Poikkeamispäätöshakemus, Etu-Töölö tontti 410/18, Arkadiankatu 18, As Oy Keskus-Arkadia

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 13. kaupunginosan (Etu-Töölö) korttelin 410 tonttia 18 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista maankäyttö- ja rakennuslain 53 §:n 1 momentin mukaisesta rakennuskiellosta nro 12691 seuraavasti:

Maksu

1491,55 euroa

Hakija

As Oy Keskus-Arkadia

Rakennuspaikka

13. kaupunginosan (Etu-Töölö) korttelin 410 tontti 18

Hakemus

Hakija hakee lupaa toimitilahuoneiston (36 k-m²) pysyvää käyttötarkoituksen muuttamista asuinkäyttöön poiketen rakennuskiellosta nro 12691, jossa kantakaupungin eräille alueille on asetettu rajattu rakennuskielto asemakaavan laatimista varten.

Hakijan perustelut

Huoneisto ei sijaitse katutasossa, vaikka sen kerrosluku on 1.kerros. Huoneistojen ikkunoiden alareuna on n. 2,5 m maasta. Poikkeamisen erityinen syy on olemassa olevan rakennuksen tarkoituksenmukainen käyttö ja hyödyntäminen. Tila ei ole soveltuva toimitilakäyttöön, koska se ei sijaitse maantasossa. Tilan saavutettavuus ei siten anna hyviä edellytyksiä toimitilakäyttöön.

Huoneisto on ollut alun perin asuinkäytössä, vuodesta 1924 vuoteen 2003, jolloin tila muutettiin toimitilaksi. Huoneiston käyttötarkoitus alkuperäiseen tarkoitukseen asuinhuoneistoksi täyttyy: ikkunat ovat esim. ääneneristettyjä.

Helsingin kaupungin teettämän selvityksen Toimitilamarkkinat Helsingissä ja pääkaupunkiseudulla 2020/2021 mukaan:

Huoneisto ei ole ollut toimitilakäytössä viimeisen kahden vuoden aikana, vaan se on ollut tyhjillään, koska tilaan ei ole löytynyt käyttötarkoituksen mukaista vuokralaista. Tilan toiminta alkuperäisen käyttötarkoituksen mukaan asuntona on siten perustellumpaa. Poikkeaminen ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Hakijan mukaan julkisivusta huoneisto ei erotu toimitilaksi mitenkään, eikä julkisivuun tule muutoksia. Helsingin strategisena tavoitteena on säilyttää kantakaupungin alueella maantasokerroksen tilat liike- ja muussa toimitilakäytössä. Poikkeaminen ei olennaisesti muuta tai heikennä alueen toiminnallisen rakenteen sekoittuneisuutta. Kuten edellisissä kohdissa on kerrottu, toimistotilaa on riittävästi Helsingin alueella ja käyttämättömien toimistotilojen uusia käyttötarkoituksia haetaan.

Kadun puolen ikkunat ovat ääneneristävät (35 dB), joten liikennemelu ei häiritse. Helsingin joukkoliikenne on tarkoitus muuttaa vuoden 2020 aikana fossiilittomaksi, eli polttoaineena tulee olemaan joko biodiesel tai sähkö. Joukkoliikenne ei tule häiritsemään huoneistoa.

Hakijan mukaan huoneiston ja taloyhtiön talotekniikka, esimerkiksi painovoimainen ilmanvaihto, eivät tue muuta käyttötarkoitusta kuin asuinhuoneisto tai mahdollista pientoimistokäyttöä. Huoneisto ei sijaitse maantasossa, vaan käynti kyseiseen huoneistoon tapahtuu porrashuoneen kautta. Katutasosta ei ole mahdollisuutta järjestää erillistä käyntiä huoneistoon, koska huoneistoon pääsy edellyttää nousua 1. kerrokseen portaikon kautta. Huoneiston sijainti ei salli esteetöntä kulkua ja talon ulko-ovea ei voi pitää lukitsematta, joten soveltuvuus asiakaspalvelutilaksi on huono. Ulkonäöltään huoneistossa ei ole liiketilaan viittaavaa ikkunaa tms. Taloyhtiö tukee osakkaan hakemusta muuttaa huoneiston käyttötarkoitus takaisin asunnoksi yllämainituin perustein.

