydän sisältää yhtenäisen peruskoulun, nuoriso- ja päiväkotitilojen sekä liikuntapuiston puku-, pesu- ja varastotilojen rakentamisen. Lisäksi lautakunta lausuu seuraavaa:
Hankesuunnitelma vastaa pääosin hyvin tarveselvityksessä asetettuja tavoitteita. Jakomäen uuden monitoimitalon rakentamista on suunniteltu pitkään. Koulun, päiväkodin, leikkipuiston, uimahallin sekä nuorisotalon yhdistelmä on poikkeuksellinen ja vaativa kokonaisuus.
Toimialan sisällä on tiedostettu alueen positiivinen väestökehitys (erittäin merkittävää kasvua ajalla 2017–2021) sekä kasvavat tarpeet erityisesti mukana olevien käyttäjäryhmien osalta. Kaikkien toimijoiden erityistarpeiden huomioiminen sekä yhteiskäytön pelisääntöjen esilletuominen on vahvistanut käyttäjien sekä asukkaiden yhteistyötä hankkeessa.
”Jakomäen sydän” -nimellä etenevä hanke on yhteisen johtamismallin kautta rakentuva palvelukokonaisuus, jossa on huomioitu aiempien positiivisten kokemusten myötä myös asukkaiden mukanaolo suunnittelun alusta saakka.
Kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala sitoutuu omalta osaltaan hankkeen toteutukseen. Toimiala pitää erittäin tärkeänä Jakomäen Sydän -talon toteuttamista yhteisen suunnittelun keinoin alueelle, jonka tulevaisuutta, palvelutasoa ja julkista kuvaa uusi talo tukee merkittävästi.
Jatkosuunnittelussa tulee kuitenkin kiinnittää huomiota että liikuntapuiston tilojen ylläpitovuokra pitää tarkistaa kylmän varastotilan osalta kuvatun mukaiseksi.
Esittelijä
Lisätiedot
Matti Kuusela, tilapalvelupäällikkö, puhelin: 310 87783
Harri Taponen, erityissuunnittelija, puhelin: 310 89036
Hannu Keski-Hakuni, tekniikan päällikkö, puhelin: 310 29872
Kasvatus- ja koulutuslautakunta 19.06.2018 § 125
Lausunto
Kasvatus- ja koulutuslautakunta antoi kaupunkiympäristön toimialalle 20.4.2018 päivätystä - Jakomäen sydän, yhtenäisen peruskoulun sekä nuoriso- ja päiväkotitilojen rakentaminen - hankkeen hankesuunnitelmasta puoltavan lausunnon ja lausui lisäksi seuraavaa:
Hankesuunnitelma vastaa pääosin hyvin tarveselvityksessä asetettuja tavoitteita. Jatkosuunnittelua varten tulee kuitenkin kiinnittää huomiota seuraaviin asioihin.
Hankkeen kustannuksia tulee seurata tiiviisti suunnittelun kaikissa vaiheissa kustannustavoitteen saavuttamiseksi. Hankesuunnitelmassa mainitussa vuokra-arviossa tulee pitäytyä. Lisäksi tulee varmistaa hankkeen valmistuminen aikataulun mukaisesti.
Kasvatuksen ja koulutuksen toimialan työsuojelun yhteistoimintahenkilöstön hankesuunnitelmavaiheen viitesuunnitelmista 1.2.2018 antama lausunto, joka on etukäteen välitetty hankkeen osapuolille tiedoksi, on otettava huomioon jatkosuunnittelussa.
Suunnittelutyön edetessä tulee ratkaisujen yksityiskohdista (esimerkiksi kiintokalusteratkaisuista ja pintamateriaalivalintojen tarkennuksista) sopia kiinteässä yhteistyössä käyttäjän kanssa.
Toimitilaturvallisuutta ja tilojen monipuolista käyttöä palvelevat ratkaisut, jotka ovat suunnitelmissa jo huolellisesti tutkitut, tulee jatkosuunnittelussakin erityisesti huomioida ja säilyttää.
Esittelijä
Lisätiedot
Ilari Suomalainen, projektiarkkitehti, puhelin: 310 86492
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto 03.05.2018 § 56
Esitys
A
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto esitti kaupunginhallitukselle Jakomäen sydän -palvelurakennuksen 20.4.2018 päivätyn hankesuunnitelman hyväksymistä siten, että hankkeen enimmäislaajuus on 10 990 brm² ja rakentamiskustannusten enimmäishinta on arvonlisäverottomana 37 180 000 euroa tammikuun 2018 kustannustasossa ehdolla, että kasvatus- ja koulutuslautakunta sekä kulttuuri- ja vapaa-aikalautakunta antavat hankesuunnitelmasta puoltavan lausunnon.
B
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto päätti hyväksyä arkkitehtuurikilpailun pohjalta laaditun Jakomäen keskiosan asemakaavamuutoksen valmisteluun liittyvät allianssityöryhmän suunnittelukustannukset, arvonlisäverottomana yhteensä 360 000 euroa.
C
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto päätti hyväksyä hankkeen toteuttamisen edellyttämän tontin rakennuskelpoiseksi saattamisen kustannukset, arvonlisäverottomana yhteensä 340 000 euroa.
D
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto päätti oikeuttaa rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuuden jatkamaan hankkeen suunnittelua odottamatta hankepäätöstä.
E
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto päätti oikeuttaa rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuuden rakennuttamispäällikön allekirjoittamaan hankkeen toteutusvaiheen allianssisopimuksen, kun hankepäätös on tehty.
Esittelijä
Lisätiedot
Anneli Nurmi, projektinjohtaja, puhelin: 310 86432
Jarmo Raveala, yksikön päällikkö, puhelin: 310 23466
Detta beslut publicerades 29.08.2018
MUUTOKSENHAKUKIELTO
Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.
Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §
Föredragande
Mer information fås av
Maria Nelskylä, vs. kaupunginsihteeri, puhelin: 09 310 25251