Vuokraus, vuokrausperiaatteet ja osto-oikeus, tontti 17019/1, Kirjurinkatu 3, Pasila

Beslutet stämmer överens med förslaget.

Ansökan och projektet

Tomten 17019/1 har utarrenderats till Kiinteistö Oy Kirjurinkatu 3 för kontorsbruk fram till 31.12.2025. Arrendetagaren har ansökt om att arrendeavtalet förnyas för 50 år med köpoption.

Arrendetagaren har för avsikt att utveckla kontorsbyggnaden för effektivare användning än för närvarande. Arrendetagaren planerar att bygga om och modernisera de nuvarande kontorslokalerna, som huvudsakligen planerats för att användas av en enda aktör, till moderna, flexibla lokaler. Lokalerna erbjuder företag med olika behov verksamhetslokaler av olika storlek med rimliga priser.

När projektet är slutfört kommer det att finnas plats för upp till 1 100 kontorsarbetare i stället för det nuvarande 400. Arrendetagaren avser även att bygga kafé- och affärslokaler i gatunivå. Projektet som en helhet ökar områdets livskraft genom att göra kontorsanvändningen i området mångsidigare och öka antalet arbetsplatser i området. Dessutom är det meningen att ta lokaler på markplansvåningen i aktivare bruk enligt utvecklingsprinciperna för Östra och Västra Böle, som stadsmiljönämnden godkände 8.10.2019 § 493, genom att lägga till kaféer och restauranger på bottenvåningen.

Arrendetagaren är endast villig att investera i projektet om staden utarrenderar tomten på nytt för 50 år och lägger till en köpoption i arrendeavtalet.

Ansökan med projektbeskrivning ingår i det bifogade materialet.

Detaljplane- och tomtuppgifter

I den gällande detaljplanen nr 8727 hör tomten 17019/1 till ett kvartersområde för kontorsbyggnader (KT). Tomten har en yta på 2 926 m² och byggrätten uppgår enligt planen till 16 000 m² vy.

Det är också tillåtet att placera lokaler för underhållningsändamål samt social- och idrottsverksamhet i kvartersområdet. Under gårdsnivån får man placera lokaler som betjänar parkering, boktryckeri, idrott och kollektivtrafik samt kontor, verkstäder och personalrum med naturlig belysning och motsvarande. Dessutom ska minst 15 % av kvarterets yta reserveras för allmän gångtrafik och på minst 15 % ska affärs-, utställnings-, samlings-, och idrottslokaler eller andra motsvarande lokaler byggas.

Kontorsbyggnaden på tomten har en våningsyta på 18 490 m².

I Generalplan 2016 för Helsingfors är tomten ett innerstadsområde C2.

En karta över läget och ett utdrag ur detaljplanen finns som bilaga 2.

Arrendeprinciper

Tomten utarrenderas på nytt för cirka 50 år. Arrendeavtalet gäller från ett datum som bestäms senare till 31.12.2072.

Årsarrendet för tomten bestäms så att poängtalet för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras av ett kvadratmeterpris på 27,62 euro. Arrendet justeras så att det motsvarar levnadskostnadsindex vid utarrenderingen.

I dagens penningvärde (poängantalet 7/2022=2172 för levnadskostnadsindexet) blir grunden för arrendet då kapitalvärdet 600 euro/m² vy. Årsarrendet blir cirka 554 613 euro med 18 490 m² vy genomförd byggrätt och ett avkastningsmål på fem procent (stadsfullmäktige 1.10.1980, ärende nr 18).

Att arrendet bestäms marknadsmässigt har säkerställts med hjälp av två opartiska värderare (Catella Property Oy 1.10.2021 och Retta Management Oy 9.6.2022). Värderingsinstrumenten ingår i det bifogade materialet.

Tomtens årsarrende stiger vid ny utarrendering, men i enlighet med de riktlinjer för tomtöverlåtelse som stadsstyrelsen godkände 1.4.2019 (§ 220) tas det nya arrendet ut först då den ursprungliga arrendetiden löpt ut. Enligt det gällande arrendeavtalet var årsarrendet år 2022 cirka 288 414 euro.

