Vuokraus, vuokrasopimuksen muuttaminen, tontti 22541/1, Inarintie 8, Kiinteistökaari Oy

Asuntotontit-tiimin päällikkö päätti jatkaa Kiinteistökaari Oy:lle
(Y-tunnus: 1828474–2) pitkäaikaisesti vuokratun Helsingin kaupungin 22. kaupunginosan (Vallila) korttelin 541 tontin 1 (kiinteistötunnus: 91-22-541-1, osoite Inarintie 8, pinta-ala 927 m²) maanvuokrasopimuksen (sopimusnro 8174) vuokra-aikaa 1.12.2022 alkaen 31.12.2051 saakka ja lisätä maanvuokrasopimukseen liitteestä 1 ilmenevät ehdot.

Samalla tiimipäällikkö päätti oikeuttaa sopimukset ja toiminnanohjaustiimin päällikön tai hänen valtuuttamansa henkilön allekirjoittamaan edellä mainitun sopimusmuutoksen ja tekemään siihen tarvittaessa vähäisiä korjauksia ja tarkistuksia.

Lopuksi tiimipäällikkö totesi, ettei kaupunki vastaa vuokralaiselle aiheutuvista kustannuksista ja mahdollisista vahingoista, kuten suunnittelu- ja muista kuluista, jotka vuokralaiselle saattavat aiheutua esimerkiksi siitä, että tämä päätös oikaisuvaatimuksen, kunnallisvalituksen tai ylemmän toimielimen päätöksen johdosta muuttuu tai sen lainvoimaistuminen viivästyy.

(A1122-18)

Vuokrasopimus

YS-tontti (sosiaalitointa ja terveydenhuoltoa palvelevien rakennusten korttelialueen tontti) 22541/1 on vuokrattu pitkäaikaisesti (maanvuokrasopimus nro 8174) Kiinteistökaari Oy:lle 31.12.2025 päättyvällä maanvuokrasopimuksella. Tontti on alun perin vuokrattu Suomen Pelastusarmeijan Säätiölle. Rakennus ja vuokraoikeus on myyty 18.3.2016 Kiinteistö Oy Inarintie 8:lle, joka on 30.9.2019 sulautunut Kiinteistökaari Oy:n. Maanvuokrasopimuksen mukaan tontti on vuokrattu miesten asuntolan rakentamista varten.

Hakemukset

Kiinteistökaari Oy pyytää 23.8.2022 päivätyllä hakemuksella, että Helsingin kaupunki päättäisi jatkaa nykyistä 31.12.2025 päättyvää maanvuokrasopimusta mahdollisimman pitkälle, koska vuokratontilla sijaitseva rakennus on valmistunut vuonna 1965 ja on nyt merkittävien saneeraustoimien tarpeessa. Saneerauksen rahoituksen ja toteutuksen edellytyksenä on maanvuokrasopimuksen jatkaminen.

Lisäksi vuokralainen pyytää 10.10.2022 päivätyllä hakemuksen täydennyksellä, että maanvuokrasopimuksen mukaista käyttötarkoitusta (miesten asuntola), laajennettaisiin sellaiseksi, että se mahdollistaisi asemakaavan mukaisen YS-kaavamerkinnän mukaisen toiminnan. Asemakaavamerkinnän (YS) mukaan tontti 22541/1 on sosiaalitointa ja terveydenhuoltoa palvelevien rakennusten korttelialueen tontti ja korttelialueelle saadaan rakentaa sosiaalinen asuntolarakennus sekä kokoustiloja. Vuokralaiselta saadun tiedon mukaan Helsingin Diakonissalaitoksen säätiö sr on 1.8.2020 vuokrannut koko kiinteistön hätämajoituskäyttöön. Toiminta on asemakaavamääräyksen mukaista.

Vuokra-ajan jatkaminen

Kaupunginhallituksen 1.4.2019 hyväksymien maapoliittisten linjausten mukaan maanvuokrasopimuksen mukaista vuokra-aikaa jatketaan sopimusmuutoksin kesken vuokrakauden vain erityisin perustein.

Vuokralainen on pyynnöstä toimittanut 26.10.2022 päivätyn erillisen selvityksen siitä, miksi vuokra-aikaa tulisi jatkaa kesken vuokrakauden. Vuokralaisen selvityksen mukaan tontilla sijaitseva rakennus on valmistunut vuonna 1965 ja suuri osa kiinteistön lvis – infraa on tuolta ajalta. Tontilla sijaitseva rakennus on vuokrattu kokonaisuudessaan Helsingin Diakonissalaitoksen Säätiö sr:lle ja selvityksen mukaan rakennuksen vuokralainen tulee edellyttämään rakennuksen saneeraamista vuokrasopimuksen jatkamisen edellytyksenä. Saneerauksen rahoitus ja toteutus edellyttävät, että maanvuokrasopimusta jatketaan mahdollisimman pitkälle.

