Poikkeaminen, Tammisalo

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 44. kaupunginosan (Tammisalo) korttelin 44023 tonttia nro 3 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 6847 seuraavasti:

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Maksu

1 297 euroa

Hakija

Asunto Oy Pyörökivenkuja 6

Rakennuspaikka

44. kaupunginosan (Tammisalo) korttelin 44023 tontti 3

Hakemus

Hakija hakee lupaa kolmen asuinrakennuksen ja yhden autokatoksen (403 k-m²) rakentamiseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 6847 siten, että

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että tontin muoto ja pinta-ala soveltuvat tiiviimpään rakentamiseen kuin e=0,25. Tehokkuusluvun nosto edistää tontin tarkoituksenmukaista käyttöä. Olemassa oleva infrastruktuuri sekä Tammisalon että varsinkin Laajasalon tuleva kasvu puoltavat täydennysrakentamista, mitä on jo alueella hakijan mukaan toteutettukin. Hakijan mukaan olemassa olevilla asuinalueilla täydennysrakentaminen on tärkeimpiä keinoja vaikuttaa alueiden kehitykseen ja kaupunki pyrkii aktiivisesti luomaan sille edellytyksiä. Ottaen huomioon tontin muoto ja koko, poikkeamisella mahdollistetaan uusien asuinrakennuksen rakentaminen alueelle soveltuvalla tavalla siten, että asuinrakennusten koko on tarkoituksenmukainen. Tonttia voidaan siis pitää hyvänä mahdollisuutena tehokkaalle täydennysrakentamiselle.

Hakija perustelee poikkeamista asemakaavassa osoitetusta rakennusten vähimmäisetäisyyksistä tontin rajoista sillä, että etäisyys on yleisesti käytössä uudemmissa kaavoissa samankaltaisilla alueilla, jolloin voidaan todeta, ettei 4 m etäisyys tontin rajoista estä tulevan kaavoituksen toteutumista. Rakennusten sijoittuminen 4 m tontin rajasta mahdollistaa kasvillisuuden säilyttämisen ja paremmat kasvuedellytyksetrakennusten välisellä alueella. Tällä rakennusten sijoittumisella saavutetaan myös näkymät rakennusten välistä Tiiliruukinlahden ja Pyörökivenkujan suunnasta. Autopaikoitus on esitetty vasten tontin 44023/11 rajaa kuitenkin siten, että autokatos räystäineen sijoittuu kokonaisuudessaan hakijan kiinteistön puolelle.

Hakija perustelee kerrosluvusta poikkeamista sillä, että luonnoksessa on sijoitettu pääkäyttötarkoituksen mukaisia tiloja kolmeen eri kerrokseen, koska tällaisella ratkaisulla rakentaminen saadaan sijoitettua rinnetontille luontevasti. Kellarikerroksessa ja ylimmässä kolmannessa kerroksessa on puolikkaan kerroksen verran pääkäyttötarkoituksen mukaista tilaa. Kaavamääräyksen mukainen kaksikerroksinen toteutustapa ei sovellu tontin muotoihin ja aiheuttaisi erittäin korkean sokkelirakenteen, joka on kaupunkikuvallisesti kyseenalainen ratkaisu eikä paranna alueen ilmettä tai aiheuttaisi massiivisen louhintaoperaation. Tontin korkeuserojen ja kaupunkikuvan kannalta kolmeen tasoon sijoitetut asuintilat ovat huomattavasti parempi suunnitteluratkaisu niin arkkitehtonisesti kuin ekologisestikin.

Hakija perustelee poikkeamista rakennuksen enimmäiskorkeudesta sillä, että valmiin rakennuksen räystäskorkeus rinnetontin yläosassa on kaavan mukainen noin 6 m kuten myös alarinteen puolella räystäskorkeus on kaavanmukainen 7 m. Kaavamääräys tontilla on rakennuksen enimmäiskorkeus kaksikerroksissa rakennuksissa 7 m. Helsingin rakennusvalvonnan pientalo-ohjeen 2017 mukaisesti: “Useimmiten asemakaavassa määritellään rakennuksen enimmäiskorkeus, mikä tarkoittaa rakennuksen keskikorkeutta mitattuna vanhasta maanpinnasta julkisivupinnan ja vesikaton leikkauspisteeseen.”

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 29.8.1972 vahvistettu asemakaava nro 6847. Asemakaavan mukaan rakennuspaikka on asuinkerrostalojen ja rivitalojen tai muiden kytkettyjen rakennusten korttelialuetta (AKR), jolla suurin sallittu kerrosluku on II. Tonttitehokkuusluku on e=0,25 (tontin pinta-ala on 1 341 m²). Kaksikerroksisen rakennuksen enimmäiskorkeus on 7,0 m.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu asuntovaltaiseksi alueeksi A4. Aluetta kehitetään pääasiassa asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä lähipalvelujen käyttöön. Korttelitehokkuus on pääasiassa alle 0,4. Alueen pinta-alasta keskimäärin 70 % tai enemmän on korttelimaata.

