Liittymissopimus, keskustan maanalainen huoltoväylä, Mikonkatu, Pohjoisesplanadi, Lönnrotinkatu, Helsingin seudun ympäristöpalvelut, HSY

Kaupunkiympäristölautakunta päättää

Maanalainen huoltoväylä ja HSY:n vesihuoltotunnelin toteuttaminen ja liittäminen

Helsingin kaupungin kokonaan omistama Helsingin Väylä Oy toteutti omistukseensa 2010-luvun alussa maanalaisessa asemakaavassa nro 11275 ja 11300 osoitetun keskustan maanalaisen huoltoväylän välille Yliopistonkatu, Aleksanterinkatu, Kalevankatu ja Lastenlehdonpuisto.

Keskustan maanalainen huoltoväylä yhdistyi valmistuessaan kaupungin omistamaan ja jo 1990-luvun alussa valmistuneeseen Kluuvin U-muotoiseen huoltotunneliin Yliopistonkadun itäpään alla. Kluuvin huoltotunneliin sisäänajo tapahtuu Puutarhakadulta ja ulosajo Fabianinkadulta.

Helsingin seudun ympäristöpalvelu (jäljempänä HSY) suunnittelee Helsingin ydinkeskustan vesien erottelua niin, että hulevedet johdettaisiin jatkossa mereen ja jätevedet Pohjoisesplanadin ja Lönnrotinkadun alle tehtävään vesihuoltotunneliin, joka yhtyisi Kampissa jo olemassa olevaan Mäntymäki - Munkkisaari -vesihuoltotunneliin.

HSY:n mukaan hanke on kestävän kehityksen mukainen, koska se vähentää osaltaan jätevesipuhdistamoiden laajennustarpeita tulevaisuudessa. Hankkeen valmistuminen mahdollistaa myös ydinkeskustan katujen alla olevien pintaviemäreiden uusimisen ja eriyttämisen aloittamisen.

HSY pitää keskustan maanalaisen huoltoväylän Aleksanterinkadun alta erkanevaa Mikonkadun haaraa ihanteellisena kohtana louhia edellä sanottu vesihuoltotunneli Pohjoisesplanadin ja edelleen Lönnrotinkadun alle huomioon ottaen melko pieni korkeusero ja erittäin lyhyt etäisyys. Lisäksi ydinkeskustasta olisi erittäin vaikea löytää sopivaa maanpäällistä vapaata aluetta syvälle maan alle pääsemiseen tarvittavine pitkine louhinta- ja huoltoajoluiskineen. Louhinnan suorittaminen esitetyllä tavalla huoltoväylän Mikonkadun haaran kautta vähentää siten vesihuoltotunnelin rakentamisesta johtuvia maanpäällisiä häiriöitä merkittävästi.

Vesihuoltotunneli tarvitsee Mikonkadun haaran yhteyden lisäksi Esplanadipuistoon ilmanvaihtoa varten pystyputken (d = 400 mm ja h = 1500 mm), hätäpoistumista varten kaapin (800 mm x 800 x 800 mm) ja huoltoluukun peitettynä maan alle (5100 mm x 2400 mm). HSY neuvottelee parhaillaan näiden sijoittamisesta riittävän laadukkaasti kaupunkikuvallisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaaseen puistoon kaupungin museoviraston sekä kaupungin puistosuunnittelusta ja hoidosta vastaavien tahojen kanssa.

Lisäksi HSY hankkii erikseen näille ja katualueiden alle tulevalle vesihuoltotunnelille tarvittavat sijoitusluvat kaupunkiympäristön toimialan palvelut ja luvat -palvelukokonaisuudelta ennen rakentamisen alkamista.

Yleiskuva maanalaisesta huoltoväylästä ja Kluuvin huoltotunnelista, johon on merkitty myös HSY:n esittämä vesihuoltotunnelin linjaus huoltoväylän Mikonkadun haaran eteläpäästä on oheismateriaalina.

