Poikkeamispäätöshakemus, Kamppi tontti 48/1, Kiinteistö Oy Helsingin Hietalahdenranta 13 c/o SL Rakennuttaja Oy

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 4. kaupunginosan (Kamppi) korttelin 82 tonttia 1 koskevan poikkeamishakemuksen seuraavilta osin:

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Maankäyttöjohtaja päätti hylätä poikkeamishakemuksen seuraavilta osin:

Maksu

1 000 euroa

Hakija

Kiinteistö Oy Hietalahdenranta 13

Rakennuspaikka

4. kaupunginosan (Kamppi) korttelin 82 tontti 1

Hakemus

Hakija hakee lupaa rakennuksen ullakon käyttöönottamiseen ja siten kerrosalaan laskettavien tilojen lisäämiseen poiketen asemakaavassa osoitetusta rakennusoikeudesta. Hakijan toimittamassa laskelmassa ullakolle sijoitettavien tilojen kerrosala on 159,5 k-m². Asemakaavan mukainen rakennusoikeus on jo nykytilanteessa ylitetty ja kerrosalaan laskettavien tilojen lisääminen ullakolla johtaa siihen, että kokonaisylitykseksi muodostuu 3 447 k-m² (151%).

Lisäksi hakija hakee poikkeamista kantakaupungin rajatusta rakennuskiellosta, joka koskee rakennusten 1. kerrosten ja kadunvarsien myymälä-, liike- ja toimitilojen muuttamista asuinkäyttöön kantakaupungin eräillä alueilla. Hakemuksessa rakennus muutettaisiin toimistosta asuinkäyttöön mukaan lukien 1. kerroksen tiloja rakennuksen pihasiivessä.

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että kiinteistön käyttötarkoituksen muutos asuinkerrostaloksi palauttaa käyttötarkoituksen asemakaavan mukaiseksi. Muutokset tapahtuvat ulkovaipan sisäpuolella ja rakennusvalvonta hyväksynyt jo aiemmissa lupavaiheissa kerrosalan ja kerrosluvun ylittymisen asemakaavaan merkitystä.

Lisäksi hakija toteaa, että asemakaava mahdollistaa ullakolle sisustettavan 100 m² kerrosalan. Hakija korostaa, että kadunvarren liiketilat säilyvät ennallaan ja muutosten jälkeenkin 1. kerroksen kerrosalasta 80 % jäisi edelleen liike- ja yhteiskäyttötiloiksi. Lisäksi ensimmäisen kerroksen pihan puoli on ollut asuinkäytössä aiemminkin.

Yhteispihan osalta hakija toteaa, että piha on mm. ajoyhteyksien takia pieni ja ympäröivän rakenteen takia varjoinen. Asukkaiden pihan käyttö jäisi kiinteistöllä tosiasiassa vähäiseksi, koska kaikissa ylempien kerroksen asunnoissa on parvekkeet.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Hakemus koskee myös aluetta, jolla on voimassa maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 53 §:n 1 momentin mukainen rakennuskielto asemakaavan laatimiseksi ja muuttamiseksi ja MRL:n 128 §:n mukainen toimenpiderajoitus.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa kaupunkiympäristölautakunnan 11.12.2018 (§ 640) määräämä rajattu rakennuskielto (nro 12561) asemakaavan laatimiseksi ja muuttamiseksi. Rakennuskielto koskee rakennusten 1. kerrosten ja kadunvarsien myymälä-, liike- ja toimitilojen muuttamista asuinkäyttöön kantakaupungin eräillä alueilla.

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 25.10.1985 vahvistettu asemakaava nro 8501. Asemakaavassa tontti on asuinkerrostalojen korttelialuetta. Rakennusala on merkitty ainoastaan kadun puoleiselle rakennusosalle. Tontin rakennusoikeus on 2 285 k-m² ja tämän lisäksi ullakolle saa sijoittaa 100m²:n suuruisen saunatilan asukkaita varten. Suurin sallittu kerrosluku on 7. Autopaikkoja tulee osoittaa tontille 1 ap / 120 k-m² asuntokerrosalaa, ja ne tulee sijoittaa maan alle. Asemakaava on kuitenkin nk. kaksitasoinen asemakaava, joka sallii mm. rakennusoikeudesta, kerrosluvusta ja autopaikoista poikkeamisen olemassa olevassa rakennuksessa silloin, kun ennen 18.6.1969 rakennusluvan saanutta rakennusta korjataan uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla.

