Tonttivaraus, alueen varaaminen Helsinki Garden -hanketta varten ja alueen luovutusperiaatteet

Beslutet stämmer överens med förslaget.

Garden Helsinki-projektet är ett center för evenemang, idrott, motion och fritid samt boende, service och arbetsplatser. Centret innefattar en stor allaktivitetsarena, en mångsidigt användbar arena för bollspel inom Helsingfors ishall som ska byggas om, träningslokaler avsedda för is- och annan sport samt hobbyverksamhet, bostäder, kontorslokaler, affärs- och restauranglokaler, lokaler för hotell och logi samt en parkeringsanläggning som betjänar helheten. Projektet omfattar sammanlagt ca 190 000 m² vy.

Stadsstyrelsen beslutade 24.6.2019 (§ 486) reservera området åt Projekti GH för genomförande av Garden Helsinki-projektet.

Reserveringsbeslut

Planeringen av Garden Helsinki-projektet har påbörjats år 2010. I det inledande skedet av planeringen beslutade man att göra en reservering i två faser. Syftet med den första fasen var att möjliggöra utredning av projektet på två alternativa ställen, området Tallbacka–Sporthallen och ett område vid Nordenskiöldsgatan. Efter den första fasen var det tänkt att precisera området och att fortsätta planeringen på det valda området.

Planeringsreservering 2015

Stadsstyrelsen beslutade 11.5.2015 (§ 525) reservera ett ca 60 715 m² stort område i Tölö i Helsingfors (Tallbacka–Sporthallen) åt Projekti GH Oy för planering av Garden Helsinki-projektet. Syftet med reserveringen var att utreda projektets verksamhetsförutsättningar och förutsättningarna för genomförande av projektet på det område som reserveringen gällde. Reserveringstagaren var skyldig att göra en alternativ projektplan för ett område vid Nordenskiöldsgatan i närheten av Helsingfors ishall. Det förutsattes att planeringen skulle ske i samarbete med stadens olika förvaltningar, Museiverket och planeringsgruppen för Centrumslingan. I reserveringsbeslutet ingick ett stort antal villkor av olika slag i anslutning till konsekvensbedömning och utarbetande av utredningar.

Planeringsreservering 2016

Stadsstyrelsen beslutade 27.6.2016 (§ 655) reservera ett ca 69 300 m² stort område ovan jord och ett 83 000 m² stort underjordiskt område i Tölöområdet i Helsingfors för fortsatt planering av Garden Helsinki-projektet, för utredning och säkerställande av förutsättningarna för dess genomförande samt för en arkitekttävling och detaljplaneläggning fram till 31.12.2018.

Enligt reserveringsvillkoren ska den fortsatta planeringen av projektet, utredningen och säkerställandet av förutsättningarna för dess genomförande samt detaljplaneändringen göras i samarbete med Helsingfors stads olika förvaltningar och Museiverket samt till behövliga delar tillsammans med ägarna till andra omgivande fastigheter, såsom Olympiastadion och Sonera Stadion (nuvarande Telia 5G Arenan) samt med de sistnämndas verksamhetsidkare.

Det konstaterades i reserveringen att det område som man avser att överlåta fastställs slutgiltigt på basis av planeringssamarbetet med de omgivande fastigheterna (såsom Isbanestiftelsen, Helsinki Stadion Oy och Stadionstiftelsen) och deras verksamhetsidkare samt på basis av planläggningen och den arkitekttävling som man avser att ordna. Det förutsattes i reserveringen att projekten på området och Tölö bollplanshelhet ska utvecklas så att projektens verksamhetsförutsättningar på området bevaras. Att fotbollens verksamhetsförutsättningar på området bevaras oförsvagade skulle också avgöras som en del av planeringen. Vidare sades det i reserveringsbeslutet att avsikten var att utreda möjligheten att skydda eller riva Helsingfors ishall eller att integrera densamma med Garden Helsinki-projektet.

