Poikkeaminen, Lauttasaari tontti 31096/8, Hakolahdentie 26

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä ********** poikkeamishakemuksen koskien poikkeamista rakennuskiellosta asemakaavan muuttamiseksi (piirustus nro 12607) ja poikkeamista asemakaavasta nro 2948 seuraavasti:

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Maksu

1 000 euroa

Hakija

Rakennuspaikka

Hakemus

Hakija hakee poikkeamista rakennuskiellosta nro 12607 sekä asemakaavasta nro 2948 siten, että omakotitalon laajennusosa rakennetaan suunnitelmien mukaan 4 metrin etäisyydelle naapuritontin rajasta. Asemakaavamääräyksen mukaan asuinrakennuksen etäisyyden naapuritontin rajasta tullee olla vähintään 6 m.

Hakijan tarkoituksena on rakentaa omakotitaloon kaksikerroksinen laajennusosa, jonka etäisyys naapurintontin rajasta suunnitelmien mukaan olisi 4 metriä. Tarkoituksena on tehdä myös muita muutostöitä asuinrakennukseen: uusi parveke, kellariin uusi huone ja uudet portaat, puretaan seiniä entisen rakennuksen osalta, uudet tilojen sijoittelut ja määritelmät laajennuksen myötä.

Hakija esittää perusteluina poikkeamispäätöksen hakemiselle sen, että ennakkoneuvottelussa rakennusvalvonta on suhtautunut myönteisesti suunnitelmaan. Laajennusosa on pyritty sovittamaan mahdollisimman hyvin olevan rakennuksen laadukkaaseen arkkitehtoniseen ilmeeseen ja ympäristöön

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 58 §:n 1 momenttia.

Hankkeessa poiketaan myös MRL 53 §:n 1 momentin mukaisesta rakennuskiellosta asemakaavan muuttamiseksi.

Lähtötiedot

Tontti sijaitsee alueella, jolla on voimassa kaupunkiympäristölautakunnan 27.08.2019 (§ 425) määräämä rakennuskielto asemakaavan muuttamiseksi 27.8.2021 asti (piirustus nro 12607 rakennuskieltoalueesta, 27.8.2019)

Rakennuskieltopäätöksessä esitettyjen perustelujen mukaan asemakaavoitus on tullut vireille arvokkaan rakennuskannan suojelemiseksi. Rakennuskielto koskee Lauttasaaren länsiosan ja Lemislahden venesataman aluetta. Sen mukaan voimassa olevat asemakaavat eivät sisällä rakennusten arvojen mukaiseen suojeluun tähtääviä määräyksiä tai määräyksiä yleiskaavan ohjaamaa täydennysrakentamista varten. Kaavamääräykset ja -merkinnät eivät muuttuneiden säännösten vuoksi vastaa tarkoitustaan, tai ne puuttuvat. Rakennusoikeus on ilmaistu myös tavalla, mikä aiheuttaa tulkintavaikeuksia.

Kaupunginmuseon suorittaman Lauttasaaren rakennusinventoinnin 2001-2002 mukaan alue on kulttuurihistoriallisesti arvokas, mutta ei kuulu valtakunnallisesti merkittävien rakennettujen kulttuuriympäristöjen (RKY) piiriin. Inventoinnissa on luettelo rakennuksista, joille kaupunginmuseo esittää asemakaavallista suojelua. Poikkeamista koskevan tontin rakennus ei kuulu näiden rakennusten joukkoon.

Rakennuspaikka sijaitsee 9.1.1951 vahvistetun asemakaavan nro 2948 alueella. Asemakaava-alue koskee suurta osaa Lauttasaarta. Kaavan mukaan tontille saa rakentaa enintään kaksikerroksisia ja enintään 8 m korkeita, ainakin palonarkaa luokkaa olevia asuinrakennuksia ja niitä varten tarpeellisia, enintään 4 m korkeita talousrakennuksia. Tontin pinta-alasta saadaan käyttää rakentamiseen enintään 1/5. Asuinrakennusten välimatka samalla tontilla tulee olla vähintään 12 m ja etäisyyden naapuritontin tai puistoalueen rajasta vähintään 6 m. Talousrakennuksen etäisyyden tontin rajasta tulee olla vähintään 4 m.

Pääosa alueesta kuuluu Helsingin yleiskaavan 2016 määrittelyssä asuntovaltaiseen alueeseen A3, jota kehitetään pääasiassa asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä lähipalvelujen käyttöön. Korttelitehokkuus on pääasiassa 0,4–1,2. Perustellusti korttelikohtainen tehokkuus voi olla tätä suurempikin. Alueen pinta-alasta keskimäärin 60 % tai enemmän on korttelimaata.