Försäljningsprinciper

I tomtens arrendeavtal inkluderas ett villkor om köpoption. Arrendetagaren eller en part som arrendetagaren utsett har rätt att köpa tomten när bygglov för den planerade ombyggnaden har beviljats och arbetet inletts. Köpoptionen gäller i tre år från och med undertecknandet av arrendeavtalet, dock så att köpoptionen upphör senast 31.2.2026.

Stadsstyrelsen har 1.4.2019 (§ 220) godkänt Helsingfors riktlinjer för tomtöverlåtelse med preciserande tillämpningsanvisningar. I fråga om försäljning av redan bebyggda tomter som utarrenderats långfristigt följer staden bl.a. en princip enligt vilken den kan sälja enskilda tomter som utarrenderats för företagsverksamhet, om detta är särskilt näringspolitiskt motiverat eller om försäljningen är nödvändig för att målen för tomtöverlåtelse ska nås.

Att inkludera en köpoption i arrendeavtalet är näringspolitiskt särskilt motiverat, eftersom tomtköpet gör ombyggnadsinvesteringen mer lönsam och främjar på så sätt att Östra Böle förnyas och att Böle, där efterfrågan på kontor är stor, får kontorslokaler med rimliga priser.

För att säkerställa stadens intressen säljs tomten inte genast, utan staden ställer ett villkor för att köpoptionen ska kunna realiseras: De förbättringar som arrendetagaren föreslår ska ha inletts innan tomten kan köpas.

Att tomtens försäljningspris är marknadsmässigt har säkerställts med de ovannämnda värderingsinstrumenten. Tomtens försäljningspris med 18 490 m² vy genomförd byggrätt vore för tillfället cirka 11 094 000 euro.

Granskning av markens kapitalvärde

Granskningar av kassaflödet under arrendetiden visar att det årsarrende som staden får för marken utifrån kassaflödets beräknade nettonuvärde skulle leda till att markens kapitalvärde blir cirka 560 euro/m² vy när man beaktar att ett lägre årsarrende tas ut fram till slutet av 2025.

Om villkoren för köpoptionen uppfylls och tomten säljs blir tomtens kapitalvärde utifrån kassaflödets beräknade nettonuvärde cirka 700 euro/m² vy när fastighetsskatteintäkterna beaktas.

Befogenheter och verkställighet av beslutet

Stadsfullmäktige godkände 2.2.2022 § 22 allmänna principer för utarrendering av bostadstomter och tomter som betjänar boendet. Enligt beslutet fastställs det tomtspecifika arrendet i fortsättningen genom tjänsteinnehavarbeslut utgående från allmänna principer som stadsfullmäktige har fastställt samt stadsmiljönämndens verkställighetsdirektiv som preciserar principerna. Stadsfullmäktige behandlar således i regel inte längre arrendeprinciper som hänför sig till utarrendering av enskilda bostadstomter. Beslutet påverkar inte nuvarande praxis för utarrendering av företagstomter.

I enlighet med 7 kap. 1 § 1 mom. 8 punkten i förvaltningsstadgan beslutar stadsfullmäktige om fastställelse av allmänna arrendeprinciper för arrendeavtal på över trettio år.

I enlighet med 7 kap. 1 § 1 mom. 6 punkten i förvaltningsstadgan ska stadsfullmäktige besluta om överlåtelse av fast egendom då priset överstiger 10 miljoner euro.

När stadsfullmäktige har fastställt arrende- och försäljningsprinciperna har en tjänsteinnehavare i stadsmiljösektorn med stöd av förvaltningsstadgan (16 kap. 1 § 2 mom. 2 punkten) och stadsmiljönämndens beslut (29.5.2018, § 279) rätt att besluta om utarrendering av tomten med köpoption.

Stadsstyrelsen har för avsikt att, om stadsfullmäktige godkänner beslutsförslaget, berättiga tomtchefen eller en av tomtchefen bemyndigad person att besluta om försäljningen av tomten med stöd av köpoptionen.

