Poikkeaminen, Kluuvi, Elielinaukio 3, VR-Yhtymä Oy

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 2. kaupunginosan (Kluuvi) korttelin 11 tonttia 1 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 10275 seuraavasti:

Maksu

1 491,55 euroa

Hakija

VR-Yhtymä

Rakennuspaikka

2. kaupunginosan (Kluuvi) kortteli 11 tontti 1.

Hakemus

Hakija hakee lupaa Päärautatieaseman puoleisten maanalaisten palvelutilojen (1 442 k-m²) rakentamiseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 10275 siten, että tontin maanalainen rakennusoikeus ylittyy. Uusi rakennusoikeus jakautuu seuraavasti: Länsisiivessä 720 k-m², Lippuhallin alla 107 k-m² ja Kioskihallin alla 615 km².

Asemakaavan mukaan koko tontin rakennusoikeus on yhteensä 42 800 k-m², josta kerroksissa sallittu määrä on 41 000 k-m² ja maanalaisissa tiloissa 1 800 k-m².

Maanalaista kerrosalaa (1 800 k-m²) ei ole jaettu. Päärautatieaseman puoleisen kellarin nykyinen kerrosala on 1 180 k-m². Hotellikiinteistön puoleisen kellarin kerrosala 827 k-m². Yhteensä kerrosalaa on käytetty 2 007 k-m² (ylitys 207 k-m²). Kellarin rakennusoikeus on kokonaan käytetty.

Hotellin rakentamisen yhteydessä poikkeamispäätöksellä myönnettiin lisää maanpäällistä rakennusoikeuta 3 601 k-m² ja maanalaista 700 k-m², tontille yhteensä 4 301 k-m².

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että maanalaisissa tiloissa on runsaasti käyttämätöntä potentiaalia ja tiloja on epätarkoituksen mukaisessa käytössä tai kokonaan käyttämättömänä. Maanalaisiin tiloihin olisi enimmillään sijoitettavissa pääkäyttötarkoituksen mukaista tilaa noin 5 265 k-m², jolloin päärautatieasemalle ositettu kerrosalan ylitys maanalaisten tilojen osalta olisi maksimissaan luokkaa 20 %, mutta koko korttelin ma-rakennusoikeuteen suhteutettuna noin 10 %.

Maanlaisten tilojen osalta rakennusoikeutta käyttäväksi kerrosalaksi on tulkittu rakennuksen pääkäyttötarkoituksen mukaiset tilat, kuten liiketilat, keittiöt ja asiakas wc:t kulkuyhteyksineen. Kerrosalaan kuulumattomiksi tiloiksi tulkittu tekniset tilat, jätehuoneet, varastot sosiaalitilat ja taukotilat..

Lisäksi hakija perustelee hakemustaan seuraavasti siten, että

Päärautatieaseman kehittämishankkeen myötä matkustajapalvelut, kuten VR:n ja HSL:n lipunmyynti sekä Helsingin kaupungin infopiste, ovat hakijan mukaan siirtyneet muutama vuosi sitten länsisiiven kauppakujan 1. kerrokseen. Haettavan poikkeamispäätöksen nojalla tullaan hakemaan rakennuslupa Päärautatieaseman länsisiiven kellariin rakennettaville yleisö-wc- ja matkatavarasäilytys- ja löytötavaratoimiston tiloille. Lisäksi sillä mahdollistetaan varasto- ja sosiaalitilojen rakentaminen Kioskihallin ja Lippuhallin alle sekä Länsisiiven pohjoispään kellariin. Ko. tilat palvelevat aseman pääkäyttötarkoitusta.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikan alueella on voimassa 18.9.1996 vahvistettu asemakaava nro 10275, jonka mukaan rakennuspaikka on rautatieasema-, toimisto- ja liikerakennusten korttelialuetta (LRK). Tontilla rakennusoikeus on 41 000 k-m² ja tontin maanalaisissa tiloissa 1 800 k-m² (ma1800), jonka saa sijoittaa ylimpään kellarikerrokseen, edellyttäen, että nämä tilat voidaan osittain tai kokonaan valaista suoralla tai välillisellä luonnonvalolla, mikä tilan käyttötarkoitus sitä vaatii. Yhteensä rakennusoikeutta on 42 800 k-m².