HSY ja Helsingin Väylä Oy ovat neuvotelleet useamman vuoden ajan vesihuoltotunnelin toteuttamisesta huoltoväylän Mikonkadun haarasta. Neuvotteluissa on päästy yhteisymmärrykseen, että louhinta ja rakentaminen tapahtuu niin, että HSY sulkee Mikonkadun haaran tilapäisellä ovella louhinnan ja rakentamisen ajaksi, jotta niistä ei aiheudu häiriötä huoltoväylälle eikä sen liikenteelle. Työt kestävät noin kaksi vuotta ja niiden on tarkoitus alkaa ensi vuoden loppupuolella. Noin yhden kilometrin ja keskimäärin 5 metriä leveän tunnelin louhintamäärät ja työmaa-ajot ovat niin pieniä louhinnan nopeus huomioon ottaen, etteivät ne käytännössä vaikuta huoltoväylän normaalin liikenteeseen häiritsevästi. Vesihuoltotunneli varustetaan kahdella erillisellä sululla, etteivät sen vedet eivätkä mahdolliset hajuhaitat missään olosuhteissa pääse vahingoittamaan eikä haittamaan huoltoväylän tunnelia ja sen liikennettä.

HSY tulee käyttämään edellä sanottua Mikonkadun haarasta tekemäänsä työtunnelia valmiin vesijohtotunnelinsa huoltamiseen. HSY:n huoltoajo on vain muutamia ajoneuvoja viikossa, joten se ei vaikuta huoltoväylän välityskykyyn.

HSY on neuvotellut Työeläkevakuutusyhtiö Ilmarisen kanssa oikeudesta käyttää tämän Kämpin korttelin nro 2034 alle huoltoväylän Mikonkadun haaran rakentamisen yhteydessä louhimaa huoltotilavarausta vesihuoltotunnelin rakentamisen aikaisena työmaatukikohtana.

Maanalaisessa asemakaavassa nro 11300 on osoitettu huoltoväylään liittymiskelpoiset korttelit ja pysäköintilaitokset ajoyhteyksineen. HSY:n hanke ei ole huoltoväylän maanalaisen asemakaavan nro 11300 mukainen. Vesihuoltotunnelin louhimista ja huoltoa varten tarvittava ajotunneli alkaa kaava-alueen rajalta huoltoväylän Mikonkadun haaran eteläpäästä, mutta itse vesihuoltotunneli on kokonaan kaava-alueen ulkopuolella Pohjoisesplanadin ja Lönnrotinkadun alla.

HSY tarvitsee huoltoväylän Mikonkadun haaraan ja sen liityntäpintaan hankkeen takia tehtäviin muutoksiin todennäköisesti rakennus- tai toimenpideluvan. Varsinainen vesihuoltotunneli ja sen ajotunneli eivät kuitenkaan ole maankäyttö- ja rakennuslain mukaista rakennusluvan alaista rakentamista.

Esittelijä pitää tarkoituksenmukaisena kaupungin kokonaisetu huomioon ottaen em. HSY:n hankkeen toteuttamista ja huoltamista huoltoväylän Mikonkadun haarasta ja tästä HSY:n kanssa tehtävää liittymissopimusta. Hanke mahdollistaa ydinkeskustan jäte- ja hulevesien erottamisen kestävän kehityksen mukaisesti vähentäen osaltaan puhdistuslaitosten laajentamistarvetta tulevaisuudessa. Lisäksi hanke mahdollistaa vesihuoltotunnelin toteuttamisen jälkeen ydinkeskustan katujen pintaviemäreiden uusimisen ja samalla yhdellä avaamisella katupintojen parantamisen.

