Poikkeamispäätöshakemus, Kaartinkaupungin tontti 48/16, Fabianinkatu 4, Fastighets Ab Sirius c/o Estlander & Co Ab

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 3. kaupunginosan (Kaartinkaupunki) korttelin 48 tonttia 16 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 9899 seuraavasti:

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Hakija

Fastighets ab Sirius c/o Oy Estlander & Co Ab

Rakennuspaikka

3. kaupunginosan (Kaartinkaupunki) korttelin 48 tontti 16

Hakemus

Hakija hakee lupaa yhden toimistohuoneiston (250 k-m²) käyttötarkoituksen muuttamista asunnoksi poiketen voimassa olevasta asemakaavasta 9899 siten, että asemakaavassa tontti on osoitettu liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi.

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että yhtiölle on vuonna 2017 myönnetty poikkeaminen toimistohuoneistojen pysyvälle käyttötarkoituksen muutokselle asunnoiksi 1 205 k-m²:n osalta. Kyseessä oleva huoneisto sisältyi edellä mainittuun poikkeamispäätökseen, mutta sille ei ehditty hakea rakennuslupaa edellisen poikkeamispäätöksen perusteella.

Hakijan mukaan muutokselle on samat edellytykset kuin aiemman poikkeusluvan käsittelyn aikaan. Hakijan mukaan asemakaavan käyttötarkoitusmerkintä on toteava, eikä erityisen suunniteltu tai ohjaava. Hakija tuo esiin, että naapurikiinteistöön (Kasarmikatu 21) on valmistunut 2017 merkittävä määrä uutta toimisto- ja liiketilaa, jolloin alueen toiminnallinen tasapaino säilyy, eikä nyt haettavalla pienellä muutoksella ole haitallisia vaikutuksia siihen. Kohteen kadunpuoleiset ensimmäiset kerrokset säilyvät myös toimitilakäytössä. Huoneiston muutos olisi luontevaa myös siksi, että kerroksen muut huoneistot ovat jo asuntoja ja muutos edesauttaisi asuinkäytön vaatimaa rauhallisuutta.

Lisäksi hakija vetoaa hallinto-oikeudellisiin periaatteisiin, luottamuksensuojaan, yhdenvertaisuuteen ja omaisuuden suojaan muun muassa sillä perusteella, että vastaava lupa on myönnetty vain noin kaksi vuotta aiemmin ja rakennuslupa viereiseen huoneistoon 2019, jolloin omaksuttua tulkintalinjaa tulisi noudattaa.

Huoneisto on ollut pitkään asuinkäytössä ja se muutettiin toimistoksi vasta 1980-luvulla. Asunnoksi palauttaminen mahdollistaa historiallisesti arvokaan tilan alkuperäisten rakenteiden esiin ottamisen. Vanhan huoneiston pohjaratkaisua on vaikea muuttaa, eikä se hakijan mukaan täytä nykyvaatimuksia toimistolle ja näin ollen sitä on ollut vaikea saada vuokralle.

Hakijan mukaan poikkeamisen erityinen syy on olemassa olevan rakennuksen tarkoituksenmukainen käyttö, suojeluarvojen parantaminen, asumisviihtyisyyden ja turvallisuuden parantaminen ja vanhan asuinrakennuksen palauttaminen alkuperäiseen käyttöön.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 14.1.1992 vahvistettu asemakaava nro 9899. Tontin käyttötarkoitukseksi on merkitty liike- ja toimistorakennusten korttelialue (K) ja kadunvarsirakennuksen katutasoon tulee sijoittaa myymälä- tai muita asiakaspalvelutiloja. Ullakolle saa sisustaa asuntoja asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi. Tontin rakennusoikeus on 6 684 k-m². Asemakaavan mukaan rakennus on suojeltu rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaana rakennuksena merkinnällä sr-1. Arvokkaat sisätilat tulee säilyttää siten, että niiden rakennustaiteellista ja historiallista arvoa tai tyyliä ei turmella.

