Poikkeaminen, Tuomarinkylä, Torpparinmäentie 1g, Herastuomarintie 29, Rakka Asunnot Oy

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 35. kaupunginosan (Tuomarinkylä) korttelin 169 tonttia nro 24 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 12093 seuraavasti:

Maksu

2 910 euroa

Hakija

Rakka Asunnot Oy

Rakennuspaikka

35. kaupunginosan (Tuomarinkylä) korttelin 169 tontti nro 24

Hakemus

Hakija hakee lupaa neljän kaksikerroksisen paritalon (talot A, B, D, H) sekä neljän kaksikerroksisen omakotitalon (talot C, E, F, G) rakentamiseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 12093. Rakennusten kerrosala on yhteensä 909 k-m².

Poikkeamishakemuksessa haetaan poikkeamista useista rakennuksen muotoa rajoittavista asemakaavamääräyksistä. Hakijan mukaan asemakaavan määräykset ovat tiukkoja ja osittain keskenään myös ristiriitaisia. Hakijan mukaan täysin asemakaavan mukaista ratkaisua on vaikea tehdä rinnetontille. Hakijan mukaan kokonaisratkaisu noudattaa asemakaavan henkeä.

Kerrosalan ylitys

Rakennusoikeus ylittyy 9 k-m² (1 %). Hakijan mukaan ylitys johtuu kerrosalojen pyöristymisestä ylöspäin seuraaviin tasalukuihin. Lisärakennusoikeutta jää runsaasti käyttämättä, joten tontin yhteenlaskettu kokonaisrakennusoikeus ei ylity.

Poikkeaminen asemakaavan kerrosluvusta I u3/4

Hakijan mukaan ylempi kerrostaso ei ole missään rakennuksessa ullakko. Ullakko on tila, joka sijaitsee rakennuksen ylimmän kerroksen yläpuolella ja se on pääasiallisesti julkisivun ja vesikaton pinnan leikkauslinjan tasoa ylempänä. Ylempi kerros ei ole yhdessäkään asuinrakennuksessa pääasiallisesti julkisivun ja vesikaton pinnan leikkauslinjan tasoa ylempänä.

Hakijan mukaan asemakaava on jo itsessään ristiriitainen, sillä kerrosluvuksi on merkitty I u 3/4 ja asemakaavamääräyksissä taas puhutaan ”I 3/4 -kerroksisista rakennuksista” (jolloin 2. kerros ei ole ullakko). Jos ullakon täytyy olla pääasiallisesti julkisivun ja vesikaton pinnan leikkauslinjan tasoa ylempänä, ei ullakolle voi käytännössä sijoittaa lähellekään ¾ alemman kerroksen kerrosalasta, vaan määrä jää selvästi vähäisemmäksi. Asemakaavassa ohjataan monilla määräyksillä rakennusten muotoa. Suunnitelma noudattaa näitä ohjeistuksia kohtuullisen tarkasti ja samalla asemakaavan henkeä. Tontille on välttämätöntä sijoittaa myös ns. rinnetaloja. Rinneratkaisussa ylempi kerros ei voi olla ullakkomainen, sillä silloin räystäät ulottuisivat hyvin lähelle maan pintaa ja kokonaisvaikutelma olisi erittäin outo; ullakon rakentaminen em. rinnetaloihin ei siis käytännössä ole mahdollista. Asemakaava ei salli kerrosluvun puolesta noille rakennusaloille ainoaa mahdollista rakennustyyppiä eli ns. rinnetaloa tai jos halutaan asemakaavan mukainen ratkaisu, maanpintoja olisi muokattava merkittävästi ja liittyminen ympäristöön ei ole tällöin luontevaa. Poikkeamalla asemakaavan kerrosluvusta saavutetaan asemakaavan mukaista ratkaisua parempi ja tontille luontevampi kokonaisuus.

Yhtäjaksoisen julkisivun enimmäispituus

Asemakaavan mukaan yhtäjaksoisen julkisivun enimmäispituus on 12 metriä. Paritalojen A, B, H julkisivujen yhtäjaksoinen pituus pihan puolella on 14,1 metriä (ylitys 2,1 m) jos terassia jakavaa seinäkettä ei huomioida. Jos jakava seinäke huomioidaan, enimmäispituus ei ylity. Koko julkisivun enimmäispituus (15 m) ei ylity.

Kattokaltevuus

Asemakaavan mukaan kattokaltevuus on oltava 32–34 astetta. Kattolyhtyjen kattokaltevuus poikkeaa määräyksestä ollen 26,55 astetta. Varsinaisten kattojen kattokulma on 34 astetta.

