Maakäyttösopimus ja kiinteistökaupan esisopimus, Eteläinen Postipuisto, Posti Kiinteistöt Oy

Beslutet stämmer överens med förslaget.

Bakgrund

Markinnehav och nuläge

Området som ska ändras ligger i södra delen av Norra Böle och gränsar till Postens sorteringscentral i norr, Centralparken i väst, bangården i öst och Skogsbackavägen och Kustbanan i söder.

Områdets areal är cirka 14,4 hektar. Staden äger cirka 48 % av området, Posti Kiinteistöt Oy (nedan Posti) cirka 43 % och VR-Group Abp cirka 9 %.

För området gäller en detaljplan nr 11395 från 2010 som inte genomförts. Enligt planen hör området huvudsakligen till ett kvartersområde för verksamhetslokaler (KTY). Förutom tomter för verksamhetslokaler finns det gator, en park och en tomt för postverksamhet (Y-1) i området. På området finns nu Postis huvudkontor, en bilverkstadsbyggnad och carportar samt en byggnad som tidigare använts som huvudkontor för Oy Pohjolan Liikenne Ab.

I området fanns Böles före detta avstjälpningsplats 1949–1963. Avstjälpningsplatsens totaareal är cirka 40 ha, varav cirka 10 ha är belägen i detaljplaneområdet. Avstjälpningsplatsen saneras för hela detaljplaneområdet genom utbyte av jordmassor.

Förslag till detaljplaneändring

En detaljplaneändring för Södra Postparken är aktuell i Norra Böle. Det nuvarande obebyggda detaljplaneområdet för verksamhetslokaler ändras till ett blandat affärs- och servicecentrum samt ett bostadsdominerat innerstadsområde.

Stadsmiljönämnden har 25.2.2022 (§ 98) gett stadsstyrelsen ett förslag om att detaljplaneändring nr 12565 (bilaga 3) för Södra Postparken i Norra Böle godkänns. Förslaget till detaljplaneändringen ska tas upp för behandling i stadsstyrelsen och stadsfullmäktige när de avtal som nu behandlas vunnit laga kraft.

Detaljplaneändringen gör det möjligt att ändra det obebyggda området till ett område för affärs- och servicecentrum samt ett bostadsdominerat innerstadsområde enligt generalplanen.

Våningsytan är i sin helhet cirka 248 000 m² enligt detaljplaneändringen. Våningsytan för Postis huvudkontor 27 450 m² ingår i helheten. Den totala våningsytan för nybygge har uppskattats till ca 220 800 m², varav våningsytan för boende uppgår till 152 000 m².

I detaljplaneändringen har man anvisat byggrätt sammanlagt cirka 111 378 m² vy för de områden som Posten äger, varav cirka 80 648 m² vy anvisas för flervåningshus och cirka 30 754 m² vy för kontors- och servicebyggnader. Dessutom har cirka 5 512 m² vy anvisats för parkering och cirka 15 885 m² vy för allmänna områden.

Markanvändningsavtalet

Markanvändningsersättning

Detaljplaneändringen höjer avsevärt värdet av området som Posti äger, och förhandlingar i enlighet med stadsstyrelsens beslut 26.4.2021 (§ 310) har förts med markägaren.

Markanvändningsavtalet och föravtalet för fastighetsaffären som finns i bilaga 1 har utarbetats som ett resultat av förhandlingarna.

Enligt avtalet betalar Posti en ersättning på 4 268 000 euro till staden och deltar på det sättet i kostnaderna för samhällsbyggandet. Posti överlåter utan ersättning cirka 15 885 m² allmänna områden i enlighet med stadsstyrelsens beslut 26.4.2021 (§ 310).

Bostadsproduktionens upplåtelse- och finansieringsform

Enligt genomförandeprogrammet för boende och härmed sammanhängande markanvändning (nedan BM-programmet) som stadsfullmäktige godkände 11.11.2022 (§ 313) styrs förverkligandet av upplåtelse- och finansieringsformer för mark i privat ägo med markanvändningsavtal.

I området tillämpas en fördelning enligt vilken hyresboende med statens långfristiga räntestöd ska genomföras till 25%, bostadsproduktion av mellantypsform till 30% och oreglerad ägar- och hyresbostadsproduktion till 45%. De olika besittningsformerna ska blandas på kvartersnivå så att det i varje kvarter ingår bostäder med varierande besittningsformer. I varje kvarter ska det alltså finnas produktion som motsvarar minst två olika produktionsformer.

Posti uppfyller det ovan nämnda BM-programmets mål för upplåtelse- och finansieringsformer genom att förbinda sig till att genomföra och överlåta sammanlagt cirka 20 000 m² vy för produktion av Ara-hyresbostäder eller studiebostäder som finansieras med långfristigt räntestödslån av staten (Ara-hyra, räntestödslagen 604/2021) och cirka 24 000 m² vy för bostadsproduktion av mellantypsform, varav minst 8 000 m² vy till produktion av bostadsrätter och minst 16 000 m² vy till produktion av mellantypsform.

