Poikkeamishakemus (Vallila, Sturenkatu 43-45)

Maankäyttöjohtaja päätti hylätä 22. kaupunginosan (Vallila) korttelin 582 tonttia 5 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttäisi poikkeamista kantakaupungin rajatusta rakennuskiellosta yleiskaavan laatimiseksi.

Hakija

Asunto-Osakeyhtiö Euranlinna (jättöpäivämäärä 10.11.2016)

Rakennuspaikka

22. kaupunginosan (Vallila) korttelin 582 tontti 5

Hakemus

Hakija hakee lupaa ensimmäisen kerroksen liiketilan osittaiseen (75 k-m²) pysyvään käyttötarkoituksen muuttamiseen asuinkäyttöön (kahdeksi asunnoksi) poiketen kantakaupungin rajatusta rakennuskiellosta yleiskaavan muuttamiseksi. Samalla muutettaisiin liiketilan kellarikerroksessa sijaitsevia varastotiloja asukasvarastoiksi.

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että muutoksen tarkoituksena on rakennuksen tarkoituksenmukaisen käytön parantaminen sekä turvata alueella nykyisin tarpeellisen palvelutason säilyttäminen ja parantaa pienten kivijalkaliikkeiden toimintaedellytyksiä sekä palauttaa valtakunnallisesti merkittävällä rakennetulla kulttuuriympäristön alueella sijaitseva Asunto-Osakeyhtiö Euranlinna takaisin alkuperäisten suunnitelmien mukaiseen asuunsa. Suunnitellussa muutoksessa on kyse pitkään osin tyhjillään olleen liiketilaa liittyvän varastotilan muuttamisesta asukkaiden varastotiloiksi ja alun perin asuinkäyttöön suunniteltujen tilojen palauttamisesta takaisin asuinkäyttöön.

Säännökset, joista poiketaan

Hakemus koskee aluetta, jolla on voimassa maankäyttö- ja rakennuslain 38 §:n mukainen rakennuskielto yleiskaavan muuttamiseksi.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa kaupunginhallituksen 27.1.2014 (§ 106) määräämä rakennuskielto yleiskaavan laatimista varten yleiskaavan suunnittelumahdollisuuksien turvaamiseksi. Rakennuskielto koskee rakennusten 1. kerrosten ja kadunvarsien myymälä-, liike- ja toimitilojen muuttamista asuinkäyttöön. Päätöksen mukaan rakennuskiellon aikana kaikki hankkeet, myös käyttötarkoitukseltaan alun perin asuinkäytössä olleet toimitilat, arvioidaan tapauskohtaisesti. Toimitiloja voidaan muuttaa asunnoiksi, mikäli se katsotaan maankäytölliset perusteet huomioon ottaen tarkoituksenmukaiseksi. Huomioitavia seikkoja ovat mm. alueen monipuolisen rakenteen turvaaminen ja toimintaedellytysten säilyminen sekä tontin soveltuvuus asuinkäyttöön.

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 25.10.1988 vahvistettu asemakaava nro 9441. Asemakaavan mukaan kiinteistö on asuinkerrostalojen korttelialuetta ja suojeltu merkinnällä sr-2 kaupunkikuvallisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaana. Asemakaavan mukainen kerrosluku on Sturenkadun puoleisella osuudella viisi ja Eurantien puoleisella osuudella neljä, minkä lisäksi kaava sallii korttelin kahdessa ulkokulmassa muuta rakennusta kerrosta korkeammat osuudet. Rakennuksen julkisivupinnan ja vesikaton leikkauskohdan korkeusasema on +33,7 m. Rakennusoikeus kaavassa on 10 950 k-m². Liike-, toimisto- tai niihin verrattavien tilojen yhteenlaskettu enimmäismäärä rakennuksen ensimmäisessä kerroksessa on 1 830 k-m². Sturenkadun puoleisen julkisivun ulkoseinän sekä ikkunoiden ja muiden rakenteiden ääneneristävyyden liikennemelua vastaan on oltava vähintään 35 dB. Kiinteistön sisäpihalle on osoitettu ala puin ja pensain istutetulle alueelle ja leikki- ja oleskelualueeksi varatulle tontin osalle. Autopaikkavaatimukset ovat 1 ap/155 m² asuntokerrosalaa, 1 ap/150 m² asiakaspalvelukerrosalaa, 1 ap/350 m² liike, toimisto- ja niihin verrattavaa kerrosalaa ja 1 ap/250 m² julkista lähipalvelukerrosalaa. Autopaikkoja ei saa sijoittaa pihamaalle.

Voimassa olevassa Helsingin yleiskaava 2002:ssa alue on kerrostalovaltaista asumisen ja toimitilojen aluetta, joka on lisäksi kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja maisemakulttuurin kannalta merkittävää. Sturenkatu on yleiskaavassa merkitty pääkaduksi.

Helsingin uudessa yleiskaavassa (kaupunginvaltuusto 26.10.2016) alueella on merkintä "kantakaupunki" (C2), mikä tarkoittaa sekoittuneena asumisen, kaupan ja julkisten palveluiden, toimitilojen, hallinnon, puistojen, virkistys- ja liikuntapalveluiden sekä kaupunkikulttuurin alueena kehitettävää aluetta. Merkinnän mukaan rakennusten maantasokerrokset ja kadulle avautuvat tilat on osoitettava ensisijaisesti liike- tai muuksi toimitilaksi. Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muutoksissa on varmistettava kantakaupungille ominaisen, toiminnallisesti monipuolisen ja sekoittuneen rakenteen säilyminen sekä liike- ja toimitilojen riittävä määrä. Sturenkatu on uudessa yleiskaavassa merkitty pääkaduksi.

