Poikkeaminen, Pakila, Kyläkunnantie 67, BAFO cc Oy

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 34. kaupunginosan (Pakila) korttelin 34111 tonttia 18 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 10110 seuraavasti:

Maksu

2 910 euroa

Hakija

BAFO cc Oy

Rakennuspaikka

34. kaupunginosan (Pakila) korttelin 34111 tontti 18

Hakemus

Hakija hakee lupaa liikerakennuksen (499 k-m²) rakentamiseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta 10110 seuraavasti:

Hakija perustelee poikkeamista likimääräisestä korkeusasemasta sillä, että pihan suunniteltu korkeusasema on pääosaltaan nykyisen maanpinnan tasolla. Korkeusasemaa ei voida järkevin keinoin pudottaa kaavassa mainittuun +29.805 korkeuteen, joka olisi noin 0,8–3,2 m ympäröivää maanpintaa alempana. Kaavan esittämä piha-alueen korkeusasema on noin 1,2 m liittymän kohdan kadunpinnasta alaspäin, jolloin järkevä liikennöinti tontille ei onnistu ilman mittavia luiskauksia. Myöskään pihan rakentaminen selkeästi ympäröivää maanpintaa alemmas ei ole rakennus- ja kosteusteknisesti perusteltua. Jalankulkuyhteys tontille on tarkoitus järjestää tontin lounaisnurkalta, jolloin jalankulku saadaan turvallisesti erotettua tontin ajoneuvoliittymästä. Tontin piha-alueen korko on nyt suunniteltu alimmalle mahdolliselle tasolle, jolle esteetön jalankulkuyhteys kadulta voidaan rakentaa. Suunnitelmissa esitetyssä tilanteessa korkeusero ympäröivään maanpintaan etenkin tontin luoteisnurkassa on lähes kaksi metriä, mikä edellyttää järeitä tontin sisäpuolisia muurirakennelmia, joiden avulla korkeuserot voidaan hoitaa. Pihan korkeusaseman pudottaminen vielä alemmas tekee rakennushankkeen hyvin haastavaksi toteuttaa, kun toiminnallisista syistä piha-alueen on kuitenkin kauttaaltaan oltava rakennuksen ensimmäisen kerroksen lattiaa alempana.

Hakija perustelee poikkeamista autopaikkojen sijoittamisesta kellariin sillä, että rakennukseen ei rakenneta kellaria. Autokaistallinen ravintolarakennus vaatii toiminnan puolesta ensimmäisen kerroksen tasossa olevan ajoyhteyden rakennuksen ympäri. Tätä ympäriajoa ei voida mahdollistaa silloin, jos kellarissa on autopaikkoja. Ajoneuvojen kaksisuuntainen liikennöinti sekä kellariin että ensimmäisen kerroksen tasolle ei ole mahdollista uhraamatta suurta osaa tonttialueesta ajoluiskiin. Kellaritiloille ei ole tarvetta itse ravintolan toiminnan kannalta, kun keittiön aputilojen ja varastojen tulisi sijaita samassa tasossa keittiön kanssa.

Hakija on päivittänyt hakemustaan 14.2.2024 päivätyllä asemapiirroksella sekä 16.2.2024 päivätyllä hakemuksella siten, että maanpinnan korkeusasemaa tontin pohjoisosassa on madallettu. Alkuperäisessä 3.10.2023 päivätyssä hakemuksessa ja sen liitteenä olleissa 20.9.2023 päivätyssä perusteluasiakirjassa ja asemapiirroksessa poikkeaminen maanpinnan korkeusasemasta oli 1,4 m.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 31.8.1993 vahvistettu asemakaava nro 10110. Asemakaavan mukaan rakennuspaikka on liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta (K). Tonttia koskevat seuraavat määräykset ja merkinnät:

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu asuntovaltaiseksi alueeksi A3. Aluetta kehitetään pääasiassa asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä lähipalvelujen käyttöön.