Helsingin yleiskaavassa (Kvsto 26.10.2016) rakennuspaikka on osoitettu kantakaupunki C2 -alueeksi, jota kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena asumisen, kaupan ja julkisten palvelujen, toimitilojen, hallinnon, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä kaupunkikulttuurin alueena. Rakennusten maantasokerrokset ja kadulle avautuvat tilat on osoitettava ensisijaisesti liike- tai muuksi toimitilaksi. Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muutoksissa on varmistettava kantakaupungille ominaisen, toiminnallisesti monipuolisen ja sekoittuneen rakenteen säilyminen sekä liike- ja toimitilojen riittävä määrä. Käyttötarkoituksen muutosten yhteydessä tulee tehdä alueellinen tarkastelu. Aluetta kehitetään kestävien kulkumuotojen, erityisesti kävelyn ja pyöräilyn, ehdoilla.

Tontilla sijaitsee nykyään 8-kerroksinen toimistorakennus, jonka 1. kerroksessa sijaitsee myös liiketilaa. Rakennuksessa on kellari, jonne on ajoyhteys sisäpihalta. IV-konehuone sijaitsee ullakolla.

Hietalahdenranta 13 talo on valmistunut vuonna 1957 arkkitehti Matti Lampénin suunnitelmin. Rakennus oli alun perin Yhtyneiden Kuvalehtien toimitalo. Viime aikoihin asti kiinteistössä on toiminut useita eri yrityksiä, viimeisimpänä Kotimaa-lehden toimitus. Kiinteistö oli Kirkkopalveluiden omistuksessa vuoden 2019 loppuun asti. Rakennukseen on tehty vuosien saatossa useita tilamuutoksia. Myös julkisivumateriaaleja on muutettu.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kirjeellä (29.5.2020). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia saatiin 1 kpl.

Muistutuksessa suhtauduttiin kriittisesti esitettyihin julkisivu- ja vesikattomuutoksiin. Muistutuksessa huomautetaan, että rakennus sijaitsee erittäin näkyvällä paikalla, suojeltujen arvorakennusten välissä. Kaupunkikuvallinen laatu tulisi varmistaa esim. kaupunkikuvatyöryhmässä. Julkisivun alkuperäistä 50-luvun ilmettä pidettiin sopivampana, kuin hakemuksessa esitettyä julkisivua. Hanketta tulisi käsitellä Helsingin kaupungin rakennusvalvonnan ullakkorakentamista koskevien määräysten pohjalta. Muistutuksessa huomautetaan lisäksi, että asuinhuoneistojen uudet parvekkeet poikkeavat nykytilanteesta ja saattavat pihan puolella aiheuttaa häiriötä. Isoja terasseja ei pitäisi rakentaa. Muistutuksessa kritisoidaan lisäksi suunnitelmissa esitettyä lippaa, joka ulottuu kadun puolelle ja julkisivun siirtymistä katualueelle. Rakentaminen tulisi toteuttaa kadun puolella kokonaan olemassa olevan kiinteistön sisäpuolella. Polkupyöräpaikkojen lisääntymisestä mm. katualueella oltiin huolissaan ja paikkoja tulisi varata kiinteistöön riittävästi. Muistutuksessa huomautettiin, että asiakirjoissa on käytetty vanhaa ja virheelliseksi tiedettyä valokuvaa. Muistutuksessa pidetään rakennuksen asuinkäyttöön muuttamista mahdollisena, mutta vastustetaan sen muuttamista hotelli- tai huoneistohotellikäyttöön, mitä julkisivujen muutoskuvat antavat muistuttajan mielestä olettaa. Muistutuksessa pyydetään, että hanketta kehitetään em. huomioiden mukaan ja varataan naapureille mahdollisuus lausua asiassa uudelleen.

