Poikkeaminen, Kamppi, Bulevardi 15, Asunto Oy Bulevarden 15 Bostads Ab

Maankäyttöjohtaja päätti hylätä 4. kaupunginosan (Kamppi) korttelin 72 tonttia 10 koskevan poikkeamishakemuksen, jolla haetaan oikeutta poiketa rajatusta rakennuskiellosta nro 12812.

Maksu

1 673,25 euroa.

Hakija

Asunto Oy Bulevarden 15 Bostads Ab

Rakennuspaikka

4. kaupunginosan (Kamppi) korttelin 72 tontti 10.

Hakemus

Hakija hakee lupaa muuttaa 1.kerroksen sisäpihan puoleisen liiketilan (123 m²) asuintilaksi.

Hakijan 15.9.2022 jättämässä poikkeamishakemuksessa haetaan lupaa poiketa yleiskaavasta 2016, jonka mukaan rakennuksen maantasokerrokset ja kadulle avautuvat tilat on osoitettava ensisijaisesti liike- ja muuksi toimitilaksi. Alueella on kuitenkin ollut voimassa 11.12.2022 asti rakennuskielto nro 12561, jota jatkettiin kaupunkiympäristölautakunnan päätöksellä 29.11.2022 kahdeksi vuodeksi 11.12.2024 asti. Rajattu rakennuskielto asemakaavan muuttamiseksi kohdistuu rakennusten maantaso- ja 1. kerroksissa sijaitsevien myymälä-, liike- ja toimitilojen muuttamiseen asuinkäyttöön

Poikkeamista haetaan siis rakennuskiellosta nro 12812 asemakaavan muuttamiseksi.

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että liiketila sijaitsee pihan puolella, eikä se näy kadun puolelle. Taloyhtiössä on asuntoina vastaavalla sijainnilla olevia tiloja. Huoneisto on ollut alun perin asunto.

Hakijan mukaan sisäpihan puolella olevan liiketilan muutos asunnoksi parantaa taloyhtiön yleistä viihtyisyyttä, kun liiketilan asiakkaat eivät tule sisäpihan puolelle. Muutoksella ei ole vaikutusta kaupunkikuvaan. Hakija perustelee hakemustaan lisäksi sillä, että yleiskaavan vaatimus "ensisijaisesti" täyttyy, kun kadunpuoleiset maantasokerroksen tilat ovat liiketilakäytössä.

Säännökset, joista poiketaan

Hakemus koskee aluetta, jolla on voimassa maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 53 §:n 1 momentin mukainen rakennuskielto asemakaavan muuttamiseksi ja MRL:n 128 §:n mukainen toimenpiderajoitus.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa kaupunkiympäristölautakunnan 29.11.2022 (§ 671) määräämä rakennuskielto nro 12812 asemakaavan muuttamiseksi.

Kaupunkiympäristölautakunta päätti pidentää kahdella vuodella (11.12.2024 asti) rajattua rakennuskieltoa asemakaavan muuttamiseksi, joka kohdistuu rakennusten maantaso- ja 1. kerroksissa sijaitsevien myymälä-, liike- ja toimitilojen muuttamiseen asuinkäyttöön kantakaupungin kaupunginosissa 1.–8., 10.–14. ja 20.–22 (22.11.2022 päivätyssä rakennuskieltokartassa nro 12812 esitetyillä alueilla).

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu keskustatoimintojen alueeksi (kantakaupunki C2), jota kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena asumisen, kaupan ja julkisten palvelujen, toimitilojen, hallinnon, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä kaupunkikulttuurin alueena. Rakennusten maantasokerrokset ja kadulle avautuvat tilat on osoitettava ensisijaisesti liike- tai muuksi toimitilaksi. Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muutoksissa on varmistettava kantakaupungille ominaisen, toiminnallisesti monipuolisen ja sekoittuneen rakenteen säilyminen sekä liike- ja toimitilojen riittävä määrä. Käyttötarkoituksen muutosten yhteydessä tulee tehdä alueellinen tarkastelu.

Alueella on vireillä kantakaupungin asemakaavojen ajantasaistamistyö, jonka lähtökohtana on mm. varmistaa kaupunkirakenteen ja rakennusten käyttötarkoitusten hallittu muuttaminen ja kehittäminen pitkällä aikavälillä sekä mahdollistaa yleiskaavan mukainen kehitys. Kaupunkiympäristölautakunta on hyväksynyt 6.9.2022 (§ 447) Kampin alueiden ja Leppäsuon korttelin 411 asemakaava- ja asemakaavan muutosluonnoksen jatkosuunnittelun pohjaksi.

