Poikkeamishakemus (Sörnäinen, kortteli 10629)

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä Asumisoikeusyhdistys Suomen Omakodin, Setlementtiasunnot Oy:n, Pro Rakentajat ry:n, Alkuasunnot Oy:n, Ars Longan, Stadiin ry:n ja Koti kaupungissa ry:n asemakaavaa nro 12210 koskevan poikkeamishakemuksen.

Hakemuksen mukaisen asuinkorttelin 10629 tonttien 1–7, (asemakaavan sallima kokonaiskerrosala 17 600 k-m2) rakentaminen edellyttää poikkeamista voimassa olevan asemakaavan kerrosluvusta, rakennusoikeudesta, autopaikkamäärästä, ajoneuvoliittymän sijainnista, ma-merkinnästä, pesuloiden sekä sauna ja monikäyttötilojen sijoittumisesta ja määrästä, liiketilojen määrästä, iv-konehuoneiden sijoittumisesta ja rakennusalueen rajasta.

Hakija

Asumisoikeusyhdistys Suomen Omakoti (tontti 4), Setlementtiasunnot Oy (tontti 2), Pro Rakentajat ry, Alkuasunnot Oy (tontti 3), Ars Longa (tontti 1), Stadiin ry (tontti 6) ja Koti kaupungissa ry (tontti 7) (jättöpäivämäärä 17.03.2017)

Rakennuspaikka

10. kaupunginosan (Sörnäinen) korttelin 629 tontit 1–7.

Hakemus

Hakija on esittänyt perustelut poikkeamisista tonttikohtaisesti kullekin tontille erikseen ja osaa niitä voidaan pitää vähäisinä.

Kerrosluku

Tonteilla 1–3 kaavassa sallitun kerrosluvun VI sijaan rakennetaan seitsemän kerrosta sekä ullakolle asuintiloja tai muuta kerrosalaan laskettavaa tilaa.

Tonteilla 4–7 kaavassa sallitun kerrosluvun VI (matalat osat III) lisäksi rakennetaan ullakkokerros, johon sijoitetaan kaavan salliman saunan ja yhteistilan lisäksi asuinkerrosalaa.

Tontilla 4 kaavassa sallitun kerrosluvun III sijaan rakennetaan neljä kerrosta.

Tontilla 7 kaavassa sallitun kerrosluvun III sijaan rakennetaan VII kerrosta.

Rakennusoikeus

Kaikilla tonteilla rakennusoikeus ylittyy.

Tontilla 1 rakennusoikeus (asemakaavan mukaan 3 000 k-m2) ylittyy 562 k-m2 (18,7 %).

Tontilla 2 rakennusoikeus (asemakaavan mukaan 3 000 k-m2) ylittyy 392 k-m2 (13,1 %).

Tontilla 3 rakennusoikeus (asemakaavan mukaan 3 000 k-m2) ylittyy 556 k-m2 (18,5 %).

Tontilla 4 rakennusoikeus (asemakaavan mukaan 2 700 k-m2) ylittyy noin 215 k-m2 (7,4 %).

Tontilla 5 rakennusoikeus (asemakaavan mukaan 1 600 k-m2) ylittyy 100 k-m2 (6,5 %).

Tontilla 6 rakennusoikeus (asemakaavan mukaan 1 600 k-m2) ylittyy 80 k-m2 (5,0 %).

Tontilla 7 rakennusoikeus (asemakaavan mukaan 2 700 k-m2) ylittyy 138 k-m2 (5,1 %).

Autopaikkamäärä

Tontin 1 autopaikat sijoittuvat tonteille 1, 3, 4 ja 5, tontilla 2 ei ole autopaikkavelvoitetta ja tontin 3 autopaikat sijoittuvat omalle tontille.

Tontti 4 poikkeaminen autopaikkamäärästä, esitetään rakennettavaksi vähintään 12 ap tontin käyttöön.

Tontti 5 poikkeaminen autopaikkamäärästä, esitetään rakennettavaksi vähintään 8 ap tontin käyttöön.