Tontilla on aiemmin ollut vireillä asemakaavan muutosehdotus nro 12507, jonka kaupunkiympäristölautakunta päätti palauttaa uudelleen valmisteltavaksi (Kylk 2.4.2019 § 171). Lisäksi tontilla on ollut vireillä vuokrauspäätös, jota koskevan oikaisuvaatimuksen kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi (Kylk 1.9.2020 § 443).

Nykytilanteessa tontti on rakentamaton. Tontilla sijaitsee ensimmäisen maailmansodan aikaisia taistelukaivantoja, jotka ovat muinaismuistolain mukaisesti suojeltuja (muinaisjäännösrekisterin kohde Tukikohta XXII:4 Länsi-Pakila, nro 1000013777).

Osallisten kuuleminen

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoituspalvelun kirjeellä (22.12.2023). Lisäksi kuulemiskirje on lähetetty tiedoksi Pakila-Seuralle. Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia saatiin 4 kpl, joista 2 kirjattiin saaduksi samalta muistuttajalta nro 1.

Muistuttajan nro 1 mielestä maanpinnan korkeusasemasta poikkeamisen vuoksi kohtuullinen asumisrauha jää kaikilta häirintämuodoiltaan toteutumatta. Muistuttajan mielestä suunnitelma ei noudata asemakaavamääräyksiä rakennuksen materiaalin ja mittakaavan sekä tontin näköesteenä toimivan aidan osalta. Muistuttaja toteaa, että hakijan alustavissa suunnitelmissa esittämä jätekatos ei sijaitse rakennusalalla, joten se on asemakaavan vastainen. Muistutukseen sisältyi lisäksi huomioita, jotka eivät koskeneet haettuja poikkeamisia.

Muistuttajan nro 2 huomiot koskivat haettujen poikkeamisten vaikutusta pysäköintipaikkojen määrään ja hakemuksessa esitettyyn liikenneselvitykseen. Muistutukseen sisältyi lisäksi huomioita, jotka eivät koskeneet haettuja poikkeamisia.

Muistuttaja nro 3 vastustaa poikkeamista asemakaavasta, koska muistuttajan mielestä riittäviä perusteita poikkeamiselle ei hankkeessa ole olemassa.

Muilta kuin rakennuspaikan rajanaapureilta saatiin palautteita (kirjeitä) 57 kpl. Mielipiteinä niissä esitettiin yleisesti ottaen kielteinen kanta hakemuksessa esitettyä hanketta kohtaan. Osassa kirjeitä vastustettiin haettuja poikkeamisia. Osassa kirjeitä todettiin esitettyjen suunnitelmien olevan lisäksi muiden asemakaavamääräysten tai asemakaavan tavoitteiden vastaisia. Kirjeisiin sisältyi lisäksi huomioita, jotka eivät koskeneet haettuja poikkeamisia. Erityiset huolenaiheet olivat hankkeen soveltuvuus alueen suojeltuun pientalokokonaisuuteen sekä liikenteen sujuvuus ja liikenneturvallisuus Kyläkunnantien ja Pakilantien risteyksessä.

Lausunto

Hakemuksesta on pyydetty lausunto kulttuurin ja vapaa-ajan toimialalta (kaupunginmuseo).