Alueella on vireillä kantakaupungin asemakaavojen ajantasaistamistyö, jonka lähtökohtana on mm. varmistaa kaupunkirakenteen ja rakennusten käyttötarkoitusten hallittu muuttaminen ja kehittäminen pitkällä aikavälillä sekä mahdollistaa yleiskaavan mukainen kehitys.

Helsingin yleiskaavassa (2016) rakennuspaikka on osoitettu liike- ja palvelukeskustaksi (C1), jota kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena kaupan ja julkisten palvelujen, toimitilojen, hallinnon, asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä kaupunkikulttuurin alueena. Aluemerkinnässä määrätään, että liike- ja toimitilan kokonaismäärää ei lähtökohtaisesti tule vähentää. Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muutoksissa on varmistettava keskustalle ominaisen, toiminnallisesti monipuolisen ja sekoittuneen rakenteen säilyminen. Käyttötarkoituksen muutosten yhteydessä tulee tehdä alueellinen tarkastelu.

Kaupunkisuunnittelulautakunta on 11.4.2017 hyväksynyt periaatteet käyttötarkoituksen muutoksille toimitiloista asumiseen kantakaupungin rajatulla alueella, joiden mukaan tontti kuuluu keskusta-alueeseen (vyöhyke C), jota on tavoitteena kehittää työpaikkavaltaisena alueena. Periaatteissa todetaan, että liikekeskustan alueella muutokset asumiseen eivät ole perusteltuja. Keskeisillä korkean tuottavuuden työpaikka-alueilla liike- ja toimitilan kokonaismäärää ei tule lähtökohtaisesti vähentää. Muutokset ovat mahdollisia esimerkiksi, mikäli osa-alueelle on rakenteilla merkittävä määrä uutta toimitilaa. Edellytettyjen selvitysten tulee osoittaa, ettei muutos ole eri osa-alueiden tavoitteiden vastainen eikä muutoksilla ole haitallisia vaikutuksia.

Alueen toimistokysyntä on suurta ja sen vuoksi nykyiset toimistotilat on tarkoituksenmukaista säilyttää ja mahdollisuuksien mukaan myös lisätä alueen toimitilamäärää. Riittävä toimitilatarjonta on olennaista keskustan elinvoimaisuuden ja vetovoiman säilyttämiseksi, kaupallisten palvelujen ylläpitämiseksi sekä yrityskeskittymien ja niistä saatavien keskittymisetujen muodostumiseksi. Vaikka Kasarmikatu 21 naapurikiinteistöön on valmistunut uusi toimistorakennus, ei alueen toimitilamäärä ole kuitenkaan kasvanut merkittävästi, kuten hakemuksessa esitetään. Kaartinkaupungissa toimistorakennuksissa sijaitseva toimistotilakanta on päinvastoin vähentynyt 7 % vuosien 2003–2018 välisenä aikana (Toimistojen markkinalähtöinen kysyntä ja sijoittuminen Helsingissä, Catella Property Oyj, 2019).

Huoneisto sijaitsee vuonna 1905 valmistuneessa jugend-talossa. Hakemuksen kohteena oleva huoneisto sijaitsee rakennuksen 5. kerroksessa. Rakennuksessa on tällä hetkellä toimistotiloja, liiketiloja ja asuntoja. Toimistoja on hakijan ilmoituksen mukaan n. 2 230 k-m² ja asuntoja 2 020 k-m². Nyt haetun 250 k-m²:n muutoksen myötä rakennuksen pääkäyttötarkoitus muuttuisi asumiseen.

Kaupunginhallitus on 30.1.2017 § 96 myöntänyt kiinteistöön poikkeamisen asemakaavassa osoitetusta käyttötarkoituksesta 1 205 k-m²:n osalta. Nyt hakemuksen kohteena oleva huoneisto kuului tähän poikkeamispäätökseen, mutta sen muuttamiseksi asumiseen ei haettu rakennuslupaa poikkeamisen voimassaoloaikana.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kirjeellä (4.11.2019). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia ei ole esitetty.

Hakemuksesta on pyydetty lausunto kulttuurin ja vapaa-ajan toimialalta.

