Valtuustoaloite, Helsingin asuntotuotannon nopeuttaminen

Beslutet stämmer överens med förslaget.

Ledamoten Hannu Oskala och 20 andra ledamöter föreslår i sin motion att stadens bostadsproduktion ska påskyndas och bostadsproduktionsmålet ska höjas till 10 000 bostäder per år.

Stadsstyrelsen konstaterar att det i stadsstrategin godkända bostadsproduktionsmålet för tillfället är 7 000 bostäder per år. Stadsstrategin är en helhet och det är inte ändamålsenligt att ingripa i strategins mål med anledning av enskilda motioner. Bostadsproduktionsmålets strategiska granskning blir nästa gång aktuell i samband med beredningen av BM-programmet och då ska målet bedömas i förhållande till den övriga målhelheten.

Stadsstyrelsen konstaterar dessutom med hänvisning till stadsmiljönämndens utlåtande att stadens bostadsproduktionsmål målmedvetet har höjts på 2000-talet. I bostadsprogrammet från år 2000 var bostadsproduktionsmålet 4 100 bostäder per år, räknat från år 2004 var målet 3 500 bostäder, räknat från år 2008 var målet 5 000 bostäder och räknat från år 2016 höjdes målet till 6 000 bostäder. I stadsstrategin Världens bäst fungerande stad anges det att stadens mål är att årligen bygga 7 000 bostäder per år fr.o.m. 2019. Samtidigt med det ambitiöst höjda målet har också bostadsantalet faktiskt ökat. Inom bostadsproduktionen var bostadsantalet nedåtgående under hela första årtiondet på 2000-talet och antalet färdigställda bostäder sjönk från nästan 4 000 år 2000 till bara något mer än 2 000 år 2010. Efter ett kraftigt uppehåll i byggverksamheten på grund av den internationella finansieringskrisen under åren 2008–2009 har bostadsproduktionskonjunkturen varit klart stigande.

Bostadsproduktionsvolymen påverkas avsevärt av såväl konjunkturläget som stadens egna åtgärder och helhetssituationen inom byggsektorn. Under de senaste åren har många omständigheter påverkat den höga bostadsproduktionsnivån. Samtidigt som bostadsproduktionsmålet målmedvetet har höjts har också stadens egna mål för bostadsproduktionsprocessens olika faser höjts, dvs. målen i fråga om tomtöverlåtelse och detaljplaner.

Stadens egna planläggningsmål har höjts i samma takt som bostadsproduktionsmålet och målen har också nåtts. Under de senaste tre åren har den genomsnittliga planlagda våningsytan inom bostadsbyggandet varit ca 730 000 m² vy per år medan genomsnittet för årtiondets tidigare år var ca 430 000 m² vy per år. Samtidigt har man lyckats i att öka detaljplanereserven av våningsytan planlagd för bostäder. Det är viktigt för bostadsmarknadens och byggandets funktionalitet att detaljplanereserven är på en tillräckligt hög nivå. I november 2018 uppgick stadens kalkylmässiga detaljplanereserv till totalt ca 3,3 miljoner kvadratmeter våningsyta. För de framtida detaljplaneläggningsbehoven har det dessutom utarbetats en ny generalplan för Helsingfors som till sina huvudsakliga delar vann laga kraft hösten 2018. Högsta förvaltningsdomstolen upphävde vissa delar av generalplanen.

Inom tomtöverlåtelsen har staden strävat att aktivt locka nya aktörer till Helsingfors för att aktörsfältet bättre ska svara mot det högre produktionsmålet. Den större detaljplanereserven gör att även tomtreserven är på högre nivå än tidigare och har för sin del gjort det möjligt att fler projekt har startat.

Det stigande konjunkturläget inom bostadsbyggandet har pågått redan under flera år. I synnerhet inom stadens egen bostadsproduktion till rimliga priser har detta synts i form av entreprenörernas blygsamma beredvillighet att lämna in anbud och i form av stigande entreprenadspriser. Som svagast har det i anbudstävlingar inte kommit in några anbud alls, eller det har bara kommit in några få. Detta har lett till att prisnivån har stigit och medfört fördröjningar i projekten och extra arbete. Först under de senaste tiderna har det funnits några tecken på att konkurrensen piggnar till.