Vallilan asuinalueet on Museoviraston inventoinnissa (RKY) sisällytetty valtakunnallisesti merkittävien rakennettujen kulttuuriympäristöjen luetteloon.

Nykytilanteessa tontilla sijaitsee vuonna 1929 valmistunut pääosin 4-5-kerroksinen asuinkerrostalo, jonka kahdessa kulmassa on muuta rakennusta kerrosta korkeammat rakennusosuudet. Kiinteistörekisterin mukainen toteutunut kerrosala on 11 225 m² ja asuntoja rakennuksessa on 152 kpl. Toteutunut kerrosala poikkeaa asemakaavan rakennusoikeudesta (10 950 k-m²) 2,51%. Hakijan antamien tietojen mukaan muutoksen kohteena oleva liiketilan nykyinen laajuus on 294 m² ja muutoksen jälkeinen laajuus 128,5 m². Muutosalueen uusien asuntojen (2 kpl) pinta-ala on yhteensä 75 m².

Haettu toimenpide poikkeaa kantakaupungin rajatusta rakennuskiellosta yleiskaavan muuttamiseksi siten, että ensimmäisen kerroksen liiketila muutetaan osittain asumiseen.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille ja muille, joiden oloihin hanke saattaa huomattavasti vaikuttaa, kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston kirjeellä (9.1.2017). Osallisille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen.

Muistutuksia saatiin 1 kpl. Hermanni-Vallila seuran mielestä (19.1.2017) esitetty muutos ei vaikuta Vallilan alueen valtakunnallisesti merkittävän rakennetun kulttuuriympäristön kaupunkikuvan muuttumiseen, koska suunnitelmissa katujulkisivun puoli jätetään edelleen liiketilakäyttöön. Suunnitelma auttaa lisäksi nykyisen keittiökalusteliikkeen säilymistä Vallilan alueella. Muutos edesauttaa myös kaupunginhallituksen tavoitteita nimenomaan pienten kadunvarsiliikkeiden säilymistä ja tarpeellisen pienasuntotuotannon lisäämistä.

Hakemuksesta on pyydetty lausunnot kiinteistöviraston tonttiosastolta, kaupunginmuseolta ja liikennelaitos-liikelaitoksesta (HKL).

Helsingin kaupunginmuseo (25.1.2017) ei näe estettä esitetyn suunnitelman toteuttamiselle ja puoltaa pihan puoleisen liiketilan palauttamista asuinkäyttöön.

Muissa lausunnoissa ei ollut huomautettavaa.

Uudessa hyväksytyssä, mutta vielä lainvoimaa vailla olevassa yleiskaavassa alue on osoitettu Kantakaupunki C2 -merkinnällä, jonka mukaan rakennusten maantasokerrokset ja kadulle avautuvat tilat on osoitettava ensisijaisesti liike- tai muuksi toimitilaksi. Kivijalkaliike- ja toimitilojen muuttaminen asunnoiksi on ristiriidassa tämän tavoitteen kanssa.

Sekä alueen että korttelin luonne entuudestaan asuntovaltaisena ei tue liiketilan muuttamista asuinkäyttöön. Sturenkatu alueellisena pääkatuna on luonteva paikka kivijalkaliiketiloille, joihin palvelut ja toimitilat voivat sijoittua. Liiketilojen muutoksissa asumiseen tarkastelunäkökulma on ensisijaisesti toiminnallinen; kivijalkaliike- ja toimitilojen muuttaminen asunnoiksi heikentää liiketilatarjontaa ja hankaloittaa siten yritysten ja palvelujen mahdollisuutta sijoittua alueelle.

Esitetyn mukaisen jäljelle jäävän tiloiltaan typistetyn liikehuoneiston käyttömahdollisuuksien voidaan katsoa heikkenevän muutoksen myötä nykyisestä. Liiketila on nykyisessä muodossaan hyvin toimiva ja myös tilan pihanpuoleisen osuuden voidaan nähdä toimivan paremmin osana nykyistä tilallista kokonaisuutta ja nykyisessä käyttötarkoituksessaan verrattuna esitettyyn asuntojärjestelyyn. Huonetilan muuttamisen asuinkäyttöön ei myöskään voida katsoa monipuolistavan alueen asuntokantaa, sillä alueella on entuudestaan runsaasti pieniä asuntoja. Lisäksi alueella ja yhtiössä on entuudestaan pieniä liiketiloja.

Poikkeamista asuinkerrostalon ensimmäisessä kerroksessa sijaitsevan liiketilan muuttamiseksi asunnoksi ei voida myöntää, koska se aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteutumiselle ja alueen muulle järjestämiselle.

Poikkeamisen myöntämiselle ei ole maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämää erityistä syytä.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 38 §, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2017, 8 ja 17 §

Maksu

500 euroa

Päätöksen antaminen

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluttua päätöksen tiedoksisaannista.