Avstjälpningsplatsens saneringskostnader

Planområdets genomförande förutsätter att den gamla avstjälpningsplatsen som fanns 1949–1963 ska saneras. Kostnaderna för den nya avstjälpningsplatsen beräknas uppgå till ca 47 miljoner euro (moms 0 %). Markägarna har kommit överens om att dela upp rengöringskostnaderna sinsemellan i enlighet med en modell för avfallsupplagets höjd som utarbetats för området.

Postis andel av rengöringskostnaderna är cirka 20,6 miljoner euro (moms 0 %).

Om man efter att avstjälpningsplatsen sanerats märker att saneringskostnaderna avviker (över +/- 2 %) från de kostnader som uppskattades vid avtalstidpunkten har avtalsparterna förbundit sig till att granska markanvändningsersättningen. Granskningen görs utgående från beräkningsprinciperna vid avtalstidpunkten.

Dessutom betalar Posti orealiserade saneringsskyldigheter för områdesöverlåtelser som hänför sig till den tidigare detaljplaneändringen (nr 11395). Kostnaden är en separat, fast summa på 2,4 miljoner euro (moms 0 %) Utgiftsposten beaktas som en kostnadsökning av utbyte av jordmassor. En motsvarande utgiftspost avräknas från stadens kostnadsansvar.

Markägarnas samarbetsavtal om principerna för genomförande av planområdet

Planområdet är omfattande och detaljplanen kommer att genomföras i etapper. För att man ska kunna bygga i området förutsätts förutom rengöring av den nedlagda avstjälpningsplatsen planering och genomförande av ett nytt teknisk nätverk samt omorganisering av de befintliga förbindelserna.

Böle-projektet vid enheten för områdesbyggande vid stadskansliets ekonomi- och planeringsavdelning har helhetsansvaret för koordineringen av planområdets genomförande. För uppföljningen av genomförandet grundas en styrgrupp som består av markägarna, Södra Postparkens styrgrupp. Vid behov grundas projektgrupper enligt tema.

Ett samarbetsavtal om principerna för genomförandet av planområdet (bilaga 2). Samarbetsavtalet bifogas till markanvändningsavtalen och avtalsparterna förbinder sig att följa det vid planeringen och genomförandet av sina områden.

Syftet med avtalet är att komma överens om områdets planering, genomförande och markanvändning samt skyldigheter och huvudprinciper för samarbetet mellan avtalsparterna. I avtalet avtalas bl.a. om organisering av samarbetet, miljö- och klimatmålen, principer som gäller genomförandet, ansvar och skyldigheter samt preliminära tidsplaner.

Fastighetsaffärens föravtal

Staden och Posti har avtalat om följande områdesarrangemang för genomförandet av detaljplanen:

Posti överlåter allmänna områden på cirka 15 887 m² som är fria från servitut till staden från fastigheterna 91-17-99-1, 91-17-99-2, 9117-99-3, 91-17-99-4, 91-17-99-5, 91-17-99-6, 91-17-101-1, 91-17-1021, 91-17-102-2, 91-17-102-3 och 91-436-3-9-M602 enligt den bifogade kartan. Enligt stadsstyrelsens beslut 21.4.2021 (§ 310) överlåts områdena utan ersättning.

Posti överlåter dessutom områden på cirka 5 587 m² som är fria från servitut till staden från fastigheterna 91-17-99-1, 91-17-992, 91-17-99-5, 91-17-99-6, och 91-436-3-9 M602 enligt den bifogade kartan till AK-tomterna 17137/1-5 samt KTY-tomten 171414/2 och Y-tomten 17142/1 enligt detaljplaneändringen. Det sammanlagda värdet på överlåtelserna är 9 724 000 euro.

Staden överlåter områden på cirka 8 473 m² som är fria från servitut till Posti från fastigheterna 91-436-3-9 M607 och M608 enligt den bifogade kartan till AK-tomterna 17135/1-3, 17136/1-4, 17138/1-4, 17139/1-4 och LPA-tomten 17141/3 enligt detaljplaneändringen. Det sammanlagda värdet på stadens överlåtelser är cirka 16 924 000 euro.

Posten betalar en mellanskillnad för områdesarrangemangen på 7 200 000 euro till staden.

Områdesarrangemangens prissättning grundar sig på ett värderingsutlåtande från en utomstående värderare.

Äganderätterna övergår till avtalsparterna vid utbytet när den slutliga överlåtelsehandlingen undertecknas. Besittningsrätten för de överlåtna områdena övergår när detaljplaneändringen har vunnit laga kraft och man har fattat beslut om när saneringen av avstjälpningsplatsen börjar, förutom för de områden som nämns i avtalsutkastet, som blir i Postens besittning tills staden meddelar att områdena behövs för att bygga en avstjälpningsplats eller en gata, dock senast till 31.12.2025.

Beslutets verkställande, befogenhet och underteckning av avtalet

Stadsstyrelsen har för avsikt att, om stadsfullmäktige godkänner beslutsförslaget, i samband med verkställigheten av stadsfullmäktiges beslut bemyndiga:

• tomtchefen att vid behov göra smärre ändringar och att säga upp eller på något annat sätt häva markanvändningsavtalet och föravtalet för fastighetsaffären
• chefen för teamet avtal och verksamhetsstyrning att underteckna överlåtelsehandlingarna.