Precisering av planeringsreserveringen 2018

Stadsstyrelsen beslutade 8.1.2018 (§ 14) ändra och komplettera beslutet om planeringsreservering åt Projekti GH Oy för genomförande av Garden Helsinki-projektet.

Genom stadsstyrelsens beslut preciserades det reserverade området på basis av projektets arkitekttävling. Enligt beslutet är utgångspunkten den att man ska integrera Helsingfors gamla ishall med projektet, så att ishallen byggs om till boll- och allaktivitetsarena som också ska kunna utgöra ett stöd för tillställningar på den huvudarena som ska byggas.

Det förutsattes i beslutet att man i planeringen och genomförandet av projektet skulle sträva efter att minimera de negativa konsekvenser som projektbyggandet får för fotbollsverksamheten och för de övriga brukarna av fastigheterna runt omkring reserveringsområdet samt för miljön. Dessutom förutsattes det i beslutet att man i den fortsatta planeringen av projektet och i genomförandet av detsamma skulle sörja för att nämnda aktörers, i synnerhet fotbollens, verksamhetsförutsättningar på området bevaras eller förbättras i framtiden.

Vidare förutsatte stadsstyrelsen i beslutet att banplanen för Centrumslingan samt detaljplan nr 12290 för Centrumslingan skulle beaktas vid planeringen av Fartvägens körförbindelse.

Stadsstyrelsen uppmanade kultur- och fritidssektorns idrottsservice att utreda kostnaderna för stadens driftsekonomi om ishallen och dess träningshall inte längre skulle stå till stadens och föreningarnas disposition till nuvarande pris och var man skulle hitta behövliga lokaler med isbana. Samtidigt uppmanade stadsstyrelsen Isbanestiftelsen att utreda hur dess ekonomi skulle påverkas av att stiftelsen avstår från ishallen.

Reserveringsbeslut 2019

Stadsstyrelsen beslutade 24.6.2019 (§ 486) reservera området åt Projekti GH för genomförande av Garden Helsinki-projektet. I beslutet har stadsstyrelsen dessutom förutsatt att den får en utredning om användningen av rätten att bygga bostäder på tomter som reserveras annorstädes och om den ekonomiska betydelsen av sådan användning för projektet i dess helhet.

Inbjuden arkitekttävling

Projekti GH Oy startade i samarbete med Helsingfors stads stadsplaneringskontor 20.10.2016 en inbjuden arkitekttävling om Garden Helsinki-projektets arkitektur, dimensionering på marknivå och den stadsbildsmässiga lösningen samt placeringen av de underjordiska lokalerna inklusive körförbindelser. Avsikten med tävlingen var att finna en helhetsplan som med tanke på den värdefulla byggplatsen vore arkitektoniskt och i fråga om sitt stadsbildsmässiga arrangemang högklassig och intressant som grund för detaljplaneläggningen och genomförandet.

På basis av bedömningen beslutade prisnämnden att sätta Arkkitehtuuritoimisto B&M Oy:s förslag ”Skrinnari” i första förslagsrum. Samtidigt föreslog prisnämnden att planeringen skulle fortsätta tillsammans med den arbetsgrupp som vunnit tävlingen och utvecklas på basis av de anvisningar för fortsatt planering som prisnämnden hade gett.

Detaljplaneläggning

I Helsingfors generalplan 2016 har området både beteckningen innerstad (C2) och beteckningen rekreations- och grönområde. I Helsingfors underjordiska generalplan nr 11830 finns det med avseende på det reserverade området en markering för ett underjordiskt utrymme som leder från Norra Stadionvägens södra ände till Djurgårdens sportplan.

För det område där merparten av nybyggnaden ska ske gäller detaljplan nr 2261 (fastställd 17.6.1942) enligt vilken området är idrotts- samt parkområde. För de områden där den planerade parkeringsanläggningen i berget ska anläggas och där det enligt planerna ska anläggas en vägtunnel som börjar vid Fartvägen gäller detaljplan nr 447 (fastställd 23.10.1906) samt underjordisk plan nr 12290 för Centrumslingan (godkänd 17.6.2015). För parkområdet gäller också till en liten del den gamla detaljplanen nr 1562 för Olympiastadion (fastställd 9.12.1935) och detaljplan nr 12310 (godkänd 26.8.2015).

