Vuokrausperiaatteet, Käpylä

Beslutet stämmer överens med förslaget.

Detaljplan och tomtuppgifter

Stadsfullmäktige har 27.8.2014, § 270, godkänt detaljplaneändring nr 12251 som gäller kompletteringsbyggande på tomten 2 i kvarteret 25821 på Backasgatan 95 i Kottby. Detaljplaneändringen vann laga kraft 10.10.2014. Tomten 25821/2 hör till ett kvartersområde för flervåningshus som är arkitektoniskt och stadsbildsmässigt värdefullt och där byggnaderna och deras omgivningar bevaras som en del av den kulturhistoriskt värdefulla områdeshelheten i Kottby (AK/s). I och med detaljplaneändringen har det på tomten 25821/2 anvisats ny byggnadsyta för en bostadsbyggnad som kompletterar omgivningen i den befintliga flervåningshushelheten. På platsen har tidigare funnits en gammal affärsbyggnad.

Ändringen av tomtindelningen nr 13390 som grundar sig på den gällande detaljplaneändringen nr 12251 har utarbetats. Tomten 25821/2 har delats in i tomterna 25821/4 och 25821/5. Nybyggandet förverkligas på tomten 25821/4 och enligt den nuvarande uppskattningen inleds byggandet i december 2020.

Tomten 25821/4 registrerades i fastighetsregistret 8.4.2020. Tomten har en yta på 2 463 m² och byggrätt på 2 320 m² vy. Enligt detaljplanebestämmelserna är det möjligt att placera affärs- och kontorslokaler och lokaler för sociala tjänster eller jämförbara lokaler på den första ovanjordiska våningen i byggnaden vid gatan när ingången till en sådan lokal ordnas direkt utifrån.

Enligt planbestämmelsen ska bilplatserna i den nya byggnaden placeras i en underjordisk parkeringslokal under gårdsdäcket. I fråga om bilplatser ska det byggas minst 1 bp/125 m² vy eller 0,5 bp/bostad (det större talet). I detaljplanen upptas dessutom en normativ del av området som avses för lek och vistelse och som kan användas gemensamt i planeringsområdet.

Detaljplaneändring nr 12251 ingår som bilaga 2. En karta över tomtindelningen finns som bilaga 3.

Reserveringsbeslut

Stadsstyrelsen beslutade 10.8.2020, § 416, reservera bostadstomten 25821/4 (AK/s) i detaljplaneändringen för Backasgatan 95 nr 12251 för Rakennusliike Lapti Oy för planering av fritt finansierade oreglerade ägarbostäder som byggs utan Hitas-villkor. Reserveringsvillkoren mera i detalj ingår i bilaga 4.

Arrendeprinciper

Arrendeprinciperna har bestämts med beaktande av ett värderingsinstrument från en utomstående sakkunnig, priszonsmodellen, arrendeprinciper som tidigare fastställts för samma eller motsvarande område, tomtens läge och markvärdets utveckling i området. En enhetlig och konsekvent prissättning har eftersträvats. Tomtens besittnings- och finansieringsform har enligt sedvanlig praxis beaktats då arrendeprinciperna bestämts.

Jämförelseuppgifter

Stadsfullmäktige beslutade 26.8.2020, §182, fastställa arrendegrunder för flervåningshustomterna (AK) 22585/19 och 21, eller de tomter som bildas av dessa, i 22 stadsdelen (Vallgård) fram till 31.12.2080 så att årsarrendet bestäms så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras minst av priset 56 euro/m² vy för tomterna som förverkligas som oreglerad fritt finansierad ägar- och/eller hyresbostadsproduktion och minst av priset 25 euro/m² vy för byggrätten för affärs- och verksamhetslokaler som byggs på bostadstomterna (AK).

Stadsfullmäktige beslutade 9.10.2019, § 299, fastställa arrendegrunder för flervåningshustomterna (AK) 23126/11–13, eller de tomter som bildas av dessa, i 23 stadsdelen (Majstad) så att årsarrendet bestäms så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras av priset 46 euro/m² vy för oreglerade fritt finansierade ägar- och hyresbostäder och minst av priset 21 euro/m² för byggrätten för kaféer, restauranger, affärer och offentliga servicelokaler.

Årsarrende och arrendetid

Årsarrendet för tomten för flervåningshus (AK) 25821/4 bestäms så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras minst av priset 56 euro/m² bostadsvåningsyta (nuvärde 8/2020, index 1977, är cirka 1 107 euro/m² vy) såvitt saken gäller oreglerad fritt finansierad ägarbostadsproduktion och minst av priset 24 euro/m² (nuvärde 8/2020, index 1977, är cirka 475 euro) för affärs- och kontorslokaler och lokaler för sociala tjänster eller jämförbara lokaler som eventuellt byggs på bostadstomten.

Arrendets teoretiska effekt på boendekostnaderna uppgår i fråga om fritt finansierad oreglerad ägarbostadsproduktion till cirka 4,43 euro/m² i månaden.

