Poikkeaminen, Kaartinkaupunki, tontti 3048/16, Fabianinkatu 4, Fastighets Ab Sirius

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 3. kaupunginosan (Kaartinkaupunki) korttelin 48 tonttia 16 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 9899 seuraavasti:

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Maksu

1 569,75 euroa

Hakija

Fastighets Ab Sirius

Rakennuspaikka

3. kaupunginosan (Kaartinkaupunki) korttelin 48 tontti 16

Hakemus

Hakija hakee lupaa yhden toimistohuoneiston (141 m²) pysyvälle käyttötarkoituksen muuttamiselle asuinkäyttöön poiketen asemakaavan käyttötarkoitusmerkinnästä (liike- ja toimistorakennusten korttelialue, K) rakennuksen 4. kerroksessa.

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että rakennuksella on painava historia asuinrakennuksena ja toimenpiteellä palautettaisiin tiloja niiden alkuperäiseen käyttöön ja tilat kunnostettaisiin kohteen rakennustaiteellista ja historiallista arvoa kunnioittaen. Hakijan mukaan toimistovaltaiselle alueelle muuttavat uudet asukkaat elävöittäisivät Kasarmitorin aluetta ja auttaisivat palvelutason säilyttämisessä. Hakijan mukaan kaavasta poikkeaminen johtaisi parempaan tulokseen kaupunkikuvan, palvelutason säilymisen, rakennuksen käytön ja suojelutavoitteiden kannalta.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 14.1.1992 vahvistettu asemakaava nro 9899. Asemakaavan mukaan tontti kuuluu liike- ja toimistorakennusten korttelialueeseen (K) ja kadunvarsirakennuksen katutasoon tulee sijoittaa myymälä- tai muita asiakaspalvelutiloja. Ullakolle saa sisustaa asuntoja asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi. Rakennus on suojeltu rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaana merkinnällä sr-1. Suojelu koskee myös rakennuksen arvokkaita sisätiloja.

Alueella on vireillä kantakaupungin asemakaavojen ajantasaistamistyö, jonka lähtökohtana on mm. varmistaa kaupunkirakenteen ja rakennusten käyttötarkoitusten hallittu muuttaminen ja kehittäminen pitkällä aikavälillä sekä mahdollistaa yleiskaavan mukainen kehitys.

Helsingin yleiskaavassa 2016 tontti on merkitty liike- ja palvelukeskusta C1-alueeksi, jota kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena kaupan ja julkisten palvelujen, toimitilojen, hallinnon, asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä kaupunkikulttuurin alueena. Liike- ja toimitilan kokonaismäärää ei lähtökohtaisesti tule vähentää. Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muutoksissa on varmistettava keskustalle ominaisen, toiminnallisesti monipuolisen ja sekoittuneen rakenteen säilyminen. Käyttötarkoituksen muutosten yhteydessä tulee tehdä alueellinen tarkastelu.

Kaupunkisuunnittelulautakunta on 11.4.2017 hyväksynyt periaatteet käyttötarkoituksen muutoksille toimitiloista asumiseen kantakaupungin rajatulla alueella, joiden mukaan tontti kuuluu keskusta-alueeseen (vyöhyke C), jota on tavoitteena kehittää työpaikkavaltaisena alueena. Periaatteissa todetaan, että liikekeskustan alueella muutokset asumiseen eivät ole perusteltuja. Keskeisillä korkean tuottavuuden työpaikka-alueilla liike- ja toimitilan kokonaismäärää ei tule lähtökohtaisesti vähentää. Muutokset ovat mahdollisia esimerkiksi, mikäli osa-alueelle on rakenteilla merkittävä määrä uutta toimitilaa. Edellytettyjen selvitysten tulee osoittaa, ettei muutos ole eri osa-alueiden tavoitteiden vastainen eikä muutoksilla ole haitallisia vaikutuksia.

Tontin eteläpuolella sijaitseva Kasarmitori on Museoviraston inventoinnissa (RKY) sisällytetty valtakunnallisesti merkittävien rakennettujen kulttuuriympäristöjen luetteloon (Kaartin kasarmi).

Fabianinkatu 4 valmistui vuonna 1905 asuinrakennukseksi (arkkitehtuuritoimisto Grahn, Hedman & Wasastjerna). Kohde sijaitsee kaupunkikuvallisesti näkyvällä paikalla ja se on asemakaavassa suojeltu ja suojelu koskee myös arvokkaita sisätiloja. Rakennuksen käyttötarkoitus muutettiin ensin vaiheittain asunnoista toimistoiksi 1940–1980 -luvuilla ja sittemmin huoneistoja on palautettu takaisin asuinkäyttöön. Hakemuksen mukaan tällä hetkellä asuntojen yhteenlaskettu pinta-ala on n. 2 270 k-m² ja toimistojen n. 1 981 k-m². Hakemuksen kohteena oleva huoneisto on säilynyt poikkeuksellisen alkuperäisenä. Huoneisto on tällä hetkellä tyhjillään ja omistajan mukaan siihen ei ole tehty nykyaikaisen toimistokäytön edellyttämiä muutostöitä.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kirjeellä (28.1.2021). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia ei ole esitetty.