Ur marknadssituationens synvinkel har de senaste åren varit gynnsamma för försäljningen av bostäder byggda av staden. Alla bostäder säljs dock inte genast i alla områden utan i vissa objekt krävs flera försäljningsåtgärder och försäljningen innebär risker. I vissa områden i Helsingfors är det inte möjligt att få priset på nyproduktion till en tillräckligt låg nivå för att det ska vara lockande jämfört med den lokala prisnivån i området. Den snabba urbaniseringen och flyttrörelsen som följer denna fortsätter och utbudet av nya bostäder ska svara mot denna utveckling. Det är sannolikt att efterfrågan på bostäder ökar också i Helsingfors. Efterfrågan riktar sig till produktionen av bostäder till rimliga priser och speciellt till Ara-produktionen.

Efterfrågan på bostäder beror också på utvecklingen av det ekonomiska läget. Den ekonomiska tillväxten i Finland har avtagit något men det ekonomiska läget i huvudstadsregionen är fortfarande bra. Det finns dock risker i den ekonomiska utvecklingen i världen, till exempel i USA sjönk de långa räntorna under den korta tremånadersräntan. Detta innebär i praktiken att investerarna inte har inflationsförväntningar och avkastningskravet på de långa räntorna minskar. En dylik ränteutveckling har historiskt sett indikerat försämring av de ekonomiska utsikterna och på viss sikt recession som naturligt inverkar också på Europas och Finlands ekonomi. Människornas inkomstutveckling har en direkt koppling till efterfrågan på bostäder och påverkar för sin del även prisstegringen.

Bostadspriserna har stigit betydligt snabbare i Helsingfors än i det övriga landet. Detta gäller speciellt priserna på små bostäder, ettor och tvåor. I nyproduktionen har emellertid utbudet av ettor och tvåor kraftigt ökat, vilket å andra sidan har hejdat prishöjningen på dessa. Det är oroväckande som helhet att priserna i förhållande till inkomsterna har stigit avsevärt redan länge.

I en befolkningsprognos år 2018 prognoserades det att invånarantalet i Helsingfors ökar med ca 8 000 per år, men utvecklingen i början av 2019 har varit på en betydligt lägre nivå. Det är sannolikt att det finns efterfrågan på bostadsproduktion till rimliga priser också i framtiden. De lokala förändringarna i efterfrågan och fluktuationerna i världsekonomin och dess inverkan på Finlands ekonomi måste beaktas som riskfaktorer.

Med anledning av stadens goda ekonomiska situation har det varit möjligt att investera betydligt stora summor på grundberedning och på att göra tomter byggbara i nya blivande bostadsområden. Ur områdesbyggperspektiv har dessutom ett stort antal områden hållits under byggnad samtidigt för att göra det möjligt för byggentreprenörer att bygga nytt i så många områden som möjligt. På detta sätt har man strävat att säkerställa produktionen i olika delar av staden och hindra att projektstarter fördröjs.

Entreprenadskalkylerna för stadens egen bostadsproduktion omfattar redan så många projekt att det har förekommit kapacitetsproblem förutom hos byggföretag och byggproduktleverantörer också hos planerare och till exempel kostnadsberäknare. Bostadsproduktionstjänsten har aktivt sökt också nya samarbetspartner och regelbundet ordnat möten med byggindustrin i syfte att presentera kommande projekt. Härigenom har man fått några nya anbudsgivare i bostadsproduktionstjänstens projekt.

En stor bostadsproduktionsvolym orsakar resursbrist också i stadens egen verksamhet när efterfrågan på yrkeskunnig personal överskrider utbudet. Till exempel har bostadsproduktionstjänsten redan länge lidit av underbemanning och personalomsättningen har varit stor. Det fås inte nödvändigtvis några potentiella sökande alls till lediga anställningar eller de som blir valda söker sig annanstans efter att de fått erfarenhet. Staden har åtminstone inte i det nuvarande konjunkturläget varit en konkurrenskraftig arbetsgivare till alla delar.

Delvis har samma problem identifierats också inom stadens tomtöverlåtelse, där situationen redan länge har varit utmanande. Staden ska årligen överlåta tomter genom utarrendering och försäljning i enlighet med målen för tomtöverlåtelse för att bostadsproduktionen ska bevaras på den eftersträvade nivån. Målen i fråga om tomtöverlåtelse har inte en enda gång nåtts under 2010-talet. Att rätta till situationen förutsätter redan nu effektivisering av processer och ökade resurser. Endast större överlåtelsemål räcker inte till för att öka antalet tomter som överlåts.

