Vuokrahyvitys, Kurkisuontie 2, Aavin Oy

Kaupunkiympäristölautakunta päätti hylätä Aavin Oy:n osoitteessa Kurkisuontie 2-6, 00940 Helsinki, sijaitsevan liiketilan vuokralaisena tekemän oikaisuvaatimuksen, joka koski yritysvuokrausyksikön päällikön vuokrahyvityspäätöstä.

Oikaisuvaatimuksessa ei ole esitetty sellaisia laillisuus- tai tarkoituksenmukaisuusperusteita, joiden johdosta yritysvuokrausyksikön päällikön päätöstä olisi syytä muuttaa.

Perustelut

Päätös, jota oikaisuvaatimus koskee

Yritysvuokrausyksikön päällikkö päätti 10.03.2020 (68 §) myöntää Aavin Oy:lle (jäljempänä hakija) yhteensä 2 612,28 euron suuruisen vuokrahyvityksen osoitteessa Kurkisuontie 2-6, 00940 sijaitsevan liikehuoneiston muutostöiden vuoksi, koska vuokralaisen tekemien muutostöiden katsottiin hyödyttävän myös vuokranantajaa.

Oikaisuvaatimus ja sen perusteet

Hakija on tehnyt tilapalveluilta vuokraamassaan liiketilassa korjaus- ja muutostöitä 1.6.-31.7.2019. Tilapalvelut on myöntänyt hakijalle kyseiseltä ajalta vuokrahyvitystä 50% (1112,28 €) ja korvannut 50 % remonttikuluista (1500 € ), koska muutostöiden on katsottu hyödyttävän myös vuokranantajaa. Maksetun korvauksen yhteissumma on 2 612,28 €.

Hakija vaatii, että muutostöiden kustannukset (2995,82 €) korvataan kokonaan. Hakija perustelee vaatimustaan sillä, että tilapalvelut vuokranantajana on laiminlyönyt viranomaismääräyksien selonottovelvollisuuden markkinoidessaan liiketilaa ravintola-pizzeria-kahvilakäyttöön. Hakijan mukaan vuokranantajan olisi tullut selvittää ennen sopimuksentekoa, täyttääkö vuokrakohde sellaisenaan ravintola-pizzeria-kahvilakäytön mukaiset viranomaismääräykset.

Hakijan mukaan vuokranantajalla on vastuu liiketilan kunnosta eikä vuokralainen ole velvollinen teettämään omalla kustannuksellaan pakollisia muutostöitä ja nostamaan näin vuokranantajan omistaman liiketilan arvoa.

Hakija vetoaa lisäksi vuokranantajan kanssa tehtyyn suulliseen sopimukseen muutostyökulujen korvaamisesta kokonaan.

Oikeudellinen arviointi

Liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 18 §:n 1 momentin mukaan huoneiston on vuokrasuhteen alkaessa ja sen aikana oltava sellaisessa kunnossa kuin vuokralainen huoneiston iän, alueen vastaavaan tarkoitukseen käytettyjen huoneistojen kunnon ja muut paikalliset olosuhteet huomioon ottaen kohtuudella voi vaatia.

Lain 18 § 2 momentin mukaan jos huoneisto ei vuokrasuhteen alkaessa tai kestäessä ole vaadittavassa tai sovitussa kunnossa ja vuokranantaja on vastuussa siitä, vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos puutteellisuudella on olennainen merkitys eikä vuokranantaja kehotuksen saatuaan viivytyksettä huolehdi puutteellisuuden poistamisesta taikka puutteellisuutta ei voida korjata. Jos vuokranantaja laiminlyö vuokranantajalle kuuluvan korjauksen, vuokralainen saa vuokrasopimuksen purkamisen sijasta korjata puutteellisuuden vuokranantajan kustannuksella paitsi, jos puutteellisuus johtuu rakennuksen keskeneräisyydestä tai viranomainen on kieltänyt huoneiston käyttämisen. Vuokralaisen on huolehdittava siitä, että puutteellisuuden korjaamisesta vuokranantajalle aiheutuvat kustannukset pysyvät kohtuullisina.

Jos huoneisto on sopimusehdon mukaan vuokrattu siinä kunnossa, jossa se oli sopimusta tehtäessä ja vuokranantaja on vastuussa huoneiston kunnosta, voi vuokralainen silti käyttää edellä tässä pykälässä mainittua oikeuttaan, jos vuokralainen sopimuksen tehdessään ei tiennyt huoneistossa olevasta puutteellisuudesta eikä olisi tavallista huolellisuutta käyttäen voinut sitä havaita tai odottaa sitä huoneiston iän, alueen vastaavaan tarkoitukseen käytettyjen huoneistojen kunnon ja muut paikalliset olosuhteet huomioon ottaen.

Liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 19 §:n 1 momentin mukaan vuokralaisella ei ole oikeutta suorittaa ilman vuokranantajan lupaa muuta korjaus- tai muutostyötä kuin 18 §:n 2 momentissa tarkoitetun puutteellisuuden korjaamiseksi.

Vuokralaisen oikeudesta vuokrahyvitykseen säädetään liikehuoneistojen vuokrauksesta annetun lain 21 § 2 momentissa Säännöksen mukaan vuokralaisella on oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokra kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jolta huoneistoa ei ole voitu käyttää tai jolta huoneisto ei ole ollut vaadittavassa tai sovitussa kunnossa.