Hakija on toimittanut naapurin lausunnon, jonka mukaan sijainti soveltuu asuinkäyttöön.

Muita perusteluja:

Säännökset, joista poiketaan

Hakemus koskee aluetta, jolla on voimassa maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 53 §:n 1 momentin mukainen rakennuskielto asemakaavan laatimiseksi ja muuttamiseksi ja MRL:n 128 §:n mukainen toimenpiderajoitus.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa kaupunginhallituksen 15.12.2020 (§ 737) määräämä rajattu rakennuskielto (nro 12691) asemakaavan laatimiseksi ja muuttamiseksi. Rajattu rakennuskielto kohdistuu rakennusten 1. kerrosten ja kadunvarsien myymälä-, liike- ja toimitiloihin ja niiden muuttamiseen asuinkäyttöön.

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 28.5.1976 vahvistettu asemakaava nro 7368. Asemakaavan mukaan rakennuspaikka on asuntokerrostalojen korttelialuetta (AKe), jossa saa olla liike-, toimisto- ja niihin verrattavia huoneistoja ainoastaan kadun varrella olevan rakennuksen ensimmäisessä kerroksessa.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu kantakaupungin alueeksi (C2). Alue on keskustaa, jota kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena asumisen, kaupan ja julkisten palvelujen, toimitilojen, hallinnon, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä kaupunkikulttuurin alueena. Rakennusten maantasokerrokset ja kadulle avautuvat tilat on osoitettava ensisijaisesti liike- tai muuksi toimitilaksi. Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muutoksissa on varmistettava kantakaupungille ominaisen, toiminnallisesti monipuolisen ja sekoittuneen rakenteen säilyminen sekä liike- ja toimitilojen riittävä määrä.

Alueella on vireillä kantakaupungin asemakaavojen ajantasaistaminen, jossa kantakaupungin vanhoja asemakaavoja ajantasaistetaan vastaamaan todellista rakennettua tilannetta. Hankkeessa varmistetaan kaupunkirakenteen ja rakennusten käyttötarkoitusten hallittu muuttaminen ja kehittäminen pitkällä aikavälillä sekä mahdollistetaan yleiskaavan mukainen kehitys.

Etu-Töölön kaupunginosan alue on Museoviraston inventoinnissa (RKY) sisällytetty valtakunnallisesti merkittävien rakennettujen kulttuuriympäristöjen luetteloon.

Tontti sijaitsee Etu-Töölössä, hyvien palvelujen ja kulkuyhteyksien äärellä. Tontilla on 1920-luvulla valmistunut nelikerroksinen asuinkerrostalo. Huoneisto A 4, jonka käyttötarkoitukseen poikkeamista haetaan, sijaitsee rakennuksen ensimmäisessä kerroksessa. Huoneisto on toiminut alun perin asuinhuoneistona. Voimassa olevan rakennusluvan mukaan huoneisto on toimitilakäytössä.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kirjeellä (1.4.2022). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle alueelle.

Helsingin yrittäjät – Etelä Helsinki ry puoltaa haettua rakennuskiellosta poikkeamista. Hakemuksen perusteluista käy ilmi, että kyseinen huoneisto on ollut pitkään tyhjillään, sillä se ei sovellu sen käyttötarkoituksen mukaiseen toimitilakäyttöön, eikä sitä ole myöskään mahdollista sellaiseen soveltuvaksi muuttaa. Yrittäjäjärjestöllä ei ole hankkeeseen huomautettavaa muiltakaan osin, mikäli huoneiston muutostöiden suorittamisesta ei ole odotettavissa häiriötä alueella toimivien yrittäjien elinkeinon harjoittamiseen.

Hakemuksesta on pyydetty lausunto kaupunginmuseolta.