Talousrakennusten enimmäiskorkeus

Talousrakennuksen suurin sallittu korkeus 2,5 m ylittyy, jos korkeus lasketaan suunnitellusta maanpinnasta ollen 3,07 m. Jos korkeus lasketaan lähtökohtaisesta maanpinnasta, korkeus ei ylity vaan on 2,14 m. Hakijan mukaan rakennuksen korkeuden ylitys ei ole vaikutuksiltaan merkittävä, sillä rakennus sijoittuu rinnemäisen tontin keskelle eikä juuri näy korkeampien kaksikerroksisten asuinrakennusten keskeltä muualle ympäristöön.

Rakennusten enimmäiskorkeus

Asemakaavan mukaan rakennusten enimmäiskorkeus on I 3/4 -kerroksilla rakennuksilla 6,5 m, talousrakennuksella ja autosuojalla 2,5 m. Rakennuksista on tehty korkeuslaskelmat. Lähtökohtaisesta maanpinnasta laskettuna maksimikorkeus ei ylity lukuun ottamatta Taloa G, jonka laskennallinen korkeus ylittyy 0,02 metrillä (6,5 m sallittu, toteutunut 6,52 m).

Rakennuksen harjan korkeus

Rakennuksen harjan korkeus (asemakaavan sallima 7,5 m) ylittyy. Harjankorkeuden keskiarvo (päädyissä) mitattuna lähtökohtaisesta maanpinnasta on:

Talo A 8,8 m, ylitys 1,3 metriä
Talo B 8,9 m, ylitys 1,4 metriä
Talo C 7,7 m, ylitys 0,2 metriä
Talo D 7,6 m, ylitys 0,1 metriä
Talo E 8,5 m, ylitys 1,0 metriä
Talo F 8,4 m, ylitys 0,9 metriä
Talo G 8,9 m, ylitys 1,4 metriä
Talo H 8,8 m, ylitys 1,3 metriä

Hakijan mukaan tontti on ns. rinnetontti ja maanpinnat ovat kaltevia. Talojen laskennallinen maksimikorkeus (6,5 m) lähtökohtaisesta maanpinnasta laskettuna ei ylity lukuun ottamatta Taloa G, jonka laskennallinen korkeus ylittyy 0,02 metrillä (6,5 m sallittu, toteutunut 6,52 m). Hakijan mukaan ylitys on hyvin vähäinen.

Ajoaukon leveys

Asemakaavan mukaan ajoaukon leveys saa olla enintään 3 metriä. Alustavissa suunnitelmissa ajoaukon leveys on noin 4 metriä. Hakijan mukaan pelastusajoneuvon (ambulanssi) pääseminen pihaan edellyttää kaavan salliman maksimileveyden ylittämistä (vähintään 3,5 m). Tontti on suuri ja sillä on yhteensä 12 asuntoa. Perusteluna myös ympäristön tonttien toteutukset, joissa vierekkäisten tonttien liittymät ovat yhdistetty, joten ajoaukon leveys katunäkymässä on huomattavasti leveämpi kuin asemakaavan sallima.

Rakennusalan rajan ylitykset

Talo C ylittää rakennusalan rajan 0,7 m puiston suuntaan sekä avoterassi em. lisäksi 2,4 m. Talo D:n eteläkulma ylittää rakennusalan rajan 0,9 m puiston suuntaan, sekä avoterassit ylittävät rakennusalan rajan puiston suuntaan 2,0 m. Lisäksi pohjoiskulma tontin keskelle päin ylittyy enimmillään 2,5 m. Talo G:n avoterassi ylittää rakennusalan rajan 2,4 m puiston suuntaan.

Hakijan mukaan rakennusten sijoittelu rinteeseen luontevasti, rakennusten enimmäismitat ja -korkeudet vaikuttavat myös rakennusten pohjan muotoon, jolloin tontilla on useita asiaan vaikuttavia kaavamääräyksiä. Suunniteltu kokonaisratkaisu istuu asemakaavan mukaista ratkaisua paremmin tontin korkeusolosuhteisiin (esimerkiksi D-talo rinteen suuntainen) eli poikkeamisella saavutetaan parempi lopputulos kuin täysin kaavan mukaisella ratkaisulla.

Vesikaton katemateriaalin väri

Poiketaan asemakaavassa määrätystä vesikaton väristä. Kaavan vaatimus: Katemateriaalin on oltava mustaa tai tiilenpunaista tiiltä, peltiä tai huopaa. Katon materiaali on vaalean harmaa pelti. Hakijan mukaan vaalea katto ei korostu niin paljon kuin tumma katto. Vastapäisen tontin ison taloyhtiön rakennusten katon väri on vaalean harmaa, värityksen sopeuttaminen olemassa olevaan rakennuskantaan.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 21.12.2012 voimaantullut asemakaava nro 12093. Asemakaavan mukaan rakennuspaikka on erillispientalojen korttelialuetta (AO), jossa rakennuksissa saa olla korkeintaan kaksi asuntoa. Tontille osoitettu rakennusoikeus on 900 k-m². Tontin kerrosalan lisäksi talous- ja autosuojatiloja saa rakentaa 35 m²/asunto. Tontille on osoitettu kuusi rakennusalaa, joille on merkitty suurimmiksi sallituiksi kerrosluvuiksi kaksi ja I u3/4. Tontin keskiosaan on merkitty ohjeellinen sijainti leikki- ja oleskelualueelle, jonka ympärille asuinrakennusten rakennusalat on sijoitettu.