Tontti 6 poikkeaminen autopaikkamäärästä, esitetään rakennettavaksi vähintään 8 ap tontin käyttöön.

Tontti 7 poikkeaminen autopaikkamäärästä, esitetään rakennettavaksi vähintään 13 ap tontin käyttöön.

Tontit 4 ja 7 ovat kokonaan, sekä tontit 5 ja 6 osittain pihakansi, jonka alla on pysäköinti. Osa pysäköinnistä on hallissa kannen alla, osa on yksittäisissä talleissa, joihin ajo tapahtuu tonteilla 4 ja 5 olevan korttelipihan kautta.

Pysäköintiratkaisusta on sovittu kaikkien tonttien kesken ja tähän erikoisratkaisuun on päädytty yksittäisten pihojen ahtauden vuoksi. Tonteille 4–7 on osoitettu maanalainen pysäköinti MA-merkinnällä, mutta ratkaisun kalleuden vuoksi on päädytty pihakannen alaiseen ratkaisuun.

Pysäköintipaikat tonteilla 4–7 ovat yhteiskäyttöisiä ja sijoittuvat osittain naapuritonteille.

Ajoneuvoliittymän sijainti

Ajoyhteys on järjestetty asemakaavassa sallitun Verkkosaarenkadun lisäksi Tukkutorinkujan suunnasta. Ajoyhteys Verkkosaarenkadun suunnasta on osoitettu tonteille 2, 3, 6 ja 7. Ajoyhteys Tukkutorinkujan suunnasta on osoitettu tonteille 1, 2, 4 ja 5. Pysäköinnin kahteen osaan jaetun kansiratkaisun vuoksi ajoyhteys on sallittu korttelin molemmista päistä siten, että koko korttelin läpi ei tarvitse ajaa.

ma-merkintä

Tonteilla 4–7 on piha-alueella merkintä ma, maanalainen tila, jolle saadaan rakentaa autopaikkoja. Tonttien osalta poiketaan merkinnästä siten, että autopaikat rakennetaan pihakannen alle siten, että pihakannen yläpinnan korko on likimäärin +7,5 m.

Pesula

Tonttien 1–3 osalta pesula toteutetaan yhteiskäyttöisenä tontille 2.

Tonttien 6 ja 7 osalta pesula toteutetaan yhteiskäyttöisenä tontille 6.

Sauna ja monikäyttötilat

Tonttien 1–3 osalta saunaosasto toteutetaan yhteiskäyttöisenä tontille 2 ja tonttien monikäyttötilat toteutetaan yhteiskäyttöisinä tonteille 1 ja 2.

Liiketilat

Tonteille 4, 5 ja 7 toteutetaan liiketiloja kullekin tontille vähintään 50 k m2 poiketen asemakaavan vaatimuksesta (tontti 4, 300 k-m2; tontti 5, 150 k-m2; tontti 7, 200 k-m2). Tonttien pienuudesta ja pysäköintikansiratkaisusta johtuen pohjakerroksen tasoala on haastava tai jopa riittämätön maantasoon kytkettävien liiketilojen aikaansaamiseksi asemakaavan vaatimusten mukaisesti.

Iv-konehuoneen sijoittuminen

Tonteilla 1–3 iv-konehuone on sijoitettu seitsemännen kerroksen yläpuolelle. Osa ullakkotilasta jää 45 asteen kulmassa rakennuksen julkisivupinnan yläreunasta kohoavan kuvitellun ullakkokerroksen yläpuolelle.

Rakennusalueen raja

Tontilla 6 rakennusmassa parvekkeineen ylittää rakennusalueen rajan pihan puolella 2,3 m.

Tontilla 7 parvekkeet ulottuvat rakennusalan rajan yli Kalasatamankadun puolella 1,0 m ja Verkkosaarenkadun puolella 0,5 m.

