Valtuutettu Veronika Honkasalon aloite Hekan vuokrantasausjärjestelmän vaikutusten arvioimisesta ja järjestelmän sitomisesta Kelan määrittämiin kohtuullisiin asumismenoihin

Beslutet stämmer överens med förslaget.

Ledamoten Veronika Honkasalo och 19 andra ledamöter föreslår i sin motion att Helsingfors stads bostäder Ab:s (Heka) hyresutjämningssystem ska bedömas ur välfärds- och segregationssynvinkel och knytas till skäliga boendekostnader sådana som dessa definieras av FPA. Med ett nytt hyresutjämningssystem borde man säkerställa att ingen bostad någonstans på stadens område har en hyra som överstiger det av FPA fastställda taket för godtagbara skäliga boendekostnader för det kalkylerade invånarantalet.

Enligt 30 kap. 11 § 2 mom. i förvaltningsstadgan ska stadsstyrelsen förelägga fullmäktige en motion som undertecknats av minst 15 ledamöter.

Stadsstyrelsen konstaterar att reformen av Hekas hyresutjämningssystem har varit nödvändig ur Hekas synvinkel, särskilt med tanke på invånarnas likvärdiga behandling. Sedan Heka grundades har hyran fortsättningsvis fastställts på områdesbasis, även om kapitalhyrorna har varit föremål för utjämning under hela den tid som Heka har existerat. Det har betytt 21 olika sätt att jämna ut kostnader och fastställa hyran. Situationen har varit orättvis ur invånarnas synvinkel, eftersom hyran inte har varit baserad på ett enhetligt system och eftersom hyresskillnaderna inte har varit ändamålsenliga med beaktande av husets bruksvärde. Det är ur Hekas synvinkel viktigt att Finlands största hyresvärds hyror jämnas ut på ett sätt som är rättvist och transparent. En reform av hyresutjämningssystemet innebär att Hekas interna praxis förenhetligas och är sålunda en naturlig del av utvecklingen efter Hekas grundande.

I det nya hyresutjämningssystemet fastslås hyran i två steg. Före det första steget räknar man ut storleken på de kostnader som hyran ska täcka. Hekas självkostnadshyra består av skötsel- och kapitalkostnader. De mest betydande av dessa utgörs av reparation av fastigheterna och övriga skötselkostnader, låneamorteringar och -räntor, energi och avfallshantering, tomtarrenden, fastighetsskatter samt löner och arvoden. I det första utjämningssteget jämnas totalkostnaden ut till en genomsnittshyra för området med hjälp av jämförelsehyror. Heka använder Kiinteistötieto Oy:s (KTI) oavhängiga hyresdatabas som källa för jämförelsehyrorna. I det andra steget jämnar man ut hyrorna inom respektive område. Med andra ord övergår man från den genomsnittliga hyran på området till objektets genomsnittshyra. Områdets fördelade totalkostnad allokeras till områdets objekt på basis av bruksvärdet. Faktorer som inverkar på bruksvärdet är bland annat objektets tekniska ålder, objektets läge inom området samt objektets kvalitet och utrustningsstandard. Objekten poängsätts med hjälp av koefficienter. För den största koefficienten står objektets tekniska ålder (35 %). Då man poängsätter jämför man områdets objekt och deras egenskaper med varandra. På basis av poängsättningen uppstår varje enskilt objekts genomsnittshyra.

Heka valde att använda KTI:s hyresdatabas som källa på grund av dess täckningsgrad. Omkring 20 000 kontrakt finns i KTI:s databas för hyreskontrakt i Helsingfors. Exempelvis ingår det i Statistikcentralens databas för hyresstatistik enbart några hundratal hyreskontrakt, och statistiken bygger bland annat på urvalet för en arbetskraftsundersökning som görs per telefon. Likaså är den regionala indelningen mycket grov, fyra dyrortsområden för Helsingfors vidkommande.

Det kan inte heller anses ändamålsenligt att knyta hyresutjämningssystemet till de av FPA fastställda skäliga boendekostnaderna, vilket föreslås i motionen, eftersom det är fråga om gränser för de maximala boendekostnaderna som staten årligen fastställer och som är knutna till levnadskostnadsindexet. Hekas verksamhet bygger på självkostnadsprincipen, vilket innebär att fastställandet av hyrorna ska utgå från det. Enligt ett urval med god täckningsgrad (cirka 42 000 bostäder) överstiger 1,7 % av Hekas nuvarande och 2,8 % av de nya hyrorna FPA:s maximala boendekostnader för Helsingfors (1 persons hushåll 508 euro/månad och 4 personers hushåll 1 095 euro/månad).