Vuokrasopimuksen uusimisesta on keskusteltu Asemakaavoituspalvelun kanssa. Saadun tiedon mukaan asemakaavoituksella ei ole erityisiä suunnitelmia YS- tonttiin 22541/1 liittyen. Tavoitteellista alueella on voimassa olevan asemakaavan mukaisen YS-käytön säilyminen jatkossakin. Asemakaavoituksen näkökulmasta ei ole estettä vuokrasopimuksen uusimiselle nykyiseen, kaavan mukaiseen käyttötarkoitukseen.

Selvyyden vuoksi todetaan, että vuokrasopimusta ei uusita ennakkoon, mutta vuokra-aikaa voidaan jatkaa erityisin perustein kesken vuokrakauden enintään noin 30 vuoden ajaksi, eli 31.12.2051 saakka.

Käyttötarkoituksen laajentaminen, vuokran määrä ja muut lisättävät ehdot

Tontin käytön rajaamista pelkästään miesten asuntolakäyttöön ei voida pitää tarkoituksenmukaisena ja tämän vuoksi maanvuokrasopimuksen mukaista käyttötarkoitusta on perusteltua laajentaa siten, että se mahdollistaa asemakaavan mukaisen YS-kaavamerkinnän mukaisen käytön. Asemakaavoituksesta on saatu tieto, että nykyinen toiminta on asemakaavan mukaista. Rakennusvalvonnan kannanoton mukaan tilanne on alkuperäisen rakennusluvan 22-2359-A-65 mukainen ja käyttö nykyisellään asemakaavan YS-kaavamerkinnän mukaista toimintaa. Estettä maanvuokrasopimukseen merkityn käyttötarkoituksen laajentamiselle ei siten ole ja pyydetty muutos maanvuokrasopimukseen voidaan tehdä.

Tontin vuokranmaksuperusteet säilyvät ennallaan alkuperäisen vuokrasopimuksen jäljellä olevan vuokra-ajan, eli 31.12.2025 saakka. Maanvuokrasopimukseen lisätään ehto, jonka mukaan vuokranantajalla on oikeus 1.1.2026 alkaen määritellä tai tarvittaessa määrätä vuokra-alueen uusi vuokra, vuokra-aika ja muut sopimusehdot kaupunginvaltuuston ja kaupunkiympäristölautakunnan uudelleen vuokrattaville asunto- ja muille tonteille myöhemmin erikseen tehtävien kaupungin päätösten sekä tuolloin kaupungin käytössä olevan asuntoalueen maanvuokrasopimuslomakkeen ehtojen mukaisesti.

Kaupunkiympäristölautakunta on 8.12.2020 (725 §) muuttanut kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) hyväksymien tontinluovutuslinjausten soveltamisohjeen 3.2 c -kohtaa vähäisesti siten, että jatkettaessa tontin vuokra-aikaa vuokrasopimukseen tehtävin muutoksin kesken vuokrakauden tontin maanvuokraa ei tarkisteta vuokra-ajan jatkamisen yhteydessä, vaan vasta siinä yhteydessä, kun alkuperäinen vuokra-aika olisi päättynyt. Nyt esitettävä tontin 22541/1 vuokrasopimuksen vuokra-ajan jatkaminen on muutetun tontinluovutuslinjausten soveltamisohjeen mukainen. Samalla lisätään ja/tai tarkennetaan muun muassa maaperään, maanalaisiin rakenteisiin, johtoihin sekä rasitteisiin ja rasitteenluonteisiin asioihin liittyviä ehtoja.

Toimivalta

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 29.5.2018 (§ 280) siirtää hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 mom. 1-kohdan toimivaltaa siten, että asuntotontit-tiimin päällikkö voi antaa uudelleen vuokralle kiinteistöjä asuintarkoituksiin enintään 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin, kun kiinteistön rakennusoikeus on enintään 3 000 k-m². Nyt käsillä olevassa tapauksessa kiinteistön vuokra-aikaa ollaan jatkamassa noin 30 vuotta ja kiinteistön rakennusoikeus alittaa 3 000 k-m². Asuntotontit-tiimin päällikkö on siten toimivaltainen päättämään asiasta.

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 15.5.2018 (247 §) siirtää hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 1 - 9 kohtien toimivaltaa päättää toimielinten päättämien sopimusten ehtojen vähäisistä muutoksista ja lisäyksistä mm. kaupunkiympäristön toimialan maankäyttö- ja kaupunkirakenne -palvelukokonaisuuden asuntotonttitiimin tiimipäällikölle. Edellä kuvattuja muutoksia ja sopimusehtojen lisäyksiä voidaan kokonaisuutena arvioiden pitää vähäisinä, joten edellä mainitun perusteella tiimipäällikkö on toimivaltainen päättämään asiasta.