Yhteys porrashuoneesta läpi talon

Tontti 3 poikkeaa kaavamääräyksestä, jonka mukaan rakennuksen porrashuoneesta tulee olla yhteys läpi talon. Porrasyhteys on toteutettu tontin 2 kanssa yhdessä siten, että porrashuone on saavutettavissa kaikista suunnista.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 27.8.2014 hyväksytty asemakaava nro 12210. Asemakaavan mukaan kortteliin saa rakentaa kolme tonttia erityisasumiseen (AKS) sekä neljä tonttia asuinkerrostalojen korttelialuetta (AK). Erityisasumisen korttelialueelle on tulossa rakennukset Ars Longalle, Diakin setlementtiasunnoille sekä alkuasunnoille. Tontit 4–7 ovat ryhmärakennuttamista.

Tontit sijaitsevat jo valmistuneen Terveys- ja hyvinvointikeskuksen pohjoispuolella Viehe-korttelissa, Kalasataman keskuksen ja metroaseman välittömässä läheisyydessä.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston kirjeellä (27.4.2017). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Muistutuksia ei ole esitetty. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle. Asiasta ei esitetty muistutuksia tai mielipiteitä.

Hakemuksesta on pyydetty lausunnot kiinteistöviraston tonttiosastolta sekä asuntotuotantotoimistolta. Asuntotuotantotoimisto ilmoitti (23.5.2017), ettei heillä ole lausuttavaa.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska tavoitteena on saada asemakaavan mukainen korttelikokonaisuus toteutettua. Ryhmärakentamisen aiheuttamiin erityisvaatimuksiin ei asemakaavaa laadittaessa osattu varautua riittävässä määrin. Hakemus koskee kokonaista korttelia, jossa osa on ryhmärakennuttamista, tai muita erikoisratkaisuja vaativia kohteita. Hankkeet ovat AM-ohjelman mukaisia; asuntorakentamista kehitetään tukemalla erilaisten talotyyppien rakentamista, omatoimista rakennuttamista sekä erilaisten asumiskonseptien toteuttamista. Hankkeiden kanssa on yhteistyössä liikennesuunnittelijoiden kanssa sovittu korttelikohtaiset poikkeamiset, pysäköintiratkaisu ja siihen liittyvät kutakin tonttia koskevat muutokset.

Poikkeamisen erityinen syy on asuntorakentamisen edistäminen sekä erityisesti vaihtoehtoisten asumismuotojen sekä ryhmärakennuttamisen edistäminen.

Tonttien 1–7 kerroslukuja on korotettu kaikilla tonteilla. Korotus mahdollistaa maantasokerroksen vapaamman tilojen sijoittamisen, asuintilojen sijoittumisen kattokerrokseen ja joustavampia pohjaratkaisuja. Rakennusalojen tiukkuus olisi asemakaavassa edellyttänyt asuintilojen sijoittumista myös ensimmäiseen kerrokseen. Kerrosluvun korottaminen mahdollistaa ensimmäisen kerroksen suunnittelun siten, ettei asuintiloja tarvitse sijoittaa maantasoon. Kerroslukujen korotus on neuvoteltu yhteistyössä korttelin kaikkien hankkeiden kanssa.

Rakennusoikeus ylittyy kaikilla tonteilla (1–7). Rakennusoikeuden ylitys tonteilla on 5,0–18,7 %. Kortteliin on asemakaavassa osoitettu rakennusoikeutta yhteensä 17 600 k-m2. Tonteille esitetyt poikkeamiset ovat yhteensä 2 043 k-m2 (11,6 %). Noin puolet ylityksestä koostuu porrashuoneiden kerrosalaan laskettavasta pinta-alasta. Kerrosalan ylityksellä on vähäisiä kaupunkikuvallisia vaikutuksia rakennusten kasvaessa, mutta muutokset ovat mittakaavallisesti hyväksyttävissä, koska kortteli sijaitsee Kalasataman keskuksen tornien välittömässä läheisyydessä. Kerrosalan ylitys on neuvoteltu yhteistyössä korttelin kaikkien hankkeiden kanssa.

