Poikkeaminen, Mellunkylä

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 47. kaupunginosan (Mellunkylä) korttelin ********** tonttia ********** koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 8112 seuraavasti:

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Maksu

1 365 euroa

Hakija

**********

Rakennuspaikka

47. kaupunginosan (Mellunkylä) korttelin ********** tontti **********

Hakemus

Hakija hakee lupaa neljän pientalon (yhteensä 602 k-m²) sekä autosuojien ja varastojen (yhteensä 120 k-m²) rakentamiseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 8112 siten, että tonttitehokkuus nousee luvusta e=0,21 lukuun e=0,25.

Hakija hakee lisärakennusoikeutta MRL 115 § mukaisiin ylityksiin ulkoseinän 250 mm ylittävän osuuden verran, huoneistoa rajaavan väliseinän yli 200 mm ylittävän osuuden verran ja taloteknisten järjestelmien edellyttämän kuilun, hormin tai yleisiin tiloihin avautuvan teknisen tilan rakentamiseen tarvittavan pinta-alan verran.

Hakija hakee autosuojien ja varastojen rakentamiseen lisärakennusoikeutta 20 % hakemuksen mukaisesta tonttitehokkuusluvusta e=0,25.

Tontilla olemassa olevat rakennukset puretaan.

Hakija perustelee rakennusoikeuden nostamista sillä, että poikkeamisella tehostetaan tontin tarkoituksenmukaista maankäyttöä.

Hakija perustelee lisärakennusoikeuden myöntämistä autosuojien ja varastojen toteuttamiseksi sillä, että tontin yleisilme pysyy siistimpänä naapuruston suuntaan. Asuntojen pihat suojataan muun muassa istutuksin ja jätteenkeräysalue aidataan.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 11.4.1980 vahvistettu asemakaava nro 8112. Asemakaavan mukaan rakennuspaikka on erillisten enintään kaksiasuntoisten pientalojen korttelialuetta (AO). Suurin sallittu kerrosluku on 2. Tontin pinta-ala on 2 430 m² ja sen rakennusoikeus on osoitettu tehokkuuslukuna e=0,21, rakennusoikeus kerrosalaneliömetreinä on 510 k-m².

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu asuntovaltaiseksi alueeksi A2, jota kehitetään pääasiassa asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä lähipalvelujen käyttöön. Korttelitehokkuus on pääasiassa alle 0,4. Alueen pinta-alasta keskimäärin 70 % tai enemmän on korttelimaata.

Nykytilanteessa tontilla sijaitsee 1965 valmistunut pientalo, 1957 valmistunut saunarakennus sekä kaksi pientä talousrakennusta. Tontin itäpuolella virtaa Mellunkylänpuro.

Osallisten kuuleminen

Selvitys naapureiden kuulemisesta ja heidän mahdollisuudesta tehdä muistutus on liitetty hakemusasiakirjoihin. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia saatiin 4 kpl.

Muistuttajat 1, 2 ja 3 vastustavat tonttitehokkuuden nostamista, MRL 115 §:n nojalla haettuja rakennusoikeuden ylityksiä sekä lisärakennusoikeuden myöntämistä autopaikoille ja varastoille. Muistuttajien mielestä hakemuksen mukainen rakennusoikeuden nostaminen ei ole nykyisen asuinalueen kehityksen ja kaupunkikuvallisen luonteen kannalta toivottavaa. Muistuttajien 1 ja 2 mielestä hankkeessa tavoitellaan taloudellista etua, mikä on heidän mielestään Helsingin kaupungin poikkeamishakemusohjeen vastaista. Muistuttajan 3 mielestä poikkeaminen rajoittaa naapuritonttien lisärakentamismahdollisuuksia, jos Vesalan alueen yleisilme pientaloalueena halutaan säilyttää.

Muistuttajan 3 mielestä tonttitehokkuuden nostaminen aiheuttaa tontille kohdistuvan ajoneuvoliikenteen määrän merkittävää kasvua, aiheuttaen haittaa ja vaaraa sekä naapuritonteille että Vesalantielle laajemmin. Muistuttajan mukaan tontille kääntyminen edellyttää molempien kaistojen käyttöä, eikä tiellä ole pysäköintitilaa.