Nykytilanteessa tontilta on purettu vuonna 1940 valmistunut asuinrakennus.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kirjeellä (10.02.2022). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia saatiin 2 kpl. Muistuttajan mielestä Degerön kanava on yleiskaavaan merkitty Tammisalon ainut kulttuurikohde. Maisematyypiltään ja miljöökultuuri- sekä luontokohteena alue on monipuolinen ja lajistoltaan erittäin arvokas. Tiiliruukinlahden rantavyöhyke ja Pyörökivenpuisto muodostavat merkittävän ja arvokkaan kokonaisuuden.

Muistuttajan mielestä poikkeamishakemuksen mukaiselle alueelle on suunniteltu massiivista rakentamista, joka poikkeaa olemassa olevista rakentamista koskevista normeista ja voimassa olevasta asemakaavasta. Samansuuntaisia pyrkimyksiä muistuttajan mukaan voi olla myös naapuritonteilla. Mikäli nämä hankkeet alueella toteutuvat siten, että kaupunki myöntää niille poikkeamisluvat, Degerön kanavan historiallinen miljöö tulee muistuttajan mielestä muuttumaan merkittävästi ja lopullisesti muistutuksen mukaan. Muistuttaja ei anna suostumusta poikkeamishakemukselle.

Tammisaloseura ry toteaa muistutuksessaan, että hakemusta voidaan pitää perusteltuna tontin tehokkuusluvun nostamisen osalta e=0,25:sta e=0,3:een. Ratkaisu on seuran mielestä kaupunkikuvallisesti onnistunut, ja suunnitellut asuinrakennukset kohentavat alueen yleisilmettä merkittävästi, myös Degerön kanavalta ja Tiiliruukinlahdelta käsin nähtynä.

Tammisaloseura ry kuitenkin toteaa, että tontti rajoittuu merenrannan puistoalueeseen. Tontin ja puistoalueen rajan tulee olla selvä. Ulkoilijoiden pääsy puistoalueelle tulee varmistaa ja parantaa mahdollisuuksia sen käytölle. Seuran mielestä puistoalue tulisi yhdistää toimivasti sekä Pyörökivenpuiston että Pyörökiventien päässä sijaitsevan Degerön kanavan viereisen puiston kanssa. Samalla tulisi mahdollistaa ulkoilureitin toteuttaminen näiden kolmen puistoalueen välille. Tontilla rakennusten etäisyys puiston rajasta tulee olla vähintään määräyksissä vaaditut viisi metriä.

Tammisaloseura ry:n mielestä uudet kolme asuntoa tulevat lisäämään merkittävästi liikennettä Pyörökivenkujalle johtavalla Pyörökiventiellä, jonka varsinkin Degerön kanavalle johtava loppuosa on erittäin suosittu ulkoilun pääväylä, jolla liikkuu paljon kävelijöitä, lenkkeilijöitä, leikkiviä lapsia sekä pyöräilijöitä. Näin ollen Pyörökiventien jo nyt huonoa liikenneturvallisuutta tulisi parantaa merkittävästi laskemalla moottoriajoneuvojen reaalinopeuksia Pyörökiventielle asennettavien liikennerajoitteiden, kuten esimerkiksi töyssyjen muodossa.

Tammisaloseura ry huomauttaa, että poikkeamishakemuksessa tulisi olla merkittynä, että rakennuspaikka sijaitsee kulttuurihistoriallisesti merkittävällä alueella ja rakennuspaikan läheisyydessä on suojelukohteita. Seuran mukaan tontti reunustaa kulttuurihistoriallisesti merkittävää, yli satavuotiasta Degerön kanavaa ja tontin läheisyydessä on historiallinen suojelukohde Pyörökivi.

Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä annetuista muistutuksista ja lausunnoista. Hakija ilmoittaa vastineessaan, että poikkeamislupahakemuksessa haetaan poikkeamista neljästä asemakaavan määräyksestä. Naapurin jättämässä muistutuksessa käsitellään yhtä näistä haetuista poikkeamista, tehokkuuslukua.

Hakemuksessa haetaan poikkeamista kaavan mukaisesta rakennusoikeudesta. Tontin tehokkuusluku nousee nykyisestä e=0,25:sta e=0,3:een. Tontin koko on 1 341 m² ja e=0,3 tehokkuudella rakentamisen määrä on 402,3 k-m².

Perusteluna poikkeamiselle on Helsingin yleiskaavan mukainen täydennysrakentaminen ja Tammisalon alueen asukasmäärän kasvattaminen. Tontin muoto ja pinta-ala soveltuvat hyvin tiiviimpään rakentamiseen kuin e=0,25. Tehokkuusluvun nosto edistää tontin tarkoituksenmukaista käyttöä. Olemassa oleva infrastruktuuri sekä Tammisalon että varsinkin Laajasalon tuleva kasvu puoltavat täydennysrakentamista, mitä on jo alueella toteutettukin. Lähialueella on myönnetty vastaavanlaisissa tilanteissa poikkeamisia tonttitehokkuuden suhteen ja näin ollen on myös yhdenvertaisuuden mukaista toimia näin tämänkin tontin kohdalla.