Kortteliin on laadittu yhteinen pysäköintiratkaisu, joka aiheuttaa osaltaan poikkeamia asemakaavasta. Kortteliin on suunniteltu asemakaavasta poiketen kaksi pihakantta, joiden alle sijoitetaan yhteensä 48 autopaikkaa. Lisäksi osa autopaikoista sijaitsee maan tasossa tonteilla 1 ja 3. Hankkeiden kanssa on neuvoteltu kokonaisratkaisu, jossa yhtenäisen pysäköintiratkaisun saavuttamiseksi esitettiin kullekin tontilla jossain määrin asemakaavasta poikkeavaa pysäköintipaikkojen vähimmäismäärää seuraavasti:

Tontti 1 5 ap

Tontti 2 0 ap

Tontti 3 5 ap

Tontti 4 12 ap

Tontti 5 8 ap

Tontti 6 8 ap

Tontti 7 12 ap

Esitetyssä ratkaisussa on kortteliin osoitettu yhteensä 57 autopaikkaa ja siten ratkaisu on käytyjen neuvotteluiden mukainen. Ratkaisu edellyttää joustavaa autopaikkojen hyödyntämistä koko korttelin alueella ja yhteiskäyttöautojärjestelmän liittämistä osaksi ratkaisua. Tontille 2 sijoittuu opiskelija-asumista, jolloin Kalasataman metroaseman läheisyydessä ei vaadita pysäköintipaikkoja nykyisten autopaikkavaatimusten mukaan.

Ajoyhteyden järjestäminen Tukkutorinkujan puolelta on katsottu olevan liikenteellisesti mahdollinen vähäisen liikennemäärän johdosta.

Pihakannen yläpinnan likimääräinen korko on +7,5 m. Ratkaisu mahdollistaa pysäköintiratkaisun ja on siten tavoitteiden mukainen.

Pesuloiden sekä sauna ja monikäyttötilojen toteuttaminen yhteistyössä eri tonttien välillä edistää laadukkaiden ratkaisujen toteutumista ja ratkaisut ovat siten asemakaavan tavoitteiden mukaisia.

Liiketiloja rakennetaan kortteliin huomattavasti vähemmän, kuin asemakaavassa on vaadittu. Liiketilojen määrä oli osana neuvotteluissa, joissa etsittiin yhteistä pysäköintiratkaisua kortteliin. Toisaalta vaatimus liiketilojen määrästä on asemakaavassa varsin korkea ja useilla hankkeilla oli vaikeuksia saada vaadittavaa määrää liiketiloja sijoitetuksi katutasoon. Liiketilojen osalta on esitetty, että kunkin tontin (4–7) tulee toteuttaa vähintään 50 k-m2 kadulle avautuvia liiketiloja. Vaatimus ei toteuta asemakaavan tavoitetta täysimääräisesti, mutta tuo kuitenkin vähintään neljä Kalasatamankadulle avautuvaa liiketilaa, joiden voidaan katsoa olevan katutilaa riittävästi elävöittävä määrä kyseisen korttelin matkalle.

Iv-konehuoneiden sijoittaminen ylimmän kerroksen yläpuolelle osaksi rakennuksen arkkitehtuuria tonteilla 1–3 on mielenkiintoinen ratkaisu, joka nivoo yhteen tonttien 1–3 rakennusmassat ja muodostaa kaupunkikuvallisesti eheän katolle sijoittuvan erillismassan yhdessä 7. kerroksen kanssa.

Tontilla 6 ja tontilla 7 rakennusmassa ja/tai parvekkeet ylittävät rakennusalueen rajan vähäisissä määrin. Ratkaisut ovat asemakaavan tavoitteiden mukaisia ja luovat luontevaa vaihtelua kortteliin.

Tontilla 3 yhteys porrashuoneesta läpi talon on toteutettu tontin 2 puolella yhteisjärjestelyin ja siten ratkaisu on asemakaavan mukainen, joten siitä ei ole aihetta myöntää poikkeamista.

Haettu toimenpide ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173, 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Rakennusvalvontataksa 2017, 8 §

Maksu

1 000 euroa

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluttua päätöksen tiedoksisaannista.

Kuulutusteksti kirjaamoon