Förutom samtidigheten av flera områden har man i de områden som är under byggnad sett till att fördelningen av bostädernas besittnings- och finansieringsformer är mångsidig. Risken hos för samtidiga och för likadana bostadsprojekt är att de kan hamna i konkurrens med varandra, vilket kan leda till att projekten blir fördröjda. Detta gäller närmast den fritt finansierade ägarbostadsproduktionen.

Förutom investeringarna på bostadsproduktionens förutsättningar har även de ökade investeringarna på regionens trafiksystem synts i större bostadsproduktionsvolymer i regionen. På grund av speciellt investeringarna på spårtrafiken har finansieringens totala nivå avsevärt stigit från millennieskiftet. Under de senaste fem åren har statens finansieringsandel dock börjat minska och kommunernas finansieringsandel har ökat.

Efterfrågan på bostäder har varit kraftig i Helsingfors under de senaste åren. På grund av den strama bostadsmarknaden har bostadspriserna och -hyrorna i vissa områden hållit sig på hög nivå och det finns tryck att priserna stiger, och därför är det väsentligt att hålla bostadsproduktionsmålet på hög nivå för att kunna påverka trycket på priserna.

Stadsmiljösektorn har år 2018 inlett processutvecklingsarbete i syfte att göra bostadsproduktionsprocessen smidigare. Sektorn och stadskansliet går i samråd igenom produktionsprocessen och strävar att hitta de olika flaskhalsarna i produktionen och utmaningarna i processen. Avsikten med processarbetet är att gå igenom både byggandet på stadens mark med tomtöverlåtelser och byggandet på privat mark som förutsätter att markanvändningsavtal ingås. Största delen av det arbete som bostadsproduktionsprocessen kräver av staden är detsamma oberoende av markägandeförhållandena.

Bostadsproduktionen förutsätter välfungerande och målinriktad detaljplaneläggning. Kompletteringsbyggprocessen har kraftigt utvecklats under de senaste åren men processen har ofta ett sysselsättningsskapande nyttokostnadsförhållande för staden jämfört med projektens volym. I en situation där de nuvarande stora projektområdena färdigställs medan verksamhetsmiljön hela tiden blir mer utmanande och prioriteringen i planläggningen flyttas i allt högre grad mot kompletteringsbyggande är det särskilt viktigt att det finns tillräckliga resurser för hela kedjan från allmän planering till stadens egen bostadsproduktion. Dessutom behöver den växande staden ett välfungerande trafiksystem och de nya områdena ett välplanerat gatunät och grön- och rekreationsområden. Många av de nya områdena stöder sig på det befintliga spårvägsnätets utvidgningar och nya snabbspårvägar vars planering måste kunna göras med tyngdpunkten i början.

Om produktionsmålet höjs till 10 000 bostäder per år måste man både skynda på byggandet av nuvarande havsstrandsområden och göra kompletteringsbyggprocessen smidigare. Ett högre bostadsproduktionsmål betyder också att nya områden tas snabbare upp för detaljplaneläggning och en mycket smidig planläggningsprocess och snabb behandling av eventuella besvär över detaljplaner.

En produktionsnivå på 10 000 bostäder per år förutsätter även av byggsektorn avsevärt större satsningar på Helsingfors än i nuläget. Flaskhalsar i bostadsproduktionen förorsakas dessutom av tillgången till arbetskraft och utbildningspolitiken. En betydande del av arbetskraften inom byggbranschen har varit av internationell bakgrund och då ska man på landets nivå ta hand om Finlands konkurrenskraft på den internationella arbetsmarknaden. Tillgången på bland annat estnisk arbetskraft var länge relativt bra men efter att Estlands ekonomiska läge har förbättrats har en del av arbetskraften återvänt till hemlandet. I framtiden ska man fästa avseende på tillgången på arbetskraft också genom utbildning. Både i planeringen, i ledningsuppgifterna på byggplatserna och i byggindustrin finns tidvis brist på arbetskraft och speciellt ett otillräckligt antal erfarna yrkeskunniga jämfört med behovet i huvudstadsregionen. I byggproduktionen utnyttjas talrika förproducerade delar och till exempel fönster- och elementfabriker behöver inte vara belägna i huvudstadsregionen. Helsingfors ska i samarbete med staten säkerställa att det utbildas ett tillräckligt antal behövliga yrkeskunniga för städernas tillväxt.