Hakemuksesta on pyydetty lausunnot kulttuurin ja vapaa-ajan toimialalta (kaupunginmuseo), Helen Oy:ltä, Helen Sähköverkko Oy:ltä ja pelastuslaitokselta.

Kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala (kaupunginmuseo) toteaa lausunnossaan (22.6.2020), ettei rakennuksen käyttötarkoituksen muutos merkittävällä tavalla vaikuta kaupunkikuvaan tai kulttuuriympäristöön. Lausunnossa todetaan lisäksi, että hakemuksessa rakennuksen alkuperäinen katujulkisivu esitetään muutettavaksi säännöllisestä, valmistumisajalleen tyypillisestä rasterijulkisivusta tämän päivän arkkitehtuurinäkemystä vastaavaksi. Alkuperäisellä julkisivulla ei museon näkemyksen mukaan ole kuitenkaan sellaista arvoa, joka tulisi välttämättä säilyttää.

Pelastuslaitos ilmoittaa (12.6.2020), että asuntojen varatiet on suunniteltava omatoimisiksi tai asunnoista on oltava kaksi toisistaan riippumatonta uloskäytävää. Pelastuslaitoksen mukaan Hietalahdenrannan puuistutukset estävät suurimmaksi osaksi rannan puoleisten ranskalaisten parvekkeiden käytön varateinä. Sekä raitiovaunutien ajo- ja tukilangat, että kadun riippuvalaisimet saattavat estää nostolavayksikön toiminnan ko. katualueella. Sisäpihalle ei ole mahdollista järjestää pelastustietä. Lisäksi pelastuslaitos toteaa, että ullakon muuttaminen asuinkäyttöön tekee ullakosta 9. kerroksen, jolloin rakennuksen korkeuden myötä rakennuksen kantaville rakenteille sekä poistumisjärjestelyille saattaa tulla lisävaatimuksia.

Muissa lausunnoissa ei ollut huomautettavaa.

Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä annetuista muistutuksista ja lausunnoista. Hakija ilmoittaa vastineessaan, että rakennuksen katujulkisivu rakennetaan täysin uudelleen kantavia rakenteita lukuun ottamatta. Näin ollen julkisivun on täytettävä nykyiset lämmön- ja ääneneristysvaatimukset, minkä vuoksi julkisivun rakennepaksuus kasvaa väistämättä entiseen verrattuna. Hietalahdenranta 13 pääsisäänkäynnin yläpuolella on nykyisinkin katos, joka ulottuu katu-alueelle. Suunniteltu lippa on olemassa olevaa katosta kapeampi ja julkisivun mittainen. Ullakkorakentaminen käsitellään osana rakennusluvan käsittelyä. Pihan puolen parvekkeiden rakentamista perustellaan sillä, että ne toimivat varateinä. Polkupyörien säilytyksessä huomioidaan aputilojen mitoitusohje, kuten vastaavanlaisissa rakennushankkeissa. Asuntojen varatiet ovat hakijan mukaan omatoimisia. Pihan puolelta poistuminen tapahtuu parvekkeiden kautta ja Hietalahdenrannan puoleisella julkisivulla kahdesta keskimmäisestä asunnosta poistuminen tapahtuu ranskalaisten parvekkeiden kautta. Kahdeksannen kerroksen asuntoihin liittyvän ullakon asuintilan lattian korkeus ensimmäisen kerroksen sisäänkäynnin lattian pinnasta jää alle 24 m.