Huoltoväylään liittymisestä tehtävistä liittymissopimuksista

Kaupungin ja sen kokonaan omistaman Helsingin Väylä Oy:n välillä tehdyssä käyttöoikeussopimuksessa on sovittu, että yhtiö toteuttaa omistukseensa huoltoväylän ja ylläpitää sitä. Kaupunki saa puolestaan oikeuden tehdä liittymissopimuksia huoltoväylään liittyvien kiinteistön omistajien ja vastaavien kanssa ja periä näiltä neuvottelemansa suuruiset liittymismaksut. Lisäksi käyttöoikeussopimuksessa on sovittu, että kaupunki maksaa yhtiölle vastineeksi tästä käyttöoikeudesta kaikki huoltoväylän toteuttamisesta aiheutuneet rahoituskustannukset.

Kaupungin ja kunkin huoltoväylään liittyvän kiinteistön omistajan (jäljempänä liittyjä) välisessä liittymissopimuksessa liittyjä oikeutetaan sovittua liittymismaksua vastaan käyttämään huoltoväylää ja siihen liitettyä Kluuvin huoltotunnelia kiinteistönsä maanalaisen huoltopihan tai maanalaisen pysäköintilaitoksen toteuttamiseen ja ajoon. Lisäksi liittymissopimuksen mukaan liittyjä on velvollinen maksamaan vuosittain kahta hoitomaksua, jolla katetaan huoltoväylän käytöstä, ylläpidosta ja korjauksista aiheutuvat omakustannusperusteiset kustannukset, joihin kaupunki osallistuu liittymissopimusten vakioehtojen mukaan tällä hetkellä 50 prosentilla.

Lisäksi kaupunki on luovuttanut Helsingin väylä Oy:lle omistamansa Kluuvin huoltotunnelin hallinnoinnin ja hoidon maanalaisen ajoyhteyskokonaisuuden yhtenäisen toiminnan varmistamiseksi. Yhtiö perii kaupungin puolesta Kluuvin huoltotunnelin liittyjiltä tämän käytöstä, ylläpidosta ja korjauksista aiheutuvat omakustannusperusteiset kustannukset kaupungin ja liittyjien kanssa sovittujen liittymissopimusten mukaan. Kaupunki ei osallistu sopimusten mukaan Kluuvin huoltotunnelin kustannuksiin.

Huoltoväylän ja Kluuvin huoltotunnelin liittyjillä on oikeus korvauksetta käyttää toista tunnelia huoltoajoonsa vastavuoroisesti. Tunneleiden välinen pysäköintilaitoksiin ajo ei kuitenkaan ole mahdollista maanalaisen asemakaavan nro 11300 ja rakennusluvan vastaisena.

HSY:n kanssa tehtävä liittymissopimus

Kaupungin ja HSY:n kanssa esitetään tehtäväksi liittymissopimus edellä sanotusta vesihuoltotunnelin liittämisestä huoltoväylään Mikonkadun haaran eteläpäästä.

Tehtäväksi esitettävä liittymissopimusluonnos ilman liitekarttaa on liitteenä 1.

HSY:n kanssa tehtävässä liittymissopimuksessa on ehto, että HSY on velvollinen tekemään erillisen sopimuksen huoltoväylän omistajan Helsingin Väylä Oy:n kanssa HSY:n vesihuoltotunnelin käytännön louhinta- ja rakennustöistä ja niiden vaikutusten minimoinnista huoltoväylään sekä valmistumisen jälkeisestä käytöstä (ns. toteutus- ja käyttösopimus).

Lisäksi sopimuksessa on ehto, että allekirjoitettu liittymissopimus raukeaa, jos liittymismaksua ei ole suoritettu ja liittymän rakennustöitä ei ole aloitettu 31.12.2025 mennessä. Päätösesityksessä esitetään kuitenkin tonttipäällikölle oikeutta tarvittaessa muuttaa hankkeen viivästyessä tätä rakentamisen aloittamiseen ja liittymismaksun maksamiseen sidottua sopimuksen raukeamisehtoa niin, että se pidentyy yhdellä kalenterivuodella eli 31.12.2026 saakka.