Kaupunginmuseo toteaa lausunnossaan (20.4.2022), ettei kulttuuriympäristön vaalimisen kannalta ole estettä palauttaa huoneisto asuinkäyttöön. Rakennusmestari Leuto A. Pajusen suunnittelema asuinrakennus valmistui vuonna 1923. Alkuperäisten rakennuslupapiirustusten mukaan huoneisto on ollut alun perin asunto.

Rakennuskiellon poikkeamisen edellytyksenä tulee olla erityinen syy (MRL 171 §), joka tulee myös perustella maankäytöllisin perustein. Kaupunkiympäristölautakunnan 15.12.2020 (§ 53) päätöksen mukaisesti rakennusten 1. kerrosten ja kadunvarsien myymälä-, liike- ja toimitiloja voidaan harkinnanvaraisesti ja tapauskohtaisesti muuttaa asuinkäyttöön hakemalla poikkeamista rajatusta rakennuskiellosta. Muutosten mahdollisuutta tarkasteltaessa C2-alueella poikkeamisharkinnassa huomioidaan muun muassa aluetta koskevat strategiset tavoitteet, kaupunkirakenteellinen ja toiminnallinen sijainti, joukkoliikennesaavutettavuus sekä rakennuksen tai tilan ominaisuudet ja mahdolliset erityispiirteet. Tapauskohtaisessa harkinnassa asuinkäyttöön muuttamisen edellytyksenä on yleiskaavan ja kaupunkistrategian mukaisesti, että alueen toiminnallinen monipuolisuus säilyy, eivätkä yritysten toimintaedellytykset heikkene muutoksessa.

Tapauskohtaisen harkinnan perusteella voidaan katsoa, että huoneiston muutos asunnoksi ei olennaisesti heikennä lähialueen edellytyksiä toiminnallisesti sekoittuneeseen rakenteeseen. Muutos ei heikennä kadunvarren liiketilojen käytettävyyttä, eli yritysten toimintaedellytykset eivät muutoksen myötä olennaisesti heikkene. Jatkossa on tärkeää varmistaa, että kadunvarren tilat säilyvät nykyisessä käytössään. Alueen toimitilojen vajaakäyttöaste on hyvin pieni eli erilaisille toimitiloille on kysyntää.

Huoneisto ei ole osana erityistä kivijalkaliiketilojen tai toimitilojen kokonaisuutta, ja se ei sijaitse yleiskaavan C1-alueella. Rakennuksen 1. kerros ei ole liiketilarakennetta, vaan se on rakenteeltaan asuntotyyppistä. Lisäksi voidaan todeta, että toimitilasta asunnoiksi muutettavat tilat vaikuttavat tässä tapauksessa soveltuvan käyttötarkoituksen muutokseen. Huoneisto voisi toimia toimitilana, mutta se soveltuu myös asunnoksi. Rakennuksen kellari sijaitsee osittain maanpinnan yläpuolella, ja huoneiston ikkunoiden alapinta on arviolta 2,5 m katutason yläpuolella. Huoneiston ikkunat ovat Arkadiankadun puolella.

Muutos ei heikennä rakennuksen kulttuurihistoriallisia arvoja, sillä tilojen käyttötarkoitus on muuttunut 2000-luvulla alkuperäisestä asuinkäytöstä.

Rakennuslupavaiheessa arvioidaan tarkemmin tilan soveltuvuus asuinkäyttöön sekä asukkaiden käyttöön osoitettujen varasto- ja yhteistilojen riittävä määrä kiinteistössä.

Paloturvallisuus tulee huomioida jatkosuunnittelussa. Asunnosta on järjestettävä varatie ikkunan kautta. Asunto varustettava sähköverkkoon kytketyllä ja akkuvarmennetulla palovaroittimella.

Poikkeamisen erityinen syy on olevan rakennuksen tarkoituksenmukainen käyttö ja hyödyntäminen.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki MRL 53 § 1 mom., 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2022, 6 ja 14 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.