Muistuttajien 1 ja 4 mielestä tonttia kiertävä pensas/kuusiaita on perinteikäs ja kaupunkikuvallisesti arvokas. Muistuttajien mielestä kuusiaita tulee säilyttää. Muistuttaja 1 esittää, että aita säilytetään tontin luoteisella reunalla. Muistuttaja 4 esittää, että tontin kaakkoisrajalla kuusiaidan tulee olla koko matkalta katkeamaton.

Hakijan vastine

Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä annetuista muistutuksista.

Hakija toteaa vastineessaan, että tonttitehokkuusluku e=0,25 on yleisesti käytössä oleva, ja se vastaa naapuruston tonttitehokkuuksia. Hakijan mielestä on lisäksi normaalia, että tonttitehokkuusluvun e=0,25 kanssa on käytössä erillinen lisärakennusoikeus talousrakennuksille.

Hakijan mielestä tontin nykyisen tonttitehokkuusluvun e=0,21 mukaisesti rakentaminen johtaisi asuntojen pienentämiseen ja rakentamiseen yhteen kerrokseen, jolloin myös piha-alueen ja autopaikoille käytettävissä oleva ala pienenisi. Tonttitehokkuuden nosto lisärakennusoikeuksineen parantaa tontin käyttöä, sillä rakennettaessa kahteen kerrokseen tontin vihertehokkuus kasvaa, autopaikoituksen määrä on saatu kaksinkertaistettua asemakaavan vaatimuksiin nähden, ja asuntoihin saadaan hyvät ulkovarastointitilat. Hakijan mielestä tonttitehokkuuden nosto parantaa pientaloalueen kaupunkikuvallista ilmettä ja tukee viherkaupunkitavoitetta. Hakija toteaa, ettei tonttitehokkuusluvun nosto vaikuta naapuritonttien lisärakennusmahdollisuuteen.

Hakija toteaa, että MRL:n 115.3 § uudisrakennuksen mukaisten ylitysten käyttö mahdollistaa rakennuksen ulkoseinän toteuttamisen paksumpana, mikä lisää energiatehokkuutta ja parempaa rakennustapaa. Nykyisten rakennus- ja energiamääräysten johdosta seinän paksuudet ovat kasvaneet, tämän johdosta rakennusoikeuteen laskettavan kerrosalan vähennysosuus on perusteltu, jolloin seinän paksuuden yli 250 mm ylittävä osuus voidaan vähentää rakennusoikeuteen laskettavasta kerrosalasta. Alueen asemakaava on laadittu yli 40 vuotta sitten, eikä se esimerkiksi ota huomioon nykyisiä rakennusmääräyksiä ulkoseinäpaksuuksien ja tekniikan vaatimusten osalta.

Hakijan mielestä pari- ja erillistaloihin rakennettavat rakennukset sopivat sijoittelultaan, massaltaan ja arkkitehtuuriltaan alueelle. Rakennuksen arkkitehtuurissa on pyritty huomioimaan Vesalan alueen pientalomainen ilme. Rakennettavat asunnot ovat laadukkaita perheasuntoja ja niiden arkkitehtuuri on Helsingille tyypillisiä pientaloja.

Hakijan mukaan tontilla on hyvät liikennöintitilat, autot voidaan kääntää tontilla, jolloin Vesalantielle tuleva liikennöinti on turvallista molempiin suuntiin. Hakijan mielestä tontin rakentaminen tehokkuusluvulla e=0,21 ei muuta liikennemäärää tontilla. Tontille on suunniteltu kaksi autopaikkaa asuntoa kohden, mikä on puolet enemmän kaavan vaatimuksista, eikä ylimääräistä pysäköintitilaa Vesalantien varressa tarvita.