Asemarakennus on suojeltu valtion omistamien rakennusten suojelusta annetun asetuksen nojalla (sv). Asemarakennus ja sen arvokkaat sisätilat on suojeltu (sr-1). Asemarakennuksen siipiosaan on merkitty rakennusala (klh), jolle saa sijoittaa toimisto- ja majoitustiloja. Lisäksi siipiosassa on merkitty rakennusala (m), jolle saa sijoittaa myymälä- ja muuta asiakaspalvelutiloja rakennuksen 1. kerrokseen sekä rakennusala (jk2), joka on varattu pääosin rakennuksen koko sisäkorkeudelle avoimeksi jätettävä ja läpikulkuliikenteelle tarkoitettu katettu ja lämmitetty jalankulkualue.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on palvelu-, liike- ja toimitilapainotteista keskusta-aluetta (C1), jota kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena kaupan ja julkisten palvelujen, toimitilojen, hallinnon, asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä kaupunkikulttuurin alueena. Rakennusten maantasokerrokset ja kadulle avautuvat tilat on osoitettava pääsääntöisesti liiketilaksi. Liike- ja toimitilan kokonaismäärää ei lähtökohtaisesti tule vähentää.

Alueella on maanalaiseen yleiskaavaan 2021 liittyen määräyksiä. Nykyisten maanalaisten tilojen ja tunnelien olemassaolo on otettava huomioon ja turvattava niiden toiminta- ja kehittämisedellytykset. Alueella kehitetään maanalaisia julkisia ja kaupallisia palveluja, parannetaan joukkoliikenteen vaihtoyhteyksiä sekä maanalaista kävely-ympäristöä. Alueen maanalaiset tilat on varattu ensisijaisesti keskustan liike- ja palvelutiloja sekä keskustan alueen toimintoihin liittyvää yhdyskuntateknistä huoltoa sekä eri liikennemuotoja varten.

Rautatientori ja sitä reunustavat rakennukset ovat Museoviraston inventoinnissa (RKY) sisällytetty valtakunnallisesti merkittävien rakennettujen kulttuuriympäristöjen luetteloon (Helsingin Rautatientori).

Päärautatieasema on alkuperäisessä käytössään Helsingin rataverkon pääteasemana sekä matkustajaliikenteen palvelupisteenä.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kirjeellä (21.12.2021). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia saatiin 1 kpl. Helsingin yrittäjät haluaa kiinnittää huomiota siihen, että rakennusaikaisten liikennejärjestelyjen sujuvuus kuten myös alueella toimivien yrittäjien elinkeinon harjoittaminen turvataan muutostöiden aikana.

Hakemuksesta on pyydetty lausunnot Museovirastolta, Helsingin seudun liikenne-kuntayhtymältä (HSL) sekä Kaupunginmuseolta

Museovirasto toteaa lausunnossaan (12.1.2022), että muutoksilla ei ole vaikutusta julkisivuihin tai kaupunkikuvaan eikä merkittävää vaikutusta myöskään länsisiiven nykytilaiseen interiööriin. Länsisiiven keskeisen käytävän laajennus aulamaiseksi odotustilaksi on hyvä ratkaisu. Länsisiipeen esitetyt muutokset tukevat aseman alkuperäistä pääkäyttötarkoitusta ja parantavat aseman toiminnallisuutta.

Museovirasto toteaa, että muutostyössä tulee noudattaa rakennussuojelupäätöksen suojelumääräyksiä ja suunnittelussa tulee kiinnittää huomiota yleisötilojen arkkitehtuurin laatuun.

Museovirasto pyytää nähtäväksi ja kommentoitavaksi toteutusvaiheessa suunnitelmat, saada lupa-alueen korjaustöiden korjausraportin sekä saada tiedoksi rakennusluvan. Kellarin varasto- ja käytävätilojen mahdollisen lattian madalluksen yhteydessä on huolehdittava siitä, että pohjavesi- ja perustuspaalujen olosuhteet eivät muutu. Lupa-alueen korjaustöistä tulee laatia korjausraportti, josta toimitetaan kopio Museovirastolle, kuten myös rakennusluvasta.