Kaupunginmuseo toteaa lausunnossaan (22.1.2024), että sen näkemyksen mukaan hakemuksen liitteenä oleva ravintolarakennus on kerrosalaltaan maltillinen, pienempi kuin asemakaava mahdollistaa. Suunnitelmassa esitetyn rakennuksen Kyläkunnantien suuntainen pääty on jonkin verran leveämpi kuin naapuruston pientalojen katujulkisivut ja myös korkeuden suhteen ravintolarakennus poikkeaa naapurustosta, vaikka hakemuksen mukaan Kyläkunnantien puoleista päätyä on jo madallettu. Kuitenkin maaston muodoista ja suunnitelmassa esitetyistä korkeusasemista johtuen uudisrakennus nousisi selvästi pientaloja ylemmäs. Tontilla voimassa olevan asemakaavan selostustekstin mukaan asemakaavamääräyksin on pyritty turvaamaan viereiselle pientalotontille asumisrauha. Kyläkunnantie 67 tontille tulevat autot on pyritty saamaan näkyvistä rajan suojavyöhykkeen ja 1,8 metriä korkean tiiviin aidan sekä tontin korkeusaseman turvin. Samoin kaupunkikuvallisista syistä 20 % autopaikoista on määrätty sijoitettavaksi rakennuksen kellariin. Edellä mainittuun viitaten kaupunginmuseo toteaa, että tontille on tulossa vähemmän autopaikkoja, kuin asemakaava mahdollistaisi. Tästä syystä kaupunginmuseo ei näe estettä poiketa asemakaavan määräyksestä sijoittaa autopaikkoja kellariin. Asemakaavan tavoitteena on kuitenkin ollut sovittaa tontin rakennus materiaaleiltaan ja mittakaavaltaan naapuruston sittemmin suojeltuihin pientaloihin ja kätkemään autopaikat näkyvistä. Nämä tavoitteet vaarantuvat, mikäli tontin korkeusasemaa päinvastoin osittain vain nostetaan nykytilanteesta. Jotta Kyläkunnantie 67 tontista ja sille rakennettavasta uudisrakennuksesta ei muodostu Kyläkunnantien kulttuurihistoriallisesti merkittävää jälleenrakennuskauden pientalokokonaisuuttaa hallitsevaa aihetta, ei kaupunginmuseo kulttuuriympäristön vaalimisen näkökulmasta voi puoltaa poikkeamista asemakaavaan merkitystä maanpinnan likimääräisestä korkeusasemasta.

Kaupunginmuseon kanta poikkeamishakemukseen on, että vuonna 2016 käytyjen viranomaisneuvottelujen tulos pätee edelleen ja rakennuttajan tulee toimia neuvotteluissa määriteltyjen ehtojen mukaisesti. Rakennushankkeeseen ryhtyjä on vastuussa arkeologisten tutkimusten tilaamisesta ja niihin liittyvistä kustannuksista tontilla. Koska rakentamista ja maahan kajoavaa toimintaa (ravintolarakennus, autokaistat, istutukset, tukimuuri), tullaan tekemään koko tontin alueella, tulee linnoituslaitteet tutkia koko siltä alueelta, missä maankäyttöä on. Linnoituslaitteita sijaitsee myös tontin pohjoispuolella, tontin ja Kehä I:n välisellä alueella. Nämä rakenteet tulee huomioida kaavaa toteutettaessa siten, että rakenteisiin ei kohdistu niiden säilymistä uhkaavaa toimintaa. Muutoin arkeologisesta näkökulmasta kaupunginmuseolla ei ole huomautettavaa poikkeamiseen.

Hakijan vastine lausuntoihin ja muistutuksiin

Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä annetuista muistutuksista ja lausunnoista.

Vastineessaan muistutukseen nro 1 hakija ilmoittaa korjanneensa hakemusta. Hakija toteaa, että jätekatoksen rakentaminen asemakaavassa osoitetun rakennusalan ulkopuolelle on rakennusjärjestyksen mukainen ja rakennusluvassa hyväksyttävä ratkaisu. Hakija ilmoittaa muuttaneensa alustavaa suunnitelmaa siten, että piha-alueen maanpinnan korko on tontin pohjoisosassa alimmillaan +30.7. Hakija perustelee ratkaisua hulevesien hallinnalla, joiden periaatteet ovat muuttuneet asemakaavan laatimisen jälkeen. Hakijan mukaan tontin maanpintaa ja rakennuksen korkoa ei voida viedä alemmas tontin ulkopuolisten maanpinnan tasoerojen ja rakennukselle johtavan esteettömän kulkuyhteyden vuoksi. Lisäksi hakija toteaa, että piha-aluetta reunustavaa muuria korotetaan siten, että korkoero maanpintaan on molemmin puolin 1,8–1,9 m. Hakijan mukaan hankkeeseen liittyvät pengerrykset kallistuvat omaan tonttiin päin ja johtuvat siitä, että piha-alueen korkotaso on suurelta osin nykyistä maanpintaa alempana, ja enimmillään korkoeroksi tontin rajalle tulee 1,8 m. Hakijan mukaan ilman pengerryksiä tai muureja kaavan mukainen rakentaminen tontille ei ole mahdollista.