På grund av projektet är en detaljplaneändring för området under arbete. Stadsmiljönämnden har 16.4.2019 (§ 201) föreslagit godkännande av detaljplaneändring nr 12572 för Helsinki Garden (Nordenskiöldsgatan 13 och en del av det övriga Djurgårdsområdet). Detaljplaneändringen har beretts i samarbete med stadens olika tjänster, Garden Helsinki-projektet samt övriga myndigheter och områdets aktörer. Planen möjliggör byggandet av en allaktivitetsarena samt anläggandet av övriga evenemangs-, motions- och fritidstjänster, kontor, bostäder och lokaler för logi samt parkeringsanläggningar på området. Dessutom möjliggör planen anläggandet av en vägtunnel till området från Fartvägshållet. Det uppskattas att detaljplanen kommer upp till behandling i stadsfullmäktige under år 2019.

Finansierings- och verksamhetsplan

Projekti GH Oy har i anslutning till beredningen av reserveringen lagt fram en preliminär finansierings- och verksamhetsplan för tjänsten tomter och utveckling av markegendomen vid stadsmiljösektorn.

Den slutgiltiga planen gällande finansiering och genomförande, inklusive information om investerare, ägare, brukare, byggherrar och entreprenörer, ska läggas fram för tjänsten tomter och utveckling av markegendomen innan fastigheterna överlåts.

Det fastighetsbolag som ska bildas för Garden Helsinki-projektet ska ägas av dem som är finansiärer under byggtiden, så att dessa svarar för administreringen och drivandet av fastigheten.

Arrende-, köpoptions- och försäljningsprinciper

I syfte att säkerställa förutsättningarna för genomförande av projektet är det nödvändigt att projektet ska ha möjlighet att välja den besittningsform för tomten, antingen ägande eller arrende med köpoption, som är förnuftigast med tanke på finansieringen och andra omständigheter. Ur projektinvesterarnas synvinkel är optionen att köpa tomten en betydelsefull faktor som bidrar till att främja genomförandet av projektet.

I detta skede fastställs arrende-, köpoptions- och försäljningsprinciper för KTYA-kvartersområdet och för de därtill anslutna underjordiska områdena (områden belägna på VP/s-områden). Områdena har definierats i bilaga 1. Överlåtelseprinciperna för det YU-kvartersområde som avser området för Helsingfors ishall behandlas senare separat, då de utredningar som gäller ishallen har gjorts.

Av det reserverade området överlåts KTYA-området på det sätt som reserveringstagaren väljer, antingen genom arrende med 5 års köpoption eller genom försäljning. De underjordiska utrymmena på VP/s-områdena samt den underjordiska underhålls- och räddningsväg som anläggs på VP/s-område och som leder till projektets parkeringsanläggning överlåts enbart genom långa arrendeavtal där en köpoption inte inkluderas.

Fastställande av arrendet

Till den del som det reserverade området överlåts genom arrende, fastställs årsarrendet som pris per kvadratmeter våningsyta baserat på poängtalet 1959 i det officiella levnadskostnadsindexet:

– bostäder 1 400 euro
– affärs- och restauranglokaler ovan jord 550 euro
– affärs- och restauranglokaler under marknivå 400 euro
– dagligvaruaffär 600 euro
– sport-, idrotts- och evenemangslokaler under marknivå 140 euro
– sport-, idrotts- och evenemangslokaler ovan jord 225 euro
– kontorslokaler 600 euro
– hotell 600 euro
– parkering 75 euro.

För parkering tas arrende ut enbart till den del som parkeringen inte omedelbart och uteslutande betjänar det reserverade områdets egna funktioner. Arrendet är knutet till levnadskostnadsindex. Arrendet tas ut för all våningsyta som anges i detaljplanen eller, om det byggs mera våningsyta än detaljplanen tillåter, för den våningsyta som bygglovet eller undantagsbeslutet anvisar/tillåter.