Asuinrakennuksissa on oltava harjakatto, jonka kaltevuuden on oltava 32–34 astetta. Harjan enimmäiskorkeus on 7,5 metriä. Yhtäjaksoisen julkisivun enimmäispituus on 12 metriä. Koko julkisivun enimmäispituus on 15 metriä ja rakennuksen päädyn enimmäisleveys 10 metriä.Talousrakennuksen enimmäiskorkeus on 2,5 metriä. 1 ¾ -kerroksisten rakennusten enimmäiskorkeus on 6,5 metriä. Katon katemateriaalin on oltava mustaa tai tiilenpunaista tiiltä, peltiä tai huopaa. Tontin ajoaukon leveys saa olla enintään 3 metriä.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu asuntovaltaiseksi alueeksi (A4), jota kehitetään pääasiassa asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä lähipalvelujen käyttöön. Korttelitehokkuus on pääasiassa alle 0,4.

Nykytilanteessa tontti on rakentamaton.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoituspalvelun kirjeellä (12.10.2023). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle alueelle.

Muistutuksia ei ole esitetty.

Hakemuksesta ei ole pyydetty lausuntoja.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska alustavissa suunnitelmissa esitetyt ratkaisut soveltuvat alueen rakennuskantaan ja lisäävät toteutuessaan alueen asuntotarjontaa.

Esitetty kaksikerroksisten puuverhoiltujen rakennusten muodostama kokonaisuus soveltuu alueelle hyvin. Suunnitelmia on kaupungin ohjauksessa kehitetty muun muuassa massoittelun sekä värityksen osalta. Ohjauksella on pyritty varmistamaan rakennuksien tarkoituksenmukainen sommittelu tontille sekä rakennusten kevyempi ilme. Kokonaisratkaisun voidaan katsoa noudattavan asemakaavan henkeä.

Tontin rakennusoikeus voidaan ylittää, sillä ylitys on vähäinen. Tontille osoitettu rakennusoikeus on 900 k-m², ja siitä poiketaan 9 k-m². Edellä mainitun lisäksi talous- ja autosuojatiloja saa rakentaa 35 m²/asunto, eli 12 asunnolle yhteensä 420 m². Talous- ja autosuojatiloille osoitettua rakennusoikeutta ei ylitetä.

Asemakaavassa on useita rakennusten korkeutta, muotoa ja sijoittelua rajoittavia määräyksiä. Rakennusten enimmäiskerrosluvusta voidaan poiketa, sillä alustavien suunnitelmien mukaan rakennuksen liittyvät ympäristöön luontevasti. Hakijan mukaan ratkaisu mahdollistaa sen, ettei tontin maanpinnan korkeutta tarvitse muokata merkittävästi.

Rakennuksien korkeutta sekä harjan enimmäiskorkeutta rajoittavista määräyksistä poiketaan etenkin tontin eteläosassa maanpinnan kaltevuuden vuoksi. Enimmäiskorkeuksien ylittäminen ei ole merkittävä asia alueen kaupunkikuvan kannalta.

Kattokaltevuudesta poiketaan alustavissa suunnitelmissa esitettyjen rakennusten ulkohahmoa rikastuttavien kattolyhtyjen vuoksi. Poikkeaminen on luonteeltaan vähäinen ja ratkaisultaan hyväksyttävissä.

Yhtäjaksoisen julkisivun suurin sallittu pituus voidaan ylittää kolmen rakennuksen osalta, sillä rakennukset sijoittuvat ylityksestä huolimatta rakennusaloille. Määräys 15 metrin julkisivun enimmäispituudesta täyttyy. Rakennusten julkisivut ovat jäsenneltyjä, ja rakennukset eivät anna massiivista vaikutelmaa.

Rakennusalan ylitykset johtuvat suurimmilta osin terasseista. Poikkeaminen tontin eteläosan rakennusaloista ovat hyväksyttävissä, sillä suunnitelmissa esitetyt rakennusten sijainnit istuvat hyvin tontin korkeusolosuhteisiin.

Katon katemateriaalin väristä voidaan poiketa, sillä esitetty vaalean harmaa väri tekee rakennuksista visuaalisesti kevyemmän oloiset verrattuna asemakaavan mukaiseen väritykseen. Poikkeamisella ei ole merkittävää kaupunkikuvallista vaikutusta.

Ajoaukon enimmäisleveydestä voidaan poiketa tarkoituksenmukaisten pelastusjärjestelyiden vuoksi.

Poikkeamisen erityinen syy on tontin tarkoituksenmukainen rakentaminen.

Haettu toimenpide ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2023, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.