Avtalen har undertecknats före ärendet går vidare till behandling i stadsstyrelsen. Avtalen träder i kraft då stadsstyrelsens beslut om godkännande av avtalen har vunnit laga kraft, på det villkor att stadsfullmäktige godkänner fastighetsaffären.

Enligt 16 kap. 1 § 2 mom. 9 punkten i förvaltningsstadgan och stadsstyrelsens beslut 24.4.2021 (§ 310) ska stadsstyrelsen besluta om markanvändningssavtal vars totalvärde överstiger 5 miljoner euro. Totalvärdet täcker både markanvändningsersättningen och områdesarrangemangen.

I enlighet med 7 kap. 1 § 6 punkten i förvaltningsstadgan ska stadsfullmäktige besluta om överlåtelse av fast egendom då köpesumman för egendomen överstiger 10 miljoner euro.

Kaupunginhallitus 12.12.2022 § 863

Päätös

Esittelijä

Lisätiedot

Suvi Rämö, vs. kaupunginsihteeri, puhelin: 310 32174

Kaupunkiympäristölautakunta 22.11.2022 § 658

Esitys

Esittelijä

Lisätiedot

Kirsi Federley, johtava tonttiasiamies, puhelin: 09 310 36451

Johanna Hytönen, projektipäällikkö, puhelin: 09 310 36414

Anu Kumara, kiinteistölakimies, puhelin: 09 310 34013

Tom Qvisén, projektipäällikkö, puhelin: 09 310 34201

Detta beslut publicerades 25.01.2023

BESVÄRSANVISNING

Ändring i beslutet söks genom kommunalbesvär.

Besvärsrätt

Ändring i beslutet får sökas

Besvärstid

Kommunalbesvär ska anföras inom 30 dagar från delfåendet av beslutet.

Besvärsskriften ska inlämnas till besvärsmyndigheten senast besvärstidens sista dag under besvärsmyndighetens öppettid.

Om beslutet har delgetts per post anses en part ha fått del av beslutet sju dagar efter att brevet avsändes, om inte något annat påvisas. En kommunmedlem anses ha fått del av beslutet sju dagar efter att protokollet fanns tillgängligt i det allmänna datanätet.

Om beslutet har delgetts som elektroniskt meddelande anses en part ha fått del av beslutet tre dagar efter att meddelandet avsändes, om inte något annat påvisas.

Dagen för delfåendet räknas inte in i besvärstiden. Om sista dagen av besvärstiden är en helgdag, självständighetsdagen, första maj, jul- eller midsommarafton eller en helgfri lördag får besvärshandlingarna inlämnas första vardagen därefter.

Besvärsgrunder

Kommunalbesvär får anföras på den grunden att

Ändringssökanden ska framföra besvärsgrunderna innan besvärstiden går ut.

Besvärsmyndighet

Kommunalbesvär anförs hos Helsingfors förvaltningsdomstol.

Förvaltningsdomstolens besöksadress fram till 24.12.2021 är den följande

Förvaltningsdomstolens besöksadress från och med 27.12.2021 är den följande

Besvär kan anföras även via förvaltnings- och specialdomstolarnas e-tjänst på adressen https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet#/sv

Formen för och innehållet i besvärsskriften

Besvär ska anföras skriftligen. Elektroniska dokument uppfyller kravet på skriftlig form.

I besvärsskriften ska uppges:

I besvären ska dessutom ändringssökandens namn och kontaktuppgifter uppges. Om talan förs av ändringssökandens lagliga företrädare eller ombud, ska också dennes kontaktuppgifter uppges. Medan besvären är anhängiga ska förvaltningsdomstolen utan dröjsmål underrättas om ändringar i kontaktuppgifterna.

Besvären ska också innehålla uppgift om postadress och eventuell annan adress till vilken handlingar som hänför sig till rättegången kan sändas (processadress). Om ändringssökanden har uppgett flera processadresser, kan förvaltningsdomstolen välja till vilken av dem den skickar de handlingar som hänför sig till rättegången.

När den som har begärt omprövning anför besvär över det beslut som fattats med anledning av begäran om omprövning, får denne lägga fram nya grunder för sina yrkanden. Ändringssökanden i fråga får framställa nya yrkanden endast om de grundar sig på förändrade förhållanden eller på omständigheter som ändringssökanden fått kännedom om efter det att tidsfristen för begäran om omprövning gått ut.

Till besvärsskriften ska följande fogas:

Rättegångsavgift

Hos den som har inlett ett ärende som gäller sökande av ändring tas det ut en rättegångsavgift i enlighet med lagen om domstolsavgifter (1455/2015).
Om förvaltningsdomstolen ändrar det överklagade beslutet till förmån för ändringssökanden tas ingen rättegångsavgift ut.

Protokoll

Protokollsutdrag och -bilagor som hänför sig till beslutet skickas på begäran. Handlingar kan beställas från Helsingfors stads registratorskontor.

Registratorskontoret är öppet måndag–fredag kl. 08.15–16.00