HSL toteaa lausunnossaan (20.1.2022), että esitetty muutos on kannatettava, jos tilat käytetään joukkoliikenteen ja matkustajien suoraan palvelemiseen. Pelkästään kaupallisen toiminnan lisääminen ei ole perusteltua näin keskeiselle joukkoliikennepaikalle. Matkustajakäyttöön suunnitellut tilat tulee olla helposti löydettävissä ja myös esteettömästi saavutettavissa. Mahdolliset muutokset tulee toteuttaa siten, etteivät ne aiheuta haittaa HSL:n palvelupisteen toiminnalle tai Elielinaukion bussiterminaalin käytölle.

HSL toteaa lausunnossaan (20.1.2022), että esitetty muutos on kannatettava, jos tilat käytetään joukkoliikenteen ja matkustajien suoraan palvelemiseen. Pelkästään kaupallisen toiminnan lisääminen ei ole perusteltua näin keskeiselle joukkoliikennepaikalle. Matkustajakäyttöön suunnitellut tilat tulee olla helposti löydettävissä ja myös esteettömästi saavutettavissa. Mahdolliset muutokset tulee toteuttaa siten, etteivät ne aiheuta haittaa HSL:n palvelupisteen toiminnalle tai Elielinaukion bussiterminaalin käytölle.

Matkustajakäyttöön suunnitellut tilat tulee olla helposti löydettävissä ja myös esteettömästi saavutettavissa. HSL esittää, että poikkeamispäätöksellä toteutettavat yleisö wc-tilat avataan HSL-kuljettajien ja matkalipun tarkastajien käyttöön korvausta vastaan ja kulku tilaan järjestetään Elielinaukion ja Rautatientorin suunnasta ympärivuorokautiseksi. Mikäli suunniteltaessa osoittautuu, että tiloihin olisi osoitettavissa myös HSL-kuljettajien taukotila, on HSL mielellään mukana suunnittelutyössä.

Kaupunginmuseo toteaa Museoviraston antavan lausunnon poikkeamishakemuksesta.

Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä annetuista muistutuksista ja lausunnoista. Hakija ilmoittaa vastineessaan seuraavasti:

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska hakemuksen mukainen poikkeaminen asemakaavasta on vähäinen eikä aiheuta ympäristöön merkittäviä muutoksia. Toteutuminen alustavien suunnitelmien mukaan parantaa joukkoliikenteen matkustajien sekä muiden asemalla liikkuvien palveluja sekä edistää päärautatieasemarakennuksen käyttämätöntä potentiaalia ja epätarkoituksen mukaisessa käytössä olevien tilojen pääkäyttötarkoituksen mukaiseen käyttöön sekä vapauttaa muita rautatieaseman tiloja mm. yritys- ja liiketoimintaan.

Rakennusoikeuden ylitykset tapahtuvat pääosin asemakaavan muiden määräysten puitteissa ja niillä ei ole merkittäviä kaupunkikuvallisia vaikutuksia. Hanke on toteutettavissa rakennussuojelun puitteissa.

Rakentamisen paikka on alueella, jossa on maanalaisessa yleiskaavassa varauksia maanalaiselle maankäytölle. Nykyisten maanalaisten tilojen ja tunnelien olemassaolo on otettava huomioon ja turvattava niiden toiminta- ja kehittämisedellytykset. Laajennukset tehdään nykyisiin tiloihin käyttötarkoitusta muuttamalla, joten niillä ei tule olemaan merkittäviä vaikutuksia yleiskaavan mukaisten varausten toteuttamiseen.

Tulleet lausunnot ja muistutukset eivät kohdentuneet poikkeamisasiaan suoranaisesti, vaan ottivat kantaa siihen, miten rakentaminen toteutetaan. Nämä tullaan ratkaisemaan rakennuslupavaiheessa.

Poikkeamisen erityinen syy on alueelle tarpeellisen palvelutason parantaminen ja olemassa olevan rakennuksen tarkoituksenmukainen käyttö tai hyödyntäminen.

Haettu toimenpide ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2022, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.