Osa tontista on Museoviraston inventoinnissa (RKY) sisällytetty valtakunnallisesti merkittävien rakennettujen kulttuuriympäristöjen luetteloon (Esplanadi-Bulevardi). Alue sisältyy maakunnallisesti arvokkaisiin kulttuuriympäristöihin (Helsingin empirekeskusta ja kivikaupunki). Lisäksi Bulevardin katualue kuuluu Helsingin kaupungin kaupunkiympäristön toimialan inventoimiin yleisten alueiden arvoympäristöihin.

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 8.1.1981 vahvistettu asemakaava nro 7961. Asemakaavan mukaan tontti kuuluu asuntokerroskerrostalojen korttelialueeseen (AK). Tontilla on kadunpuoleisella rakennusalalla kaavamerkintä e, jolla saa olla liike-, toimisto-, sosiaalisia palvelu- ja näihin verrattavia tiloja kadunvarsirakennuksen ensimmäisessä maanpäällisessä kerroksessa, mikäli yhteys kuhunkin tällaiseen huoneistoon järjestetään suoraan kadulta. Asemakaavan mukaan tontille saa rakentaa 2 975 k-m². Olemassa olevassa, ennen 11.10.1961 rakennusluvan saaneessa rakennuksessa tai sen osassa saadaan suorittaa korjaaminen uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla sen estämättä mitä on määrätty rakennusoikeudesta tai alueen käyttötarkoituksesta (niin kutsuttu 2-tasoinen asemakaava).

Bulevardin 15 tontin rakennuksen on suunnitellut arkkitehti Karl Malmström vuonna 1935. Muutoksen kohteen voimassa olevan rakennusluvan mukaan huoneisto on hammaslääkärin vastaanottotila. Käyttötarkoituksen muutos asunnosta hammaslääkärin vastaanottotilaksi on vuodelta 1985. Rakennuksessa on nykyään kahdeksan kerrosta.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureita kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kirjeellä (11.11.2022). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia ei ole esitetty.

Hakemuksesta on pyydetty lausunnot kaupunginmuseolta sekä kannanotto ELY:ltä.

ELY ei katsonut tarpeen lausua RKY:n (valtakunnallisesti merkittävät rakennetut kulttuuriympäristöt) osalta.

Kaupunginmuseo toteaa lausunnossaan (29.11.2022), ettei liiketilan pihan puoleiseen tilaan tehtävällä käyttötarkoituksen muutoksella ole vaikutusta rakennuksen julkisivuihin eikä siten myöskään vaikutusta kaupunkikuvaan. Museo katsoo, että huoneiston sisätilojen muutokset ovat vähäisiä eikä liikehuoneiston muuttamiselle asuinkäyttöön ole estettä.

Poikkeamista ei voida myöntää, koska haettu toimenpide aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle ja alueiden käytön muulle järjestämiselle.

Rakennuspaikkaa koskevan yleiskaavamerkinnän kantakaupunki C2 mukaan maantasokerrokset on osoitettava ensisijaisesti toimitilaksi. Yleiskaavan ohella myös kaupunkistrategia ohjaa maankäytön suunnittelua. Helsingin kaupunkistrategia 2021–2025 Kasvun paikka toteaa, että kaupungilla tulee olla vahva rooli Helsingin maankäytön suunnittelussa ja ohjaamisessa. Rajatun rakennuskiellon aluetta koskevat strategisia tavoitteita ovat mm, että edistetään keskustan työpaikkojen ja palveluiden määrän ja intensiteetin kasvua ja, että tarjolla on markkinalähtöistä kysyntää ja yritysten tarpeita vastaavia sijoittumismahdollisuuksia erilaiselle yritystoiminnalle ottaen huomioon myös luovat alat ja tuotannollisen toiminnan.