Bostadskomplement som byggs utöver den våningsyta som anges i detaljplanen beaktas enligt förslaget inte då arrendet bestäms.

Enligt stadsfullmäktiges beslut 1.10.1980 (ärende nr 18) ska årsarrendet för bostadstomter motsvara 4 % av det kalkylmässiga tomtpriset baserat på tomtens huvudsakliga användningsändamål.

Att arrendet är marknadsmässigt säkerställdes genom ett värderingsutlåtande från en utomstående sakkunnig. Arrendet kan anses acceptabelt med beaktande av värderingsutlåtandet om byggnadsrättens marknadsvärde, referensköpesummor och marknadsförhållandena. Utlåtandet finns i bilagematerialet.

Arrendetiden för tomten är cirka 55 år, dvs. fram till 31.12.2075. I Kottby har ett stort antal arrendeavtal för bostadstomter gått ut från och med 1.1.2020. De här avtalen har förnyats för tiden 2.1.2020–31.12.2075.

Befogenheter

Enligt 7 kap. 1 § 8 punkten i förvaltningsstadgan fastställer stadsfullmäktige allmänna arrendeprinciper för arrendeavtal på över 30 år.

Kaupunginhallitus 16.11.2020 § 777

Päätös

Esittelijä

Lisätiedot

Maria Nelskylä, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 25251

Kaupunkiympäristölautakunta 20.10.2020 § 608

Esitys

Esittelijä

Lisätiedot

Tiina Aitta, kiinteistölakimies, puhelin: 09 310 73889

Detta beslut publicerades 23.12.2020

BESVÄRSANVISNING

Ändring i beslutet söks genom kommunalbesvär.

Besvärsrätt

Ändring i beslutet får sökas

Besvärstid

Kommunalbesvär ska anföras inom 30 dagar från delfåendet av beslutet.

Besvärsskriften ska inlämnas till besvärsmyndigheten senast besvärstidens sista dag under besvärsmyndighetens öppettid.

Om beslutet har delgetts per post anses en part ha fått del av beslutet sju dagar efter att brevet avsändes, om inte något annat påvisas. En kommunmedlem anses ha fått del av beslutet sju dagar efter att protokollet fanns tillgängligt i det allmänna datanätet.

Om beslutet har delgetts som elektroniskt meddelande anses en part ha fått del av beslutet tre dagar efter att meddelandet avsändes, om inte något annat påvisas.

Dagen för delfåendet räknas inte in i besvärstiden. Om sista dagen av besvärstiden är en helgdag, självständighetsdagen, första maj, jul- eller midsommarafton eller en helgfri lördag får besvärshandlingarna inlämnas första vardagen därefter.

Besvärsgrunder

Kommunalbesvär får anföras på den grunden att

Ändringssökanden ska framföra besvärsgrunderna innan besvärstiden går ut.

Besvärsmyndighet

Kommunalbesvär anförs hos Helsingfors förvaltningsdomstol.

Förvaltningsdomstolens kontaktuppgifter är:

Besvär kan anföras även via förvaltnings- och specialdomstolarnas e-tjänst på adressen https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet#/sv

Formen för och innehållet i besvärsskriften

Besvär ska anföras skriftligen. Elektroniska dokument uppfyller kravet på skriftlig form.

I besvärsskriften ska uppges:

I besvären ska dessutom ändringssökandens namn och kontaktuppgifter uppges. Om talan förs av ändringssökandens lagliga företrädare eller ombud, ska också dennes kontaktuppgifter uppges. Medan besvären är anhängiga ska förvaltningsdomstolen utan dröjsmål underrättas om ändringar i kontaktuppgifterna.

Besvären ska också innehålla uppgift om postadress och eventuell annan adress till vilken handlingar som hänför sig till rättegången kan sändas (processadress). Om ändringssökanden har uppgett flera processadresser, kan förvaltningsdomstolen välja till vilken av dem den skickar de handlingar som hänför sig till rättegången.

När den som har begärt omprövning anför besvär över det beslut som fattats med anledning av begäran om omprövning, får denne lägga fram nya grunder för sina yrkanden. Ändringssökanden i fråga får framställa nya yrkanden endast om de grundar sig på förändrade förhållanden eller på omständigheter som ändringssökanden fått kännedom om efter det att tidsfristen för begäran om omprövning gått ut.

Till besvärsskriften ska följande fogas:

Rättegångsavgift

Hos den som har inlett ett ärende som gäller sökande av ändring tas det ut en rättegångsavgift i enlighet med lagen om domstolsavgifter (1455/2015).
Om förvaltningsdomstolen ändrar det överklagade beslutet till förmån för ändringssökanden tas ingen rättegångsavgift ut.

Protokoll

Protokollsutdrag och -bilagor som hänför sig till beslutet skickas på begäran. Handlingar kan beställas från Helsingfors stads registratorskontor.

Registratorskontoret är öppet måndag–fredag kl. 08.15–16.00