De tekniska och övriga biutrymmen som ingår i den våningsyta vilken antecknats i detaljplanen prissätts efter det ändamål som de huvudsakligen betjänar.

Områdena arrenderas maximalt till 31.12.2100.

Enligt stadsfullmäktiges beslut 1.10.1980 (ärende 18) ska årsarrendet för bostadstomter motsvara 4 % och årsarrendet för andra tomter 5 % av det kalkylmässiga tomtpriset.

Arrendeavtalens köpoption

Köpoptionen är i kraft i fem (5) år från arrendetidens början.

Villkoren för köpoptionen fastställs enligt samma principer som de försäljningsprinciper som läggs fram här nedan. Köpeskillingen får i det här fallet emellertid inte vara lägre än om reserveringstagaren köpte områdena direkt.

Försäljningsprinciper

Till den del som det reserverade området överlåts genom försäljning, fastställs köpeskillingen så att denna är baserad på följande à-priser som tas ut per kvadratmeter våningsyta:

– bostäder 1 400 euro
– affärs- och restauranglokaler ovan jord 550 euro
– affärs- och restauranglokaler under marknivå 400 euro
– dagligvaruaffär 600 euro
– sport-, idrotts- och evenemangslokaler under marknivå 140 euro
– sport-, idrotts- och evenemangslokaler ovan jord 225 euro
– kontorslokaler 600 euro
– hotell 600 euro
– parkering 75 euro.

För parkering tar staden ut en köpeskilling enbart till den del som parkeringen inte omedelbart och uteslutande betjänar det reserverade områdets egna funktioner.

À-priserna knyts till poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet "oktober 1951 = 100" så att man vid tidpunkten för överlåtelse jämför de ovan nämnda à-priserna med poängtalet för januari 2021 och så att man av denna förändring beaktar enbart indexstegringen. Därigenom är köpeskillingen alltid baserad på minst ovan nämnda à-priser. Köpeskillingen tas ut för all våningsyta som anges i detaljplanen eller, om det byggs mera våningsyta än detaljplanen tillåter, för den våningsyta som bygglovet eller undantagsbeslutet anvisar.

De tekniska och övriga biutrymmena prissätts efter det ändamål som de huvudsakligen betjänar. Staden har rätt att ta ut en tilläggsköpeskilling för det reserverade området om man på området uppför mera våningsyta än den som köpeskillingen är baserad på eller om det inom den mängd våningsyta som köpeskillingen är baserad på sker relativa förändringar i fråga om användningsändamålen.

I fråga om produktionen av ägarbostäder ska det därutöver erläggas en tilläggsköpeskilling som är knuten till bostädernas försäljningspris, ifall bostädernas försäljningspris överstiger 7 800 euro/m² bostadsvåningsyta. För den överstigande delen betalas 25 % i tilläggsköpeskilling.

Värderingsutlåtanden

Arrende-, köpoptions- och försäljningsprinciperna bygger på ett utomstående värderingsutlåtande på det sätt som förutsätts i kommunallagen. Två utomstående värderares utlåtanden har inhämtats i ärendet. Man kan på basis av utlåtandena konstatera att de föreslagna priserna motsvarar verkliga värden.

Värderingsinstrumenten är sekretessbelagda handlingar (MyndOffL 24 § 1 mom. 20 punkten). De förtroendevalda har tillfälle att ta del av handlingarna på stadens registratorskontor när föredragningslistan har publicerats. På sammanträdesdagen finns de tillgängliga hos sammanträdets sekreterare.

Behörighet och delegering

I enlighet med 7 kap. 1 § 6 punkten i förvaltningsstadgan ska stadsfullmäktige besluta om överlåtelse av fast egendom då priset överstiger 10 miljoner euro. Likaså föreskrivs det i förvaltningsstadgan att stadsfullmäktige beslutar om fastställelse av allmänna arrendegrunder för arrendeavtal på över trettio år (7 kap. 1 § 8 punkten).