Stadsstyrelsen konstaterar att Hekas hyror under år 2019 kommer att vara i medeltal 0,66 % högre än hyrorna år 2018. Genomsnittshyran i Hekas bostäder är nästa år 11,69 euro/månad/m², då genomsnittshyran i år har varit 11,61 euro/månad/m². Genomsnittshyrorna på de olika områdena är 10,98–12,99 euro/månad/m². Hyran sjunker eller förblir nästan oförändrad i över hälften av Hekas objekt tack vare den nya modellen för hyresutjämning (figur 1). Hekas utjämningsmodell omfattar 489 objekt, totalt omkring 46 000 bostäder. Av dessa kommer genomsnittshyran att sjunka i 216 objekt. En betydande hyressänkning på mer än fem procent kommer att beröra genomsnittshyran i 54 objekt. De största hyressänkningarna, på 6–7 procent, berör 20 Heka-objekts genomsnittshyra. I 39 objekt är situationen den att genomsnittshyran förblir i det närmaste oförändrad, så att justeringen av hyran uppgår till mellan +0,5 och -0,5 %. Genomsnittshyran höjs i 226 av Hekas objekt. En hyreshöjning på mer än fem procent kommer att beröra bara 85 objekt. De största hyreshöjningarna gäller objekt som precis har byggts om och där boendestandarden har höjts avsevärt. Tre Heka-objekt kommer att vara föremål för en sådan hyreshöjning på 8–10 procent.

Figur 1. Förändringar i genomsnittshyran i Hekas objekt.

Stadsstyrelsen konstaterar att det centrala sättet att inverka på segregationen är att på områdesbasis blanda olika innehavs- och finansieringsformer både på nya områden och i det kompletterande byggandet. Annat som påverkar segregationen är förutom blandning av innehavsformer också hurudana invånare som väljer att bosätta sig i fritt finansierade bostäder och i ARA-hyresbostäder som ägs av någon annan än Heka. Man kan påverka differentieringsutvecklingen också genom att förbättra trafikförbindelserna och öka serviceutbudet samt genom en mängd andra åtgärder som leder till ökad trygghet och höjd image för området.

Det kan anses att det nya hyresutjämningssystemets inverkan på segregationen är liten. Hyreshöjningarna är som helhet betraktade måttliga, och i över hälften av objekten sjunker hyran eller så förblir den oförändrad. Hyrorna höjs mest inom ytterstadszonen i objekt där det skett omfattande ombyggnad, såsom i Kvarnbäcken, Månsas och Malmgård. Därigenom är det inte sannolikt att invånarna i stor skala börjar flytta från innerstadens kärnområden mot ytterstadszonen. Det är också svårt att förutse hurudana val invånarna i verkligheten träffar. Att man har höjt standarden på Hekas objekt i ytterstadszonen kan i bästa fall höja objektens och områdenas image och därigenom inverka positivt på segregationsutvecklingen.

Stadsstyrelsen konstaterar att modellen med en kalkylerad hyresutjämningsmodell presenterades för stadsstyrelsens koncernsektion i november 2017, då modellen bereddes. Arbetets olika skeden har likaså presenterats för Hekas styrelse. Hekas styrelse godkände den kalkylerade modellen och övergången till helhetshyressystemet i december 2017. I början av oktober 2018 fastställde Hekas styrelse hyrorna för år 2019, vilka bestäms på basis av det nya hyresutjämningssystemet.

Även samarbetet med invånarna har varit livligt under beredningens gång. En arbetsgrupp där invånarna var företrädda ingick i beredningen av det nya hyresutjämningssystemet. Också Hekas styrelse har en invånarrepresentation. Därutöver presenterades den nya kalkylerade hyresutjämningsmodellen för 21 regionala hyresgästkommittéer i början av hösten 2017, och man har bett hyresgästkommissionen ge ett utlåtande i ärendet. Då ärendet var under beredning presenterades frågan också för ARA, och ur dess synvinkel var förändringen ändamålsenlig.

Stadsstyrelsen konstaterar till slut att man i vilket fall som helst var tvungen att reformera hyresutjämningssystemet. Hyrorna hade redan förut jämnats ut, men Heka hade inget enhetligt sätt att göra det. Fördelen med det nya systemet är att hyrorna jämnas ut på områdes- och objektsbasis på ett sätt som är mera rättvist och mera begripligt än vad som förut var fallet. Hekas hyresgäster har också i fortsättningen en hyresnivå som är förmånligare än genomsnittet, och den nya hyresutjämningsmodellen inverkar i sig inte på genomsnittshyrans storlek. Hekas totalhyra bestäms även framöver utifrån självkostnadsprincipen. Den hyra som invånarna betalar går till de kostnader som har sitt ursprung i fastigheternas kapitalkostnader och fastighetsskötseln samt de administrativa kostnaderna. Förändringarna i utjämningssystemet får små konsekvenser för segregationen och välfärden.

Stadsstyrelsen konstaterar ytterligare att motionssvaret har beretts i samarbete med Helsingfors stadskansli och Helsingfors stads bostäder Ab (Heka).

Kaupunginhallitus 19.11.2018 § 742

Päätös

Käsittely

12.11.2018 Pöydälle

Esittelijä

Lisätiedot

Riikka Karjalainen, erityissuunnittelija, puhelin: 310 36242

Detta beslut publicerades 14.12.2018

FÖRBUD MOT SÖKANDE AV ÄNDRING

Ändring i beslutet får inte sökas eftersom beslutet gäller beredning eller verkställighet.

Tillämpat lagrum: 136 § i kommunallagen