Muutoin HSY:n kanssa esitetään tehtäväksi liittymissopimus samoja periaatteita ja samankaltaisia vakiomuotoisia vakioehtoja noudattaen kuin jo aiemmin kaupunginvaltuuston ja kiinteistölautakunnan päättämien liittyjien kanssa tehdyt liittymissopimukset yhdenmukaisen soveltamiskäytännön varmistamiseksi.

Helsingin Väylä Oy on ilmoittanut, että se puoltaa tässä esitetyn liittymissopimuksen tekemistä kaupungin ja HSY:n kanssa. Yhtiön ja HSY:n välinen toteutusta ja käyttöä koskeva sopimus on sisältönsä osalta käytännössä neuvoteltu lähes valmiiksi.

HSY:n kanssa tehtäväksi esitettävän liittymissopimuksen liittymismaksun suuruudesta on sanottu jäljempänä.

Huoltoväylän liittymismaksujen määräytymisen perusteet ja jo perityt liittymismaksut

Kaupunki ei ole vahvistanut huoltoväylähankkeen perustamis- ja rakentamisaikana eikä sen valmistumisen jälkeenkään yleistä liittymismaksun määräytymisperustetta (euroa/m² tai euroa/k-m²) huoltoväylään maanalaisessa asemakaavamuutoksessa nro 11275 ja 11300 osoitetuille liittymiskelpoisille tonteille eikä pysäköinti- ja muille hankkeille.

Liittymismaksuja koskevat päätökset

Kaupunginvaltuusto päätti 14.12.2005 hyväksyä keskustan maanalaisen huoltoväylän rakentamisen hankesuunnitelman siten, että väylähankkeen rakentamiskustannukset ovat enintään 54 800 000 euroa (alv. 0 %) hintatasossa lokakuu 2004 (RI 2000 = 109).

Lisäksi kaupunginvaltuusto päätti oikeuttaa kiinteistölautakunnan tekemään Stockmann Oyj Abp:n kanssa liittymissopimuksen sen hankekokonaisuuden käsittämien tonttien liittämisestä huoltoväylään. Liittymismaksu oli 2 500 000 euroa. Edellä sanottu vastaa nykyrahassa 3 900 000 euroa ja 56 euroa/k-m² rakennusindeksillä RI 2000 = 100 tarkistettuna (168,9/109).

Samalla kaupunginvaltuusto päätti oikeuttaa kiinteistölautakunnan tekemään vastaavia periaatteita noudattaen liittymissopimukset myös muiden keskustan maanalaiseen huoltoväylään myöhemmin liittyvien huolto- ja pysäköintiliikenteen liittymien osalta sekä perimään erikseen sovittavat liittymis- ja muut maksut.

Lisäksi em. valtuustopäätöksen perusteluissa on todettu:

Kaupunginvaltuusto päätti 17.5.2006 nostaa huoltoväylän 54,8 miljoonan euron enimmäishankintahintaa rakennuskustannusten nousun takia 68,9 miljoonaan euroon ja 14.11.2007 vielä 89,5 miljoonaan euroon hintatasossa kesäkuu 2007 (RI = 122,7). Edellä sanottu vastaa nykyrahassa noin 123 miljoonaa euroa rakennusindeksillä RI 2000 = 100 tarkistettuna (168,9/122,7).

Kiinteistölautakunta on vuosina 2009 - 2016 tehnyt edellä sanotun kaupunginvaltuuston oikeutuksen perusteella tontin 2096/11 (Aleksanterinkatu 21) omistajan kanssa ja maanalaisen sähköaseman omistajan kanssa liittymissopimuksen sekä tontin 4063/1 (Mannerheimintie 10) omistajan kanssa ehdollisen liittymissopimuksen, jonka ehdot liittymiselle ja liittymismaksun maksamiselle eivät ole vielä täyttyneet.