Nykytilanteessa tontilla on vuonna 1953 valmistunut omakotitalo, johon kaksikerroksinen laajennusosa rakennetaan kiinni. Tontin pinta-ala on 1005 m², josta laskettu nykyinen rakennusoikeus kaksikerroksiselle rakennukselle on 402 k-m² (e=0,4). Tämänhetkinen asuinrakennus on laajuudeltaan 181 k-m². Tontilla ei ole muita rakennuksia tai rakennelmia. Ympäröivillä tonteilla on kaksikerroksia asuinrakennuksia. Hakolahdentiellä on useita rakennuksia, joille kaupunginmuseo esittää asemakaavallista suojelua, mm. Hakolahdentie 28 (arkkitehti Viljo Myyrinmaa, 1954).

Alue on puutarhakaupunkimaista ja suhteellisen väljää pien- ja rivitaloasumista, arkkitehtonisesti heterogeenistä ja monimuotoista. Kaava-alueen länsiosalla, kaksikerroksisten asuinrakennusten korttelialueilla, on laadittu joitakin kaavamuutoksia 1950- ja 1960-luvuilla. Alkuperäinen asemakaava sekä tehdyt muutokset ovat puutteellisia erityisesti rakennussuojelun ja täydennysrakentamisen määräysten osalta.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kirjeellä 25.6.2020. Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia saatiin 3 kpl, mm. seuraavista aiheista:

Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä annetuista muistutuksista ja lausunnoista (sähköposti 10.8.2020).

Hakija on antanut muistutuksiin seuraavan vastineen:

Etäisyys rajasta ja alueen väljyys

Laajennusosa ei ole hakijan mukaan erityisen lähellä tontin rajaa, vaan 4 metrin minimietäisyys on yleisesti käytössä pientalojen, rivitalojen ja pienkerrostalojen alueilla. Hakijan mukaan kaava-alueella on rakennuksia (sekä yhden että kahden kerroksen korkuisia) sijoitettu 4-5 metriä tonttien rajoista mm. Hakolahdentie 28 (1 krs.) on noin 4 m ja Tiirasaarentie 17 (1 krs.) noin 4 m Hakolahdentie 26 rajasta.

Hakijan mukaan laajennushankkeen lähtökohtana on säilyttää alueen väljyys mahdollisimman hyvin. Laajennuksen toteuttaminen tontin eteläpuolella heikentäisi hakijan mukaan merkittävästi alueen väljyyttä ja puutarhamaista luonnetta, kun piha-alue pienenisi.

Laajennusosan etäisyys olisi noin 10 metriä Hakolahdentie 24:n ikkunoista. Hakijan mukaan tämä ei ole erityisen lähellä verrattuna tavanomaiseen 8 metrin rakennusten väliseen minimietäisyyteen. Hakolahdentie 24:n länsipuolen asuntojen olohuoneiden pääilmansuunta on etelä, josta säilyvät muuttumattomat näkymät. Lisäksi Hakolahdentie 24:n näkymät lounaaseen säilyvät hyvinä sen takia, että suunnitelmissa Hakolahdentie 26:n eteläpiha säilyy mahdollisimman avoimena.

Hakijan mukaan Hakolahdentie 26 laajennuksen rakentaminen noin 4,5 metriä rajasta (joka on laajennusosan koilliskulman etäisyys tontin rajasta) ei estäisi Hakolahdentie 24:n jätekatoksen siirtoa Hakolahdentie 24:n luoteiskulmaan paloturvallisuus- tai muista syistä.

Rakennuksen harjakorkeus

Hakijan mukaan 90 cm korotus on vähäinen ja koskee ainoastaan osaa rakennusta. Harjan paikka siirtyy myös hieman eteläsuuntaan, mikä vähentää merkittävästi mahdollisia kielteisiä vaikutuksia (mahdollisia varjostuksia tms.) kadun pohjoispuolen kiinteistöille. Harjakaton verraten jyrkkä kulma on haluttu pitää, jotta talon ja sen 50-luvun henki säilyy mahdollisimman samanlaisena.

