Poikkeaminen, Kaarela, tontti 33204/10, Kantelettarentie 1a, Gamlas Plot 10 Lower Holding Oy

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 33. kaupunginosan (Kaarela, Kannelmäki) korttelin 33204 tonttia 10 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 11745 seuraavasti:

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Maksu

1 365 euroa

Hakija

Gamlas Plot 10 Lower Holding Oy

Rakennuspaikka

33. kaupunginosan (Kaarela, Kannelmäki) korttelin 33204 tontti 10

Hakemus

Hakija hakee lupaa itsepalveluvarastorakennuksen (5 500 k-m²) rakentamiseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 11745 siten, että toimistorakennusten korttelialueella poiketaan kaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta, rakennusalan rajoista, julkisivumateriaalista ja julkisivun jäsentelystä, autopaikkamäärästä ja niiden yhteiskäytöstä, pyöräpaikkamäärästä, tontin aitaamisesta, istutettavista alueista, rakenteiden ääneneristävyydestä liikennemelua vastaan sekä jätehuollon sijainnista.

Hakija perustelee hakemustaan mm. sillä, että poikkeamisella kaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta voidaan edistää alueen rakentumista, että varastotoimintaa voidaan pitää alueen monipuolisuutta tukevana palvelutarjontana ja että sijainti Kehä I varrella ja kauppakeskuksen yhteydessä parantaa pienvarastotoiminnan saavutettavuutta. Rakennusalan ylitykset mahdollistavat logistisen toiminnan keskittämisen tontin koillisosaan. Julkisivumateriaalista ja jäsentelystä poikkeamista hakija perustelee rakennusteknisellä tarkoituksenmukaisuudella ja varastorakennuksen vähäisellä ikkunoiden tarpeella. Itsepalveluvarastojen asiakkaiden auto- ja pyöräpaikkojen tarve on vähäinen. Tontin pohjois- ja koillisosan aitaamisen hakija näkee parantavan kulunvalvontaan ja maaston tasoeroihin liittyvää turvallisuutta. Istutettavista alueista halutaan poiketa tontin logistiikkaan, pyöräpysäköintiin ja tilojen kulkujärjestelyihin liittyvistä syistä. Hakija pitää riittävänä, että julkisivun ääneneristävyysvaatimukset koskisivat vain tiloja, joissa on pysyvästi työskentelevää henkilökuntaa. Jätehuollon sijoittamista erilliseksi rakennelmaksi hakija perustelee sillä, että se mahdollistaa laajemmat ulosvuokrattavat tilat, että jätteiden määrä on pieni ja että lastausalueen kaupunkikuvallinen painoarvo on vähäinen.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 10.12.2008 hyväksytty asemakaava nro 11745. Asemakaavan mukaan rakennuspaikalle saa rakentaa enintään 7-kerroksisen, 5 500 k-m2 laajuisen toimistorakennuksen. Rakennuksen maantasokerrokseen saa sijoittaa liiketiloja. Rakennuksen päädyissä tulee korostaa pystysuuntaisia ja pitkillä sivuilla vaakasuuntaisia aiheita. Rakennuksen pääasiallisen julkisivumateriaalin tulee olla rappaus tai väribetoni. Rakennuksen kattopintojen tulee antaa tasainen vaikutelma. Kehä I:n puoleisia julkisivuja koskee ääneneristävyysvaatimus liikennemelua vastaan. Tontin halki on osoitettu yleisen jalankulun ja pyöräilyn reitti ja sen varteen istutettava puurivi. Rakennuksista tulee järjestää luonteva kulku joukkoliikenteen pysäkeille. Jalankulkualueiden tulee olla korkeatasoisesti rakennettuja. Jäte- ja muut huoltotilat tulee sijoittaa kellaritiloihin tai maantasoon rakennuksen rungon sisään. Tontin länsiosaan on merkitty korttelin muita tontteja palvelevan ajoyhteyden kääntöpaikka ja sen yhteyteen pysäköimispaikka. Muut tontin osat on merkitty istutettavaksi alueeksi, jonka Kehä I:ä vasten tulee olla maanvarainen ja puilla ja pensailla istutettu. Piha-alueet tulee suunnitella yhtenäisiksi ja istuttaa mahdollisimman vehreiksi. Piha-alueita ei saa aidata muualla kuin virkistysalueeseen rajoittuvalla itäisellä rajalla, jossa aidan tulee olla läpinäkyvä. Kaava mahdollistaa maanalaisten tilojen rakentamisen pysäköintiä ja huoltoa varten. Pysäköintipaikkojen tulee olla yhteiskäyttöisiä. Autopaikkojen vähimmäismäärä on 1 ap/60 k-m2. KT-korttelialueelle tulee rakentaa 200 polkupyörän pysäköintipaikkaa.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu liike- ja palvelukeskustaksi, jota kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena. Rakennusten maantasokerrokset on osoitettava pääsääntöisesti liiketilaksi.

Kaupunkiympäristölautakunnan 4.6.2019 hyväksymissä Lassilan ja Kannelmäen toimitila-alueen suunnitteluperiaatteissa rakennuspaikka on osoitettu toimitilojen alueeksi.