Tontin 2096/11 liittymismaksu oli 95 euroa/k-m², joka vastaa nykyrahassa rakennusindeksillä RI 2000 = 100 tarkistettuna 116 euroa/k-m² (168,9/138,5).

Tontin 4063/1 liittymismaksuksi on sovittu 95 euroa/k-m², joka vastaa nykyrahassa rakennusindeksillä RI 2000 = 100 tarkistettuna 127 euroa/k-m² (168,9/126,4).

Sähkölaitoksen liittymismaksu oli 120 euroa/k-m², joka vastaa nykyrahassa rakennusindeksillä RI 2000 = 100 tarkistettuna 148 euroa/k-m² (168,9/136,7).

Nämä neuvotellut liittymismaksut perustuvat lähtökohtaisesti huoltoväylän lopulliseen 89,5 miljoonan euron suuruiseen toteutuskustannukseen. Valtuustopäätöksen perustelujen mukaista liittyjien maksettavaksi jäävää 50 %:n toteutuskustannusosuutta jaettaessa ei ole kuitenkaan otettu huomioon kaikkia asemakaavamuutoksessa nro 11275 ja 11300 liittymiskelpoiseksi merkittyjä tontteja ja niiden rakennusoikeuksia, vaan kiinteistöviraston mielestä tuolloin vain kaikista todennäköisimmät pitkällä aikavälillä liittyvät tontit. Näin ollen liittymismaksu on neuvottelujen perusteella muodostunut valituille tonteille korkeammaksi.

Lisäksi kiinteistölautakunta on vuonna 2009 ja 2012 tehnyt edellä sanotun kaupunginvaltuuston oikeutuksen perusteella kahden pysäköintilaitoksen kanssa liittymissopimukset (Kampin luola ja Kamppiparkki).

Pysäköintilaitosten liittymismaksut olivat 20 euroa/m² ja 46 euroa/m², jotka vastaavat nykyrahassa rakennusindeksillä RI 2000 = 100 tarkistettuna 27 euroa/m² (168,9/125,7) ja 58 euroa/m² (168,9/133,8).

HSY:n liittymismaksun määrittäminen asemakaavan ulkopuolisena hankkeena

Esittelijä pitää HSY:n kanssa käytyihin neuvotteluihin perustuen sekä edellä sanottu kaupungin kokonaisetu huomioon ottaen tarkoituksenmukaisena ja kohtuullisena, että HSY:ltä peritään 540 360 euron (alv.  0 %) suuruinen liittymismaksu vesihuoltotunnelin liittymisestä huoltoväylään. Liittymismaksuun lisätään voimassa oleva arvonlisävero.

HSY:n liittymismaksu perustuu yksikköhintaan 79 euroa/m² ja toteuttavan vesijohtotunnelin ja sen tarvitseman ajotunnelin pohjapinta-alaan 6840 m².

Edellä sanottu yksikköhinta on saatu, kun huoltoväylän lopulliset toteutuskustannukset 89,5 miljoonaa euroa (alv. 0 %) on ensin jaettu em. valtuustopäätöksen 14.12.2005 perustelujen mukaisesti kahtia kaupungin osuudeksi ja tulevien liittyjien osuudeksi ja näin saadusta liittyjien 44,75 miljoonan euron osuudesta on vähennetty huoltoväylään jo liittyneiden kahden pysäköintilaitoksen ja yhden sähköaseman jo yhteensä 2 255 320 euroa kaupungille maksamat liittymismaksut. Tämä 42 494 680 euroa on puolestaan jaettu huoltoväylän maanalaisessa asemakaavassa nro 11275 ja 11300 kaikille siinä liittymiskelpoisiksi osoitetuille 62 tonteille siitä riippumatta, onko liittyminen nykytietämyksen mukaan teknisesti ja muista toteutusratkaisuista johtuen mahdollista tai miten todennäköisestä se on edes pitkällä ajanjaksolla.