Kyseinen lainsäännös ei ole pakottavaa oikeutta, joten osapuolet voivat vapaasti sopia tätä koskevista rajoituksista.

Hakijan vuokrasopimuksen kohdassa 4 on sovittu vuokralaisen oikeudesta korvaukseen vuokrauskohteen vian johdosta seuraavaa:

”Vuokralaisella on oikeus saada vapautus vuokran maksusta tai vuokra kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jona vuokrauskohdetta ei ole voitu käyttää tai jona vuokrauskohde ei ole ollut sovitussa kunnossa ainoastaan, jos vuokrauskohteen vika johtuu vuokranantajan syyksi luettavasta laiminlyönnistä tai muusta vuokranantajan vastuulla olevasta seikasta.”

Kyse on Helsingin kaupungin asunnot Oy:n omistamasta liiketilasta, jonka tilapalvelut on jälleenvuokrannut hakijalle 1.6. 2019 lukien. Tila on luovutettu vuokralaisen hallintaan 15.5.2019 eli ennen vuokranmaksuvelvoitteen alkamista. Kohde on vuokrattu siinä kunnossa kuin se on.

Vuokrasopimuksen ehtojen mukaan ”Vuokralainen on tarkastanut vuokrauskohteen laitteineen ja hyväksyy sen siinä kunnossa kuin se on luovutushetkellä. Vuokralainen huolehtii itse kustannuksellaan huoneiston (huonetilat) sopimuksessa mainitun käyttötarkoituksen mukaiseen kuntoon ja hankkii käyttöön tarvittavat säädösten edellyttämät viranomais- ja muut luvat sekä tekee lain edellyttämät ilmoitukset”.

Tilapalveluiden yritysvuokrausyksiköstä saadun tiedon mukaan tilaa on markkinoitu seuraavasti : ”Vuokrataan vapaana oleva 69 m2 tila pizzeria tai kahvilatoimintaan. Hintapyynti 897,00 eur /kk + ALV 24 %.”

Vuokralainen on käynyt tutustumassa tilaan 15.4.2019.

Vuokralaiselle on kerrottu, että tila on ollut pitkään tyhjillään ja käyttämättä. Vuokralaiselle on myös ilmoitettu, että koska tila vuokrataan siinä kunnossa kuin se on, tilan omistaja tai vuokranantaja ei tule remontoimaan tilaa, mutta vuokralainen voi itse tehdä tilasta oman näköisensä ja tarkoituksiinsa sopivan.

Tilapalveluiden mukaan vuokralaisen kanssa ei ole tehty missään vaiheessa suullista sopimusta muutostyökulujen korvaamisesta.

Hakija on tutustunut liiketilaan ennen vuokrasopimuksen alekirjoittamista, jolloin hänellä on ollut mahdollisuus tarkastaa tilan kunto, remontintarve ja sopivuus ammatinharjoittamiseen. Hakija on myös ollut tietoinen siitä, että tila on ollut pitkään tyhjillään ja käyttämättä.

Hakija ei ole esittänyt näyttöä siitä, että osapuolten kesken olisi sovittu, että vuokranantajan tulee selvittää, vastaako tila viimeisimpiä voimassa olevia terveystarkastajan määräyksiä.

Koska vuokrakohteen puutteellisen kunnon ei ole osoitettu aiheutuneen tilapalveluiden syyksi luettavasta laiminlyönnistä tai muusta sen vastuulla olevasta seikasta, tilapalvelut ei ole vuokranantajana velvollinen myöntämään vuokrahyvitystä.

Kaikkien muutostyökulujen korvaamista koskevan suullisen sopimuksen olemassaolosta on esitetty kaksi eriävää näkemystä eikä näyttöä tai lisäselvitystä asiaan ei ole saatavissa.

Koska vuokralaisen tekemien muutostöiden on katsottu hyödyntävän myös vuokranantajaa, tilapalvelut on korvannut hakijalle tapauskohtaisen harkinnan perusteella kohtuulliseksi katsottuna korvauksena puolet muutostyökustannuksista 1500,00 € sekä myöntänyt vuokrahyvityksenä 50 % kuukausivuokrasta ajalla 1.6.-31.7.2019 (1112,28 €). Korvauksen suuruus on yhteensä 2 612,28 €.

Asiassa ei ole todettu olevan edellytyksiä päätöksen muuttamiseen laillisuusperusteella. Yritysvuokrausyksikön päällikön päätös ei ole syntynyt virheellisessä järjestyksessä, viranomainen ei ole ylittänyt toimivaltaansa eikä päätös ole muutoinkaan lainvastainen. Viranhaltija on ollut toimivaltainen ja tehnyt päätöksen harkintavaltansa rajoissa.

Oikaisuvaatimuksessa ei ole esitetty sellaista lisäselvitystä, jonka johdosta yritysvuokrausyksikön päällikön päätöstä olisi syytä tarkoituksenmukaisuusperusteella muuttaa.

Kannemahdollisuudesta

Tämä päätös on kaupungin kannanotto vuokrahyvitysasiaan. Päätöksestä on mahdollista valittaa Helsingin hallinto-oikeuteen, mutta hallintotuomioistuin ei tutki päätöksen yksityisoikeudellista sisältöä. Vuokrahyvityskysymykset ovat yksityisoikeudellisia riita-asioita, jotka vuokralainen voi halutessaan saattaa yleisen alioikeuden ratkaistaviksi.