Hakemuksesta on pyydetty lausunto kulttuurin ja vapaa-ajan toimialalta (kaupunginmuseo).

Kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala (kaupunginmuseo) toteaa lausunnossaan (4.2.2021), että käyttötarkoituksen muutos toimistokäytöstä asuinkäyttöön on perusteltu rakennuksen alkuperäisen käyttötarkoituksen palauttamiseksi. Kuitenkin muutoksen yhteydessä tulee varmistua siitä, että rakennuksen arvokkaat sisätilat säilyttävät rakennustaiteellisen ja historiallisen arvonsa asemakaavan suojelumääräyksen mukaisesti. Poikkeamispäätöstä hakevan tulee suorittaa huoneiston tilojen säilyneisyyden tarkastelu erillisen tilainventoinnin avulla, jossa säilyneet tilamuodot ja -sarjat, pinnat sekä kiinteät rakennusosat on dokumentoitu. Arvokkaita tilasarjoja ja huonemuotoja ei saa muutoksessa purkaa. Parhaiten tilojen ja tilasarjojen alkuperäinen arvo säilyy, mikäli alkuperäistä huoneistojakoa seurataan myös jatkossa. Välipohjien kunnostaminen tulee tehdä siten, ettei arvokkaiden kiinteiden rakennusosien säilyminen (esimerkiksi arvokkaat pintamateriaalit, mahdollinen kattopalkisto, kattolistat ym.) vaarannu. Tästä johtuen rakennuksen välipohjiin ei tulisi lähtökohtaisesti kajota. Talon arvokkaat säilyneet jugend-uunit tulee säilyttää.

Kaupunginmuseo puoltaa Fabianinkatu 4 poikkeamispäätöshakemusta tilojen muuttamiseksi asuinkäyttöön, voimassa olevan asemakaavan suojelumääräyksen sr-1 ja oheisten huomioiden mukaisesti. Poikkeamishakemuksen yhteydessä on toimitettu alustavat suunnitelmat, joissa on esitetty pohjapiirrosluonnos sekä esitelty valokuvin huoneiston alkuperäisiä tai niihin rinnastettavia ominaispiirteitä kuten säilyneitä kaakeliuuneja ja katon kipsikoristeita.

Kaupunginmuseo puoltaa hakemusta ja toteaa, että tarkemmin suojelun toteutumiseen voidaan ottaa kantaa rakennuslupavaiheessa.

Muita lausuntoja ei saatu.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska huoneistoa on rakennusluvan mukaisen käyttötarkoituksen muutoksen jälkeen käytetty edelleen asuntona eikä sitä voida muuttaa nykyaikaiseen toimistokäyttöön vaarantamatta arvokkaiden ja alkuperäisenä säilyneiden sisätilojen arvoja. Lisäksi rakennuksessa on aiemmin tehty useita vastaavia huoneistojen käyttötarkoituksen muutoksia, joiden vuoksi asuntopinta-alan määrä ylittää jo nykyisellään toimistopinta-alan.

Muutos toimistosta asumiseen on vastoin Helsingin yleiskaavan 2016 periaatteita sekä vastoin kaupunkisuunnittelulautakunnan hyväksymiä periaatteita käyttötarkoituksen muutoksille toimitiloista asumiseen kantakaupungin rajatulla alueella. Liikekeskustan alueella tavoitteena on säilyttää ja lisätä toimitilaa keskeisellä toimistokysynnän keskusta-alueella yritysten toimintaedellytysten vahvistamiseksi. Haettu muutos on kuitenkin pieni, eikä sillä ole merkittäviä haitallisia yritysvaikutuksia.

Vaikka huoneisto on rakennuslupakuvien mukaan muutettu toimistoksi 1970-luvulla, sitä on muutoksen jälkeenkin käytetty asuntona. Huoneiston remontointi nykyvaatimusten mukaiseen toimistokäyttöön edellyttäisi todennäköisesti uusia teknisiä asennuksia ja muita muutoksia arvokkaissa sisätiloissa, mikä olisi ristiriidassa asemakaavan suojelutavoitteiden kanssa. Huoneiston tilojen säilyneisyydestä tulee ennen rakennusluvan myöntämistä tehdä kaupunginmuseon lausunnossa esitetty säilyneisyystarkastelu ja arvokkaat, alkuperäisenä säilyneet tilasarjat, huonemuodot, rakennusosat, pinnat sekä kiinteä sisustus mukaan lukien tulisijat tulee säilyttää.

Poikkeamisen erityinen syy on olemassa olevan rakennuksen tarkoituksenmukainen käyttö ja suojelutavoitteiden edistäminen.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §
Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §
Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a
Rakennusvalvontataksa 2021, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.