Hakija katsoo myös, että suunnitellun laajennuksen jälkeenkin rakennus ei ole erityisen korkea verrattuna naapurikiinteistöihin, jotka on toteutettu siten, että maanpinnan päälle on rakennettu maanpäällinen kellarikerros ja sen päälle kaksi asuinkerrosta. Hakija toteaa, että myös suunnitellun laajennuksen jälkeen Hakolahdentie 26 rakennus perustuu siihen, että kellarikerros on osittain maanpinnan alapuolella ja sen päällä kaksi asuinkerrosta. Verraten jyrkän harjakaton johdosta, ja rakennuksen ainoastaan osittaisesta korottamisesta johtuen Hakolahdentien 26 korkein kohta käsittäisi ainoastaan pienen osan talon pinta-alasta, ja tämä osa ei tule lähellä katua.

Lisäksi hakija toteaa, että rakennusvalvontaviranomaisen kanssa käydyn ennakkoneuvottelun mukaan suunnitellun laajennuksen korkeus alittaa kaavassa määrätyn 8 metrin korkeuden. Rakennuksen korkeus Maankäyttö- ja rakennusasetuksen 58§ mukaan on julkisivupinnan ja vesikaton leikkauslinjan korkeus maan pinnasta.

Hakija on vastineen yhteydessä toimittanut varjotutkielmakuvat.

Pelastuslaitos toteaa kannanotossaan (sähköposti 7.7.2020), ettei sillä ole huomautettavaa, kunhan rakennuksen suunnittelussa on huomioitu rakennuksen etäisyys naapurirakennuksiin (vähintään 8 metriä) tai rakenteellisin tai muilla keinoin huolehditaan palon leviämisen rajoittamisesta.

Hakemuksesta ei pyydetty lausuntoja.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska rakennuskiellosta poikkeaminen ei aiheuta haittaa alueella vireillä olevan asemakaavan muutoksen valmisteluun ja suunniteltu laajennus ei merkittävästi poikkea voimassa olevan asemakaavan nro 2948 tavoitteista.

Rakennuskielto on asetettu varmistamaan alueen suojelutavoitteiden ja yleiskaavan täydennysrakentamista ohjaavien tavoitteiden toteutuminen asemakaavoituksessa. Haetulla poikkeamisella ei ole vaikutuksia asemakaavalla suojeltavien arvojen säilymiseen.

Alustavien suunnitelmien mukainen rakentaminen ei olennaisesti muuta tai heikennä alueen toiminnallista rakennetta ja esitetyt ratkaisut soveltuvat alueen rakennuskantaan, tiivistävät aluetta ja edistävät voimassa olevan yleiskaavan tavoitteita.

Alueella on useampia tontteja, joissa rakennuksia (sekä yhden että kahden kerroksen korkuisia) on sijoitettu 4-5 metriä tonttien rajoista rakentamisvaiheessa 1950-1960 –luvuilla.

Kadun suuntaan laajennetun rakennuksen julkisivut ja rakennusmassa noudattavat alueen mittakaavaa ja alueen tonteilla yleisesti käytettyä tonttitehokkuutta. Tontin pinta-ala on 1005 m², josta laskettu nykyinen rakennusoikeus kaksikerroksiselle rakennukselle on 402 k-m² (e=0,4). Tämänhetkinen asuinrakennus on laajuudeltaan 181 k-m². Laajennuksen jälkeen kerrosala on 243 k-m².

Alustavien suunnitelmien mukainen laajennus noudattaa voimassa olevan asemakaavan sallimaa korkeutta. Hakijan laatimien varjotutkielmakuvien mukaan iltapäivällä ja illalla (jolloin varjo lankeaa itäpuolisen naapurin suuntaan) laajennus ja sen korkeus vähäisessä määrin varjostaa naapuritontin luoteiskulmaa, mutta ei varsinaista oleskelupihaa. Vähimmäisetäisyydestä poikkeamisesta johtuva varjostuminen tulee ottaa huomioon rakennusluvan yhteydessä.

Alueen väljyyden ja vehreän yleisilmeen säilyttämiseksi on tarkoituksenmukaista, että tontin piha jää mahdollisimman laajaksi yhtenäiseksi alueeksi. Myös rakennusten ja kadun välisen alueen istuttaminen puin ja pensain lisää puutarhamaisia näkymiä, samoin tontilla olevan puuston sälyttäminen.

Poikkeaminen asemakaavan mukaisesta vähimmäisetäisyydestä edellyttää, että hankkeen pelastus- ja paloturvallisuuden toteutuminen osoitetaan yksityiskohtaisesti rakennusluvan yhteydessä pelastuslaitoksen kannanotto huomioiden.

Poikkeamisen erityinen syy on alueen ja olemassa olevan rakennuksen tarkoituksenmukainen käyttö tai hyödyntäminen.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 53, 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2020, 8 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.