Helsingfors är en fast del av samma bostadsmarknadsområde som Esbo och Vanda. I Helsingfors var länge, under ungefär tre års tid, ca 7 000 bostäder under byggnad, med vilka nivån för 5 000 färdigställda bostäder nåddes. Under år 2018 kom nivån för bostäder som är under byggnad till en högre nivå och i slutet av 2018 var sammanlagt 10 000 bostäder under byggnad, medan samtidigt i hela huvudstadsregionen, med Helsingfors medräknat, var ca 23 000 bostäder under byggnad. Bostadsproduktionen i huvudstadsregionen beror på byggsituationen i hela Finland. På basis av de nyaste befolkningsprognoserna kan dock förväntas att befolkningen koncentreras till Helsingfors-, Åbo- och Tammerforsregionerna i allt större grad. Antagligen koncentreras också bostadsbyggandet till dessa områden.

Tillgången på bostadsfinansiering är en kritisk faktor för bostadsproduktionen. För dess del ska man beakta såväl hushållens möjligheter att köpa bostad som bankernas vilja och möjligheter att ge lån. I fråga om produktion med statligt stöd är statsgarantier, inlednings- och investeringsunderstöd och finansinstitutens beredvillighet att finansiera reglerad produktion kritiska. Inträdet för nya koncept på marknaden, såsom bostadsandelslag och projekt för gruppentreprenad, beror på finansieringsmekanismernas funktionalitet. Under de senaste åren har den fritt finansierade hyresproduktionen ökat kraftigt också på grund av pensionsbolagens möjlighet att utnyttja hävstångsformeln i syfte att öka produktionsvolymen.

En höjning av bostadsproduktionsmålet kräver avsevärda investeringar på trafikinfrastrukturen i regionen. Det är både stadens och regionens gemensamma offentligt uttalade mål att ökningen av invånarantalet i regionen måste kunna kanaliseras till hållbara färdsätt. Det är mycket viktigt att besluten om de statliga investeringarna på projekt som är viktiga för regionen blir fattade och att projekten fortskrider i snabb takt. Offentliga investeringar genererar privata investeringar och de är en förutsättning förutom för en utveckling som är i enlighet med målet också för att de privata investeringarna ska starta i den målsatta tidtabellen. Ett projektbeslut om Centrumslingan måste fattas snabbt eftersom den förbättrar åtkomligheten i ett stort område, kopplar de separata närtågs- och metrosystemen till varandra och gör det möjligt att öka antalet tågturer, vilket skapar betydligt mycket ny markanvändningspotential i regionen. Projektet är mycket viktigt för hela regionen. Dessutom ska staten förbinda sig att finansiera investeringarna på snabbspårvägen i Helsingfors med en betydligt stor finansieringsandel.

Det är inte motiverat för staten att bromsa den naturliga urbaniseringsutvecklingen. Det är dyrt för städerna att växa eftersom detta kräver avsevärda investeringar. Staten får däremot snabbt nytta av urbaniseringen till exempel genom en förbättrad arbetsmarknad. Det är därför viktigt att de olika statliga aktörerna ska fungera proaktivt tillsammans med staden i syfte att nå de gemensamt godkända målen.

Det är skäl att överväga ändamålsenligheten av att höja bostadsproduktionsmålet i samband med beredningen av följande BM-program och då ska produktionsmålet bedömas i förhållande till den övriga målhelheten. Utan statens avsevärda satsningar på regionens trafikinfrastruktur är det utmanande att höja bostadsproduktionsmålet.

Enligt 30 kap. 11 § 2 mom. i förvaltningsstadgan ska stadsstyrelsen förelägga fullmäktige en motion som undertecknats av minst 15 ledamöter.

Svaret på motionen har redan i nämndfasen beretts i samarbete mellan stadskansliet och stadsmiljösektorn.

Kaupunginhallitus 13.05.2019 § 337

Päätös

Esittelijä

Lisätiedot

Mari Randell, asunto-ohjelmapäällikkö, puhelin: 310 25823

Kaupunkiympäristölautakunta 07.05.2019 § 219

Lausunto

Käsittely

16.04.2019 Pöydälle

Esittelijä

Lisätiedot

Heikki Salmikivi, tiimipäällikkö: 310 37483

Detta beslut publicerades 29.05.2019

FÖRBUD MOT SÖKANDE AV ÄNDRING

Ändring i beslutet får inte sökas eftersom beslutet gäller beredning eller verkställighet.

Tillämpat lagrum: 136 § i kommunallagen