Voimassa olevan asemakaavan merkintä AKR (asuntokerrostalojen ja rivitalojen tai muiden kytkettyjen rakennusten korttelialue) osoittaa, että tonttia on kaavailtu jo nykyisessä kaavassa tiiviimpään ja tehokkaampaan rakentamiseen. Voimassa olevan 2016 yleiskaavan merkintä alueella on A4: ”Aluetta kehitetään pääasiassa asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä lähipalvelujen käyttöön. Korttelitehokkuus on pääasiassa alle 0,4. Alueen pinta-alasta keskimäärin 70 % tai enemmän on korttelimaata.”

Poikkeamisluvassa esitetty kolmen erillistalon suunnitelma tukee rakennustyyppinä alueen huvilamaisuuden säilymistä paremmin kuin rivitalo tai kerrostalo jotka olemassa olevan asemakaavan mukaan ovat mahdollisia rakennustyyppejä.

Olemassa olevilla asuinalueilla täydennysrakentaminen on tärkeimpiä keinoja vaikuttaa alueiden kehitykseen ja kaupunki pyrkii aktiivisesti luomaan sille edellytyksiä. Ottaen huomioon tontin muoto ja koko, poikkeamisella mahdollistetaan uusien asuinrakennuksen rakentaminen alueelle soveltuvalla tavalla siten, että asuinrakennusten koko on tarkoituksenmukainen. Tonttia voidaan siis pitää hyvänä mahdollisuutena hieman asemakaavan määräystä tehokkaammalle täydennysrakentamiselle. Tehokkuusluvun nosto edistää voimassa olevan uuden yleiskaavan tavoitteita ja on Helsingin kaupunginstrategian mukaista.

Hakemuksesta on lähetetty sähköpostiviesti (10.3.2022) kulttuurin ja vapaa-ajan toimialalle (kaupunginmuseo), jossa on kysytty kaupunginmuseon halukkuutta antaa poikkeamishakemuksesta lausunto. Kaupunginmuseo ei näe tarvetta lausua asiassa.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa tonttitehokkuuden noston osalta, koska alustavissa suunnitelmissa esitetyt ratkaisut soveltuvat alueen rakennuskantaan, tiivistävät alueen rakentamista ja lisäävät toteutuessaan alueen asuntotarjontaa. Ottaen huomioon tontin muoto ja koko, rakentamisen tehostamisen mahdollistaminen on perusteltua. Tehokkuusluvun nosto toteuttaa voimassa olevan yleiskaavan tavoitteita.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa poikkeamalla asemakaavassa osoitetusta rakennusten vähimmäisetäisyyksistä tontin rajoista siten, että uudisrakennukset saavat sijoittua vähimmillään 4 m etäisyydelle tontin rajoista. Alustavan suunnitelman mukainen rakentaminen mahdollistaa tarkoituksenmukaisen tontin käytön ja toiminnallista toteutumista, eikä se ole voimassaolevan asemakaavan keskeisten periaatteiden vastainen. Muistutuksessa on huomautettu, että tontilla rakennusten etäisyys puiston rajasta tulee olla vähintään määräyksissä vaaditut viisi metriä. 4 metrin etäisyys tontin rajasta on käytetty myös muualla Tammisalossa, kuten myös muilla pientaloalueilla. Tämän kolmionmallisen tontin kohdalla 4 metrin etäisyys mahdollistaa väljemmät alueet ja näkymät rakennusten väleissä.

Poikkeaminen suurimmasta sallitusta kerrosluvusta voidaan sallia. Porrastuvalla rakennuksella ja useammilla kerroksilla vältetään korkeat sokkelirakenteet, louhintaa ja tontin pinta-alasta suurempi osa jää istutettavaksi. Poikkeamisen mukainen rakentaminen mahdollistaa kaupunkikuvallisesti tarkoituksenmukaisemman ratkaisun ja parantaa alueen ilmettä.

Alustavissa suunnitelmissa esitetty rakennuksen enimmäiskorkeuden korotus voidaan toteuttaa, koska rakentaminen soveltuu alueen monimuotoiseen rakennuskantaan sekä sijoittuu luontevasti rakennuspaikalle. Pientalorakentamisen enimmäiskorkeutena nykyisin laadittavissa kaavoissa käytetään yleisesti yli 7 m korkeutta, sillä nykyisiä huonekorkeuksia ja vaadittuja eristepaksuuksia noudattamalla alle 7 m korkeuden noudattaminen on osoittautunut vaikeaksi. Kaavanmukaisen 7 m enimmäiskorkeuden ylittäminen on siis perusteltua. Rakennukset sijoittuvat rinteeseen eikä poikkeaminen enimmäiskorkeudesta katsota aiheuttavan haittaa kaupunkikuvaan.

Hanke sijoittuu kulttuurihistoriallisesti arvokkaan kanavan ja rantapuiston varteen ja tontin aitaamisesta ja istuttamisesta on annettu ehtoja, jolla pyritään varmistamaan hankkeen sopiminen maisemaan.

Poikkeamisen erityinen syy on tontin tarkoituksenmukainen käyttö.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2022, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.