Tonttien välillä jakoperusteena on käytetty vuoden 2024 marraskuun lopussa voimassa olleita tonttien maanpäällisten asemakaavojen yhteenlaskettuja 740 501 k-m²:n rakennusoikeuksia siitä riippumatta, ylittyykö tai alittuuko tonteilla todellisuudessa käytetty rakennusoikeus. Näin saatu tonttien yksikköhinta 57,39 euroa/k-m² on vielä tarkistettu valtuustopäätöksen perustelujen mukaisesti ja toteutuskustannusten rahanarvon säilyttämiseksi valtuuston lopullisen 89,5 miljoonan euron enimmäishinnan ja tämän hetken rakennuskustannusindeksin RI 2000 = 100 muutoksella (168,9/122,7) x 57,39 euroa/k-m²), joten liittymismaksu olisi nykyrahassa 79 euroa/k-m², jota noudatettaisiin nyt puheena olevassa tapauksessa.

Esittelijä toteaa, ettei kaupunki tule vielä tällä päätöksellä ottamaan kantaa tulevien huoltoväylään asemakaavan nro 11300 perusteella liittymiseen oikeutettujen tonttien kanssa neuvoteltavien liittymismaksujen yksikköhintoihin, vaan näistä neuvotellaan ja päätetään erikseen. Mikäli tulevaisuudessa kuitenkin päädytään noudattamaan nyt esitettyä vastaavaa hinnoittelua, on entistä ilmeisempää, ettei kaupunginvaltuuston tavoitetila saada kerättyä puolet huoltoväylän toteutuskustannuksista tule toteutumaan. Toisaalta kohtuullisella tasolla pidettävä liittymismaksu edistää osaltaan keskustan huoltoväylän käytön tehostamista, joka on kaupungin strategisten tavoitteiden mukaista.

Kaupungin osuus huoltoväylän hoitokustannuksista ei alene HSY:n liittyessä

Kaupungin ja jo liittyneiden kiinteistöjen välisissä liittymissopimuksissa on sovittu, että yhtiön hoitomaksu A jaetaan kaupungin ja liittyjien kesken siten, että kaupungin osuus kokonaismaksusta on huoltoväylän käyttöönoton yhteydessä 50 % ja pienenee sen jälkeen 10 % -yksikköä kunkin uuden korttelikohtaisen huoltoliittymän avaamisen yhteydessä. Sopimusten mukaan kaupungin osuus on kuitenkin aina vähintään 20 % edellä mainituista kustannuksista.

Nyt esitettävää HSY:n liittymistä huoltoväylään ei kuitenkaan voida tulkita sopimuksissa tarkoitetuksi uudeksi korttelikohtaiseksi huoltoliittymän avaamiseksi. HSY:n huoltoväylään Mikonkadun haaran päässä liittyvä vesihuoltotunneli ja sen ajotunneli sijoittuu liittymispintaa lukuun ottamatta lähes kokonaan huoltoväylän maanalaisen asemakaavan nro 11300 ja siinä osoitettujen liittymiskelpoisten kortteleiden ulkopuolelle. Kaupungin hoitomaksu A ei näin ollen vähene HSY:n liittyessä huoltoväylään Mikonkadun haaran päästä.

Toimivalta

Kaupunginvaltuusto on 14.12.2005 huoltoväylän hankepäätöksen ja ensimmäisen liittymissopimuksen hyväksymisen yhteydessä oikeuttanut kiinteistölautakunnan tekemään vastaavia periaatteita noudattaen liittymissopimukset myös muiden keskustan maanalaiseen huoltoväylään liittyvien huolto- tai pysäköintiliikenteen liittymien osalta sekä perimään erikseen sovittavat liittymis- ja muut maksut. Kiinteistölautakunta on lakkautettu vuonna 2017 ja tilalle on perustettu kaupunkiympäristölautakunta.