Vastineessaan muistutukseen nro 2 hakija toteaa, että hanke on haettuja poikkeamisia lukuun ottamatta kaavan mukainen. Tontin autopaikkamäärä vastaa kaavan vähimmäisvaatimusta. Hankkeen ei voi katsoa poikkeavan asemakaavasta siten, että se vaarantaisi liikenneturvallisuutta. Hakija toteaa, että rakennushankkeen osalta ei ole tullut esille viranomaistenkaan taholta, että asemakaava olisi jollain tavalla vanhentunut. Ajoliikenne tontille tapahtuu asemakaavan mukaisesta paikasta. Vastineessaan muistutukseen nro 2 hakija on antanut myös tarkemman selonteon hankkeen liikenneselvitystä koskeviin huomautuksiin.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa. Hakemuksessa esitetyn suunnitelman mukaan kiinteistössä on mahdollista asioida ajoneuvolla liikerakennuksen ympäri kiertäen (drive-in). Vaikka asemakaavan laatimisen lähtökohtana on ollut periaatteiltaan erilainen liikerakennustyyppi ja pysäköintiratkaisu, on suunnitteilla oleva drive-in-ravintola tontin käyttötarkoituksen mukainen. Liikerakennuksen suunniteltu kerrosala ja peittoala jäävät selkeästi asemakaavassa osoitettua pienemmiksi. Kaavamääräyksistä haettujen poikkeamisten voidaan katsoa johtavan kaupunkikuvallisesti parempaan ja ympäristön kannalta kestävämpään ratkaisuun kuin kyseisten määräysten noudattamisen.

Poikkeaminen maanpinnan likimääräisestä korkeusasemasta (+29.8) voidaan sallia. Merkintä sijoittuu lähelle tontin pohjois-itäkulmaa, jossa nykyinen maanpinnan taso on pääosin välillä +31 ja +32. Ottaen huomioon tontin koko ja sijainti, ei kalliopinnan kaivuuta ja/tai louhimista nykyisestä tasosta paikoin yli kaksi metriä alaspäin voida pitää tontin toiminnan kannalta tarkoituksenmukaisena. Hakijan 14.2.2024 päivätyissä alustavissa suunnitelmissa poikkeaminen on asemakaavassa osoitetun korkeusasemamerkinnän paikalla noin 0,9–1,1 metriä. Asemakaavassa on osoitettu viereisen asuintontin vastaiselle rajalle puista ja pensaista tiivis vyöhyke sekä vähintään 1,8 metriä korkea muuri tai tiivis aita. Hakemuksen mukainen hanke noudattaa kyseisiä määräyksiä, joten asemakaavan tavoitteena olevan asumisrauhan voidaan katsoa toteutuvan. Poikkeaminen kohdistuu likimääräiseen merkintään, eikä sillä ole merkittävää kaupunkikuvallista vaikutusta.

Poikkeaminen määräyksestä, jonka mukaan vähintään 20 % autopaikoista tulee sijoittaa kellarikerrokseen, voidaan sallia. Asemakaavamääräyksen kaupunkikuvallisena tavoitteena on ohjata autopaikkojen sijoittumista tilanteessa, jossa koko tontille sallittu rakennusoikeus käytettäisiin, ja sen mukainen autopaikkamäärä (enimmillään 32 ap) toteutuisi. Hakijan alustavissa suunnitelmissa tontille on esitetty asemakaavan mukaisesti 15 autopaikkaa, joista määräyksen mukaan 3 autopaikkaa tulisi rakentaa kellariin. Kaavamääräystä ei tarvitse noudattaa.

Poikkeamisen erityinen syy on tontin tarkoituksenmukainen käyttö.

Haettu toimenpide ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2024, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.