Kaupunginhallitus 13.02.2023 § 101

Päätös

Esittelijä

Lisätiedot

Suvi Rämö, vs. kaupunginsihteeri, puhelin: 310 32174

Kaupunkiympäristölautakunta 15.11.2022 § 643

Esitys

Esittelijä

Lisätiedot

Taina Niemeläinen, kiinteistöasiantuntija, puhelin: 310 27335

Detta beslut publicerades 09.03.2023

BESVÄRSANVISNING

Ändring i beslutet söks genom kommunalbesvär.

Besvärsrätt

Ändring i beslutet får sökas

Besvärstid

Kommunalbesvär ska anföras inom 30 dagar från delfåendet av beslutet.

Besvärsskriften ska inlämnas till besvärsmyndigheten senast besvärstidens sista dag under besvärsmyndighetens öppettid.

Om beslutet har delgetts per post anses en part ha fått del av beslutet sju dagar efter att brevet avsändes, om inte något annat påvisas. En kommunmedlem anses ha fått del av beslutet sju dagar efter att protokollet fanns tillgängligt i det allmänna datanätet.

Om beslutet har delgetts som elektroniskt meddelande anses en part ha fått del av beslutet tre dagar efter att meddelandet avsändes, om inte något annat påvisas.

Dagen för delfåendet räknas inte in i besvärstiden. Om sista dagen av besvärstiden är en helgdag, självständighetsdagen, första maj, jul- eller midsommarafton eller en helgfri lördag får besvärshandlingarna inlämnas första vardagen därefter.

Besvärsgrunder

Kommunalbesvär får anföras på den grunden att

Ändringssökanden ska framföra besvärsgrunderna innan besvärstiden går ut.

Besvärsmyndighet

Kommunalbesvär anförs hos Helsingfors förvaltningsdomstol.

Förvaltningsdomstolens besöksadress fram till 24.12.2021 är den följande

Förvaltningsdomstolens besöksadress från och med 27.12.2021 är den följande

Besvär kan anföras även via förvaltnings- och specialdomstolarnas e-tjänst på adressen https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet#/sv

Formen för och innehållet i besvärsskriften

Besvär ska anföras skriftligen. Elektroniska dokument uppfyller kravet på skriftlig form.

I besvärsskriften ska uppges:

I besvären ska dessutom ändringssökandens namn och kontaktuppgifter uppges. Om talan förs av ändringssökandens lagliga företrädare eller ombud, ska också dennes kontaktuppgifter uppges. Medan besvären är anhängiga ska förvaltningsdomstolen utan dröjsmål underrättas om ändringar i kontaktuppgifterna.

Besvären ska också innehålla uppgift om postadress och eventuell annan adress till vilken handlingar som hänför sig till rättegången kan sändas (processadress). Om ändringssökanden har uppgett flera processadresser, kan förvaltningsdomstolen välja till vilken av dem den skickar de handlingar som hänför sig till rättegången.

När den som har begärt omprövning anför besvär över det beslut som fattats med anledning av begäran om omprövning, får denne lägga fram nya grunder för sina yrkanden. Ändringssökanden i fråga får framställa nya yrkanden endast om de grundar sig på förändrade förhållanden eller på omständigheter som ändringssökanden fått kännedom om efter det att tidsfristen för begäran om omprövning gått ut.

Till besvärsskriften ska följande fogas:

Rättegångsavgift

Hos den som har inlett ett ärende som gäller sökande av ändring tas det ut en rättegångsavgift i enlighet med lagen om domstolsavgifter (1455/2015).
Om förvaltningsdomstolen ändrar det överklagade beslutet till förmån för ändringssökanden tas ingen rättegångsavgift ut.

Protokoll

Protokollsutdrag och -bilagor som hänför sig till beslutet skickas på begäran. Handlingar kan beställas från Helsingfors stads registratorskontor.

Registratorskontoret är öppet måndag–fredag kl. 08.15–16.00