Lisäksi vastineeseen on liitetty selventävä kuva julkisivun liittymisestä naapurirakennukseen ja liite pelastusjärjestelyistä.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa siltä osin, kun se koskee rakennuksen pääkäyttötarkoituksen muutosta asumiseen ja rakennusoikeuden ylitystä, koska käyttötarkoituksen muutos asunnoksi on voimassa olevan asemakaavan mukainen ja rakennusoikeus on jo nykyisellään ylitetty ja haetun toimenpiteen seurauksena ylitys kasvaa vain vähäisesti (n. 7 prosenttiyksikköä). Muutostyöt pysyvät pääosin rakennuksen ulkovaipan sisäpuolella. Tontin piha-alue on kuitenkin varsin pieni ja sen viihtyisyyttä tulee parantaa ja se tulee suunnitella asukkaiden yhteiskäyttöön ympäristöön sopivia istutuksia, materiaaleja kalusteita ja valaistusta käyttämällä. Kiinteistön nykyiset pysäköintitilat tulee asemakaavamääräyksen mukaisesti osoittaa tontin autopaikoiksi ja polkupyöräpaikkoja tulee osoittaa voimassa olevan laskentaohjeen mukaisesti 1 pp / 30 k-m² asuinkerrosalaa.

Rakennuksen julkisivu kadun suuntaan sijaitsee varsin näkyvällä paikalla. Tämän ja viereisen korttelin rakennukset muodostavat yhdessä harmonisen kokonaisuuden pitkissä kaupunkinäkymissä yhtenäisine räystäslinjoineen. Viitesuunnitelmassa esitetyt kattoterassit rikkovat tätä linjaa ja ne tulee toteuttaa julkisivulinjasta sisennettynä siten, että yhtenäinen räystäslinja säilyy.

Pelastuslaitos on ilmoittanut, ettei esitetty nostoalavan paikka kadun puolella välttämättä ole mahdollinen ratkaisu katupuiden ja ajolankojen vuoksi. Rakennuslupahakemuksessa tulee esittää hyväksyttävät poistumistieratkaisut.

Asemakaavasta poikkeamisen erityinen syy on olemassa olevan rakennuksen tarkoituksenmukainen käyttö ja asuntorakentamisen edistäminen.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Siltä osin, kun hakemus koskee poikkeamista kantakaupungin rajatusta rakennuskiellosta ja 1. kerroksen toimitilojen muuttamisesta asumiseen, poikkeamista ei voida myöntää. Yleiskaavan 2016 mukaisesti rakennusten maantasokerrokset ja kadulle avautuvat tilat on osoitettava ensisijaisesti liike- tai muuksi toimitilaksi. Viimeaikaisissa selvityksissä toimistotilojen markkinalähtöisestä kysynnästä tontti kuuluu toimistotilojen vakiintuneen kysynnän alueeseen ja Kampin alueella kivijalkaliiketiloista oli 2017 laaditussa inventoinnissa tyhjillään vain 2,8 %. Rakennuksen pääkäyttötarkoituksen muutoksella toimistoista asuinkäyttöön voi olla negatiivisia vaikutuksia alueen yrityksiin toimitilakannan pienentyessä, jolloin on erityisen tärkeää, että 1. kerroksen toimitilat säilyvät, eikä kivijalkapalveluiden toimintaedellytyksiä heikennetä.

Lisäksi Hietalahdenrannassa tutkitaan parhaillaan alueen kehittämistä siten, että nykyisellään altaan kiertävä autoliikenne siirrettäisiin kulkemaan rannan myötäisesti (Hietalahdenrannan kehittämisvaraus 2022 loppuun asti). Toteutuessaan hanke voisi merkittävästi vähentää tontin editse kulkevaa autoliikennettä ja lisätä kysyntää ravintola- ja kahvilatiloille sekä muille kivijalkapalveluille.

Viitesuunnitelmassa esitettyjen asuntojen pihat myös pienentäisivät merkittävästi yhteiskäyttöön jäävää, jo nykyiselläänkin pientä piha-aluetta. 1. kerroksen tilat tulee kokonaisuudessaan varata liike- ja muuhun toimitilakäyttöön lukuun ottamatta asunnoille välttämättömiä jätehuollon tiloja ja lastenvaunuvarastoa, mikäli ko. tiloille ei pystytä osoittamaan vaihtoehtoisia tiloja muista kerroksista.

Näin ollen rajatusta rakennuskiellosta poikkeaminen aiheuttaa haittaa alueiden käytön järjestämiselle, eikä poikkeamiselle ole maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämää erityistä syytä.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2020, 8 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.