Nykytilanteessa rakentamattoman tontin keskellä kasvaa lehtipuustoa. Tontin länsiosassa on rakennettu kaavan mukainen jalankulkuyhteys kauppakeskuksen alueelta Kehä I:n bussipysäkille. Tontin pohjoisosassa aiemmin kulkenut itä-länsisuuntainen jalankulun ja pyöräilyn reitti on poistettu käytöstä ja rakennettu kulkemaan tontin eteläpuolitse. Pohjoisessa tontti rajautuu kauppakeskuksen lastauspihaan, idässä viheralueeseen, jolla kulkee vilkas jalankulun ja pyöräilyn reitti ja jolla sijaitsee suojeltavia linnoiterakenteita. Etelässä tontti rajautuu Kehä I:n tiealueeseen, jonka liikenteestä aiheutuu tontille voimakasta melua. Tontin länsi- ja luoteispuolelle asemakaavassa osoitetut toimitilatontit eivät ole rakentuneet, vaan niitä käytetään kauppakeskuksen pysäköintialueina.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kirjeellä (20.4.2021). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia ei ole esitetty.

Hakemuksesta on pyydetty lausunnot ELYltä ja kaupunginmuseolta. Kummallakaan ei ollut huomautettavaa.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska esitetty käyttötarkoituksen muutos ja muut poikkeamiset asemakaavasta eivät ole periaatteellisesti merkittäviä eivätkä aiheuta merkittäviä vaikutuksia verrattuna kohteen kaavan mukaiseen toteutukseen. Kerrosalan määrästä ei poiketa.

Alueen asemakaavan tavoitteina on varmistaa toimivan, kestävän ja lähiympäristöltään laadukkaan kauppakeskuksen syntyminen. Liikenneympäristössä ja kaupunkikuvassa pyritään ottamaan huomioon runsaan autoliikenteen lisäksi jalankulkijoiden, pyöräilijöiden ja joukkoliikenteen käyttäjien tarpeet. Poikkeamisen ehdoissa edellytettyjen maantasokerroksen liiketilojen myötä hanke osallistuu monipuolisen palvelu- ja jalankulkuympäristön tukemiseen kauppakeskuksen ympäristössä. Itsepalveluvarasto synnyttää kaavan mukaista toimistokäyttöä vähemmän työpaikkoja. Kuitenkin itsepalveluvarastointia voi pitää alueen palveluja monipuolistavana toimintana, joka tällä sijainnilla on myös autottomien saavutettavissa.

Itsepalveluvarastoinnin aiheuttama ajoneuvoliikenne on vähäisempää kuin kaavan mahdollistaman toimistotalon aiheuttama liikenne, ja vaikka pysäköinti on kaavasta poiketen tarkoitus järjestää kokonaan maanpäällisenä, alueen jalankulun ja pyöräilyn turvallisuus voidaan huomioida tekemällä myös rakennuslupavaiheessa yhteistyötä liikenne- ja katusuunnittelupalvelun kanssa.

Korttelin kolmesta rakentamattomasta toimistorakennusten (KT) tontista hakemuksen kohteena olevan tontin houkuttelevuutta toimistorakentamiselle voidaan pitää heikoimpana, koska tontti rajautuu kauppakeskuksen huoltopihaan ja kaavan toteutuessa tontin näkyvyys alueen pääkokoojakadun Kantelettarentien suunnasta tulee olemaan muita KT-tontteja heikompi. Kyseisen tontin kohdalla poikkeamisen on katsottu olevan perusteltu sen edistäessä rakentamista alueella, jonka asemakaava on hyväksytty jo vuonna 2008. Itsepalveluvaraston toteutuessa sen ei arvioida heikentävän korttelin kahden muun KT-tontin myöhempiä toteuttamisedellytyksiä eikä näiden houkuttelevuutta. Muut rakentamattomat KT-tontit sijaitsevat vielä näkyvämmällä paikalla suhteessa Kantelettarentiehen ja kadulle suunniteltuun pikaraitiotieyhteyteen.

Hankkeen tarvitsema laaja huoltopiha on luonnoksissa sijoitettu tontin vähiten näkyvään koillisosaan mm. rakennusalasta poikkeamisen avulla ja sen näkyvyyttä viereisen viheralueen käyttäjille voidaan edelleen vähentää tontin itäreunan huolellisella maisemoinnilla ja istuttamisella.

Hankkeen näkyvyys Kehä I:n suuntaan on huomattava ja hankkeella on sikäli vaikutusta kaupunkimaisemaan. Rakennuslupavaiheessa tulee kiinnittää huomiota siihen, ettei tavanomaista toimitilarakennusta umpinaisempi julkisivu heikennä kauppakeskuksen alueen viihtyisyyttä ja houkuttelevuutta asiointi- ja työpaikka-alueena. On hyvä, että hankkeen luonnoksia on jo poikkeamisen valmisteluvaiheessa käsitelty kaupunkikuvatyöryhmässä kartoittaen lähtökohtia julkisivun laatutasolle ja universaalille, aikaa kestävän liikerakennuksen ilmeelle. Mainosgrafiikan ei tule ylikorostua julkisivuissa.

Hulevesien viivyttämisen ja tontin istutettavien alueiden laajuuden kannalta hanke on jossain määrin asemakaavan mukaista toteutusta heikompi, mitä poikkeamisen ehdoissa mainitulla tavalla tulee kompensoida mahdollisimman runsaiden istutusten ja vettä läpäisevien pinnoitteiden avulla.

Hakijan esittämät ns. Pop-up -liiketilat ovat tavanomaisiin liike- tai toimitiloihin verrattavia tiloja ja ne on rakennettava liiketiloja koskevien säädösten edellyttämällä tavalla. Poikkeaminen asemakaavassa osoitetusta ulkoseinien ääneneristävyyden vähimmäisvaatimuksesta ei koske kyseisiä tiloja.

Poikkeamisen erityinen syy on tontin tarkoituksenmukainen rakentaminen ja alueen rakentamisen edistäminen.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2021, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.