Om stadsfullmäktige godkänner beslutsförslaget, kommer stadsstyrelsen att bemyndiga tomtchefen vid tjänsten tomter och utveckling av markegendomen inom stadsmiljösektorn att fatta beslut om fastighetsaffärerna och att vid behov göra smärre ändringar i arrende-, köpoptions- och försäljningsprinciperna.

Kaupunginhallitus 26.08.2019 § 536

Päätös

Käsittely

19.08.2019 Pöydälle

24.06.2019 Esittelijän ehdotuksesta poiketen

17.06.2019 Pöydälle

26.03.2019 Pöydälle

Esittelijä

Lisätiedot

Maria Nelskylä, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 25251

Kaupunkiympäristölautakunta 16.04.2019 § 202

Esitys

Käsittely

26.03.2019 Pöydälle

Esittelijä

Lisätiedot

Katarina Nordberg, erityisasiantuntija, puhelin: 09 310 31800

Detta beslut publicerades 19.09.2019

BESVÄRSANVISNING

Ändring i beslutet söks genom kommunalbesvär.

Besvärsrätt

Ändring i beslutet får sökas

Besvärstid

Kommunalbesvär ska anföras inom 30 dagar från delfåendet av beslutet.

Besvärsskriften ska inlämnas till besvärsmyndigheten senast besvärstidens sista dag under besvärsmyndighetens öppettid.

Om beslutet har delgetts per post anses en part ha fått del av beslutet sju dagar efter att brevet avsändes, om inte något annat påvisas. En kommunmedlem anses ha fått del av beslutet sju dagar efter att protokollet fanns tillgängligt i det allmänna datanätet.

Om beslutet har delgetts som elektroniskt meddelande anses en part ha fått del av beslutet tre dagar efter att meddelandet avsändes, om inte något annat påvisas.

Dagen för delfåendet räknas inte in i besvärstiden. Om sista dagen av besvärstiden är en helgdag, självständighetsdagen, första maj, jul- eller midsommarafton eller en helgfri lördag får besvärshandlingarna inlämnas första vardagen därefter.

Besvärsgrunder

Kommunalbesvär får anföras på den grunden att

Besvärsmyndighet

Kommunalbesvär anförs hos Helsingfors förvaltningsdomstol.

Förvaltningsdomstolens kontaktuppgifter är:

Besvär kan anföras även via förvaltnings- och specialdomstolarnas e-tjänst på adressen https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet#/sv

Formen för och innehållet i besvärsskriften

Besvär ska anföras skriftligt. Elektroniska dokument uppfyller kravet på skriftlig form.

I besvärsskriften, som ska riktas till besvärsmyndigheten, ska uppges

I besvärsskriften ska ändringssökandens namn och hemkommun uppges. Om ändringssökandens talan förs av hans lagliga företrädare eller ombud eller om någon annan person har uppgjort besvären, ska i besvärsskriften även uppges namn och hemkommun för denna person.

I besvärsskriften ska vidare uppges den postadress och det telefonnummer under vilka meddelanden i saken kan tillställas ändringssökanden.

Besvärsskriften ska undertecknas av ändringssökanden, den lagliga företrädaren eller ombudet. Ett elektroniskt dokument behöver emellertid inte kompletteras med en underskrift om dokumentet innehåller uppgifter om avsändaren och om det inte finns anledning att betvivla dokumentets autenticitet och integritet.

Till besvärsskriften ska fogas

Rättegångsavgift

Förvaltningsdomstolen tar ut en rättegångsavgift på 260 euro för behandlingen av ärendet. Om förvaltningsdomstolen ändrar det överklagade beslutet till förmån för ändringssökanden tas ingen rättegångsavgift ut.

Protokoll

Protokollsutdrag och -bilagor som hänför sig till beslutet skickas på begäran. Handlingar kan beställas från Helsingfors stads registratorskontor.

Registratorskontoret är öppet måndag–fredag kl. 08.15–16.00