Bulevardi on paikallinen kokoojakatu ja lisäksi kadulla kulkee useita raitiolinjoja. Lähimmille pysäkeille on kohteesta n. 150 metrin kävelymatka. Hakemuksen kohteena oleva huoneisto sijaitsee saavutettavuudeltaan erinomaisella paikalla, mikä puoltaa sen osoittamista liike- ja toimitilakäyttöön. Lisäksi Bulevardin toiminnalliseen, kaupunkikuvalliseen ja historialliseen luonteeseen kuuluu rakennusten kivijalkamyymälöiden ja ravintoloiden muodostama elävä katutila. Vaikka hakemuksen kohteena oleva huoneisto sijaitseekin sisäpihan puolella, se on silti osa pienyritysten muodostamaa toiminnallista kokonaisuutta. Alueella liikkuvien asiakasvirtojen takia rakennuksen maantasokerroksen tiloilla katsotaan olevan hyvät edellytykset liiketoiminnalle ja niiden kehittäminen ja parantaminen liike-/toimitilana on mahdollista ja suotavaa.

Kampin alueen asemakaavamuutokseen liittyen on laadittu täydentävää inventointitietoa myös kortteleiden sisäosien toimijoiden osalta syksyllä 2022 tarkemman vaikutusten arvioinnin mahdollistamiseksi. Tarkastelun perusteella havaittiin, että kadunvarsien ohella myös korttelien sisäpihoilla sijaitsee merkittävä määrä toimitiloja. Esimerkiksi Kampin kaupunginosassa on noin 1 100 kpl kadun varrelle sijoittuvaa liike- ja toimitilaa. Osaa Kampista koskeva korttelipihaselvitys osoitti, että rajatulla tarkastelualueella pihojen puolelle avautui 237 toimitilaa, joista 82 kappaletta sijoittui kokonaisuudessaan pihapuolille. Selvityksen mukaan tilat tarjoavat toimintaedellytyksiä monipuolisesti mm. toimistoille, asiakas- ja lähipalveluille, tuotantoon sekä julkisille palveluille. Pihapuolen toimitiloihin sijoittui esimerkiksi lukuisia päiväkoteja. Toimitilojen kokonaismäärän ja toiminnallisen profiilin perusteella varovaisestikin arvioiden kyse on suuresta määrästä työpaikkoja sekä alueen palvelurakennetta ja yritysten sekä muiden toimijoiden toimintaedellytyksiä tukevasta tilarakenteesta. Selvityksessä havaittiin, että monille kadunvarren liike- ja toimitiloille pihapuolelle ulottuvat tilat ovat toiminnan kannalta välttämättömiä. Huolimatta tilakannan heterogeenisyydestä ja korona-ajan vaikutuksista yrityksille, kortteleiden sisäpuolelle sijoittuvien toimitilojen käyttöasteet olivat huomattavan korkeat. (2,5 % sisäpihalle avautuvista toimitiloista väliaikaisesti tyhjillään tai remontissa).

Esitetty hanke ei vastaa yleiskaavan tavoitteita toiminnallisesti sekoittuneesta kaupunkirakenteesta eikä kaupungin strategisia tavoitteita eikä myöskään asemakaavaluonnoksessa esitettyjä periaatteita. Kaupunkiympäristölautakunnan jatkosuunnittelun pohjaksi hyväksymän Kampin alueiden ja Leppäsuon korttelin 411 asemakaava- ja asemakaavan muutosluonnoksen selostuksessa (päivätty 23.8.2022) suunnittelun tavoitteisiin on kirjattu, että ”Rakennusten maantasokerrokset säilytetään yleiskaavan määräysten mukaisesti liike- ja toimitilakäytössä ja alueen työpaikka- ja palvelurakennetta tuetaan”. Asemakaavaluonnoksessa (päivätty 23.8.2022) rakennuspaikka on osoitettu asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK), jolla ei sallita majoitustoimintaa. Korttelialueelle saa sijoittaa myös erityisasumista. Ensimmäinen kerros tulee varata liike- ja toimitila/palvelukäyttöön. Pihan puolen rakennusten ensimmäisiin kerroksiin saa toimitilojen ohella sijoittaa asukkaiden yhteis-, varasto- ja kierrätystiloja sekä polkupyörien säilytystiloja.

Edellä lausuttu huomioon ottaen haettu toimenpide aiheuttaa haittaa kaavoitukselle ja kaavan toteuttamiselle.

Poikkeamisen myöntämiselle ei ole myöskään maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämää erityistä syytä.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2023, 6 ja 12 §

Päätöksen antaminen

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.