28. kaupunginosan Oulunkylä, Mikkolantie 20, poikkeamishakemus

Päätös

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 28. kaupunginosan (Oulunkylä) korttelin 28095 tonttia 23 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 6839 seuraavasti:

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Hakija

Kiinteistö Oy Kantakylän-Salpa (jättöpäivämäärä 17.8.2018)

Rakennuspaikka

28. kaupunginosan (Oulunkylä) korttelin 28095 tontti 23.

Hakemus

Hakija hakee lupaa liikerakennustontin pysyvää käyttötarkoituksen muuttamista palvelutalo- ja tukiasuntokäyttöön poiketen asemakaavan käyttötarkoituksesta, asuntojen lukumäärästä, rakennusoikeudesta, autopaikkamäärästä, rakennusalueen rajasta ja jätekatoksen etäisyydestä tontin rajaan.

Hakija perustelee hakemustaan sillä, ettei liiketiloille pienehköissä liikerakennuksissa ole riittävästi kysyntää eivätkä rakennuksen tilat vastaa nykypäivän liiketiloille asetettavia vaatimuksia. Rakennusta ei myöskään voi mm. matalan kerroskorkeuden vuoksi korjata liiketilakäyttöön sopivaksi.

Hakijan mukaan palvelutalon toiminta on luonteeltaan liiketoimintaa tarjontana asumispalvelut. Palvelutalon kotihoito, monitoimitila, valmistuskeittiö ja ruokasali pääoven yhteydessä mahdollistaisivat palveluiden tarjoamisen myös lähiympäristön kohderyhmään kuuluville asukkaille.

Uusi käyttötarkoitus sopii hakijan mukaan asuntovaltaiselle alueelle ja mahdollistaa rakennuksen käytön jatkamisen. Rakennuksen kunnostaminen parantaisi myös merkittävästi alueen yleisilmettä.

Palvelutalokokonaisuuteen halutaan sijoittaa kuusi tukiasuntoa itsenäisempään asumiseen kykeneville.

Nykyinen jätekatos yläpihalta on tarkoitus purkaa ja siirtää alapihalle naapurin tontin rajaan kiinni. Samalla rajalla sijaitsee lastauslaituri.

Rakennuksen nykyistä rakennusoikeutta ei ole tarkoitus kasvattaa. Toiminnot sijoittuvat nykyisen rakennusmassan sisäpuolelle lukuun ottamatta yhteistilojen ja tukiasuntojen lasitettuja terasseja. Jos lasitetut terassit ja osa alakerran uuden käytön mukaisista tiloista tulkitaan laskettavaksi kerrosalaan, haetaan niiden osalta poikkeamista rakennusoikeuden ylittymisestä vähäistä enemmän.

Suunnitelman autopaikkamäärä on toimijan arvio autopaikkatarpeesta. Viime aikoina palvelutalojen autopaikkamäärä on asemakaavoissa ollut 1ap/400 k-m². Tukiasuntojen osalta kaavan 1ap/asunto on ylimitoitettu, koska asukkaat ovat merkittävästi liikuntarajoitteisia.

Hakija perustelee rakennusalan ylittävien lasitettujen terassien rakentamista asumisviihtyvyydellä. Terassien ja tontin rajan väliin jää tilaa n. kaksi metriä tilaa.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Tontti (2 065 m²) sijaitsee alueella, jolla on voimassa 4.9.1972 vahvistettu asemakaava nro 6839. Asemakaavan mukaan tontti on liikerakennusten korttelialuetta (AL), jolle saa sijoittaa liikehuoneistoja sekä enintään neljä asuntoa. Tontin tonttitehokkuusluku on e = 0,4 (826 k-m²) ja rakennusten suurin sallittu kerrosluku kaksi. Autopaikkojen vähimmäismäärät ovat 1 ap/ asunto ja 1 ap/ liikehuoneistojen 50 m² kerrosalaa.

Helsingin yleiskaavassa (2016) rakennuspaikka on osoitettu asuntovaltaiseksi A3-alueeksi, jolla korttelitehokkuus on pääosin 0,4–1,2.

Tontilla on vuonna 1988 valmistunut kaksikerroksinen toimistorakennus. Osa 1. kerroksesta on rakennettu kellaritiloina.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kirjeellä (4.10.2018). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia saatiin 1 kpl. Muistuttajan mielestä alue sopii hyvin ehdotettuun käyttöön mutta autopaikkojen määrä olisi pidettävä mahdollisimman suurena vierailijoiden vuoksi.

Hakijan esittämä pysäköintipaikkamäärä on hankkeen kokoon nähden riittävä. Poikkeamisen ehtona on, että esitetty paikkamäärä on vähimmäismäärä.

Hakemuksesta on pyydetty lausunto pelastuslaitokselta. Jolla ei ole lausuttavaa asiassa.

Päätöksen perustelut

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska palveluasuminen tukiasuntoineen soveltuu asuinalueelle ja toiminta tuo uusia palveluja alueen asukkaille. Olemassa olevan rakennuksen säilyttäminen on myös kestävän kehityksen mukaista.

Esitetty hanke sijoittuu lasitettuja terasseja lukuun ottamatta nykyisen rakennusmassan sisäpuolelle. Nykyisen rakennuksen laajuus on asemakaavan tontille mahdollistamaa kerrosalaa 277 k-m²:ä suurempi, koska 1. kerroksessa on kellaritilat otettu pääkäyttötarkoituksen mukaisiksi tiloiksi, joita ei ole laskettu kerrosalaan rakennusluvan myöntämisen yhteydessä. Hankkeen kerrosala on 1 103 k-m². Kerrosalan ylitys on vähäistä enemmän (n. 34 %), koska kerrosalaan lasketaan 1. kerroksessa sijaitsevat pääkäyttötarkoituksen mukaiset tilat sekä jätekatos. Kylmiä lasitettuja terasseja ei lasketa kerrosalaan. Rakennusoikeuden ylitys on perusteltua, koska hanke sijoittuu nykyiseen rakennukseen eikä sillä ole merkittäviä vaikutuksia ympäristöön tai kaupunkikuvaan.

Asuntojen lukumäärän lisääminen kahdella on perusteltua palveluasumishankkeen yhteydessä.

Alueen vehreän kaupunkikuvan kannalta on tärkeää, että tonttien rajalle kadun varteen jää istutusalue, kuten asemakaava rakennusalueen rajoin ohjaa. Vehreän vyöhykkeen turvaamiseksi lasitettujen asuntoterassien etäisyys tontin rajasta tulee olla vähintään 2,5 m ja tontin rajan ja terassien väliin on istutettava pensasaita. Pysäköintialueen etäisyyden tontin rajasta tulee olla vähintään neljä metriä.

Suunnitelmassa esitettyjen pysäköintipaikkojen määrä 8 on riittävä vähimmäismäärä.

Asemakaava ohjaa rakennusten mutta ei rakennelmien, kuten jätekatoksen, sijoittamista tontilla. Rakennusvalvonta ottaa kantaa jätekatoksen sijaintiin rakennusluvan käsittelyn yhteydessä. Jätekatoksen saa rakentaa tontille kerrosalan lisäksi.

Poikkeamisen erityinen syy on nykyisen rakennuksen tarkoituksenmukainen käyttö ja tarpeellisen palvelun järjestäminen.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Rakennusvalvontataksa 2018, 8 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Maksu

1 000 euroa

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Kuulutusteksti kirjaamoon