Kaupunginmuseo toteaa lausunnossaan (19.11.2019), että käyttötarkoituksen muutos toimistokäytöstä asuinkäyttöön on perusteltua rakennuksen alkuperäisen käyttötarkoituksen palauttamiseksi. Kuitenkin muutoksen yhteydessä on tärkeää varmistua siitä, että rakennuksen arvokkaat sisätilat säilyttävät rakennustaiteellisen ja historiallisen arvonsa asemakaavan suojelumääräyksen mukaisesti. Poikkeamispäätöstä hakevan tulee suorittaa huoneiston tilojen säilyneisyyden tarkastelu erillisen tilainventoinnin myötä, jossa säilyneet tilamuodot ja -sarjat, pinnat sekä kiinteät rakennusosat on dokumentoitu. Arvokkaita tilasarjoja ja huonemuotoja ei saa muutoksessa purkaa. Parhaiten tilojen ja tilasarjojen alkuperäinen arvo säilyy, mikäli alkuperäistä huoneistojakoa seurataan myös jatkossa. Välipohjien kunnostaminen tulee tehdä siten, ettei arvokkaiden kiinteiden rakennusosien säilyminen (esimerkiksi arvokkaat pintamateriaalit, mahdollinen kattopalkisto, kattolistat ym.) vaarannu. Tästä johtuen rakennuksen välipohjiin ei tulisi lähtökohtaisesti kajota. Talon arvokkaat säilyneet jugend-uunit tulee säilyttää.

Kaupunginmuseo puoltaa Fabianinkatu 4 poikkeamispäätöshakemusta tilojen muuttamiseksi asuinkäyttöön, voimassa olevan asemakaavan suojelumääräyksen sr-1 ja oheisten huomioiden mukaisesti.

Huoneiston käyttötarkoituksen muutokselle on jo myönnetty vastaava poikkeamispäätös vuonna 2017. Nyt hakemuksen kohteena oleva huoneisto kuului tuolloin kokonaisuuteen, jossa kuudelle toimistotilalle myönnettiin poikkeaminen asunnoiksi muuttamiseen ja kyseinen huoneisto on ainoa, jonka muuttamiselle ei ole vielä myönnetty rakennuslupaa. Edellä mainittu poikkeamispäätös valmisteltiin, kun nykyinen yleiskaava ei ollut vielä lainvoimainen, eikä periaatteita käyttötarkoituksen muutoksille toimitiloista asumiseen ollut vielä hyväksytty kaupunkisuunnittelulautakunnassa.

Haettavan muutoksen kohteena oleva huoneisto sijaitsee rakennuksen 5. kerroksessa, jossa muut huoneistot on jo muutettu asunnoiksi. Rakennuksen alempiin kerroksiin jää muutoksen jälkeen edelleen 1 980 k-m² toimitilaa.

Muutoksessa on noudatettava asemakaavan mukaista suojelumääräystä sisätilojen osalta. Tilojen säilyneisyydestä tulee tehdä tarkastelu. Alkuperäisenä säilyneitä tilasarjoja ja huonemuotoja, pintoja, tulisijoja tai muita kiinteän sisustuksen yksityiskohtia ei saa muutoksessa hävittää. Suojelumääräyksen toteutumisesta rakennusluvan yhteydessä neuvotellaan kaupunginmuseon kanssa.

Poikkeamisen erityinen syy on olemassa olevan rakennuksen tarkoituksenmukainen käyttö.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §
Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §
Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a
Rakennusvalvontataksa 2020, 8 §

Maksu

1 000 euroa

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Mikäli vuoden 2017 poikkeamispäätöksen sekä tämän poikkeamispäätöksen mukainen kokonaisuus ja maankäytöllinen ratkaisu tullaan myöhemmin vakiinnuttamaan asemakaavamuutoksella, arvonnousua pidetään asemakaavan tuomana hyötynä mahdollisesta maankäyttösopimuksesta neuvoteltaessa. Poikkeamisluvan tuoma arvonnousu arvioidaan tällöin maankäyttösopimuksen neuvotteluajankohdan markkinahintatason ja kaupungin silloin voimassa olevien linjausten mukaisesti.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.