Hakija toteaa, että kuusiaitojen säilyttäminen ja niiden kunto tarkastellaan rakennuslupavaiheessa ja rakentamisen aikana. Kaikki aidat, mitkä pystytään säilyttämään, voidaan säilyttää. Pensasaitojen tyypit ja tarkemmat lajikkeet tarkennetaan rakennusluvan hakemisen yhteydessä. Hakijan mukaan raja-aitaa tontin luoteisreunassa ei ole rakentamisen kannalta tarpeen kaataa, joten se voidaan säilyttää ja ottaa huomioon rakennuslupavaiheessa pihamaan painanteiden muotoilussa.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa tonttitehokkuuden noston osalta, koska alustavissa suunnitelmissa esitetyt ratkaisut soveltuvat alueen rakennuskantaan, tiivistävät alueen rakentamista ja lisäävät toteutuessaan alueen asuntotarjontaa. Ottaen huomioon tontin muoto ja koko, rakentamisen tehostamisen mahdollistaminen on perusteltua. Alustavat suunnitelmat ovat Vesalan pientaloalueelle aiemmin laadittujen yksittäisiä omakotitalotontteja koskevien asemakaavojen periaatteiden mukaisia. Haettu poikkeaminen vastaa paremmin alueen tämänhetkisiä tehokkuuslukuja. Tehokkuusluvun nosto edistää voimassa olevan yleiskaavan tavoitteita. Täten tonttitehokkuuden nostaminen ei haittaa alueen kaavoitusta tai sen suunnittelua.

Maankäyttö- ja rakennuslain (115.3 §) mukaan rakennuksen rakennettavaksi sallitun kerrosalan saa ylittää yleisiin tiloihin avautuvan teknisen tilan rakentamiseen tarvittavan pinta-alan verran asemakaavoissa, jotka ovat tulleet voimaan 1.1.2000 jälkeen (MRL 217 §). Vanhempien asemakaavojen osalta ylitykset joudutaan arvioimaan poikkeamina, joissa tapauskohtaisesti on voitu sallia MRL:n 115 § mukainen rakennusoikeuden ylitysmahdollisuus. Yksi- tai kaksiasuntoisissa pientaloissa teknisen tilan tarve on yleensä 5 m². Rakennusvalvonnan käytännön mukaan myös ulos avautuvat tekniset tilat voidaan katsoa yleisiin tiloihin avautuvaksi tekniseksi tilaksi.

Maankäyttö- ja rakennuslain (115.3 §) mukaan rakennuksen rakennettavaksi sallitun kerrosalan saa ylittää siltä osin kun ulkoseinien paksuus on enemmän kuin 250 mm tai huoneistoa rajaavan väliseinän paksuus on enemmän kuin 200 mm asemakaavoissa, jotka ovat tulleet voimaan 1.1.2000 jälkeen (MRL 217 §). Vanhempien asemakaavojen osalta ylitykset joudutaan arvioimaan poikkeamina, joissa tapauskohtaisesti on voitu sallia MRL:n 115 § mukainen rakennusoikeuden ylitysmahdollisuus.

Autosuojien ja varastojen toteuttamiseksi voidaan myöntää 20 % lisärakennusoikeus hakemuksen mukaisesta tonttitehokkuusluvusta e=0,25. Ratkaisu noudattaa viime vuosina Vesalan pientalotonteille laadittujen asemakaavojen periaatteita.

Hankkeesta aiheutuva tontille johtavan ajoneuvoliikenteen määrä on noin 6-12 ajon./vrk. Vesalantien liikenteen on arvioitu olevan noin 500 ajon./vrk. Hankkeen ei voida katsoa aiheuttavan merkittävää lisäkuormitusta alueen katuverkolle eikä jalankululle ja pyöräliikenteelle.

Tontti sijaitsee Mellunkylänpuron varrella. Mellunkylänpuro on taimenpuro, joten hankkeeseen ryhtyvän tulee kiinnittää erityistä huomiota työmaavesien hallintaan ja tontilta lähtevän veden laatuun, mikäli ne ohjataan puroon.

Tontin hulevesien hallinta on sekä rakennusten kuivatuksen, että Mellunkylänpuron vedenlaadun ja määrän näkökulmasta erittäin tärkeää. Tontille tulee laatia pihasuunnitelma ja hulevesisuunnitelma, jossa on kuvattu hulevesienhallinnan mitoitukset ja tulvareitit. Helsingin kaupungin hulevesiohjelman mukaisesti hulevedet tulisi ensisijaisesti käsitellä (imeyttää tai hidastaa ja viivyttää) ja hyödyntää tontilla, toissijaisesti johtaa pois tontilta hidastavalla ja viivyttävällä järjestelmällä tai viimeisenä vaihtoehtona johtaa hulevesiviemärissä vastaanottavaan vesistöön.

Tontin vihertehokkuuden tulee täyttää Helsingin viherkertoimen tavoiteluku.

Poikkeamisen erityinen syy on tontin tarkoituksenmukainen käyttö ja asuntorakentamisen edistäminen.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 115, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2021, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.