Poikkeamispäätöshakemus, Kruununhaka tontti 10/1, Mariankatu 13a, Kirkkopalvelut ry

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 1. kaupunginosan (Kruununhaka) korttelin 10 tonttia 1 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista rajatusta rakennuskiellosta asemakaavan laatimiseksi ja muuttamiseksi (piirustus nro 12691) seuraavasti:

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Maksu

1 569,75 euroa

Hakija

Kirkkopalvelut ry

Rakennuspaikka

1. kaupunginosan (Kruununhaka) korttelin 10 tontti 1

Hakemus

Hakija hakee lupaa rakennuksen ensimmäisessä kerroksessa sijaitsevien toimistojen (424,5 k-m²) sisäpihan puoleisten tilojen (128,8 k-m²) pysyvää käyttötarkoituksen muuttamista asunnoiksi poiketen voimassa olevasta kantakaupungin rajatusta rakennuskiellosta nro 12691.

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että nykyiset toimistotilat ovat asemakaavan vastaisessa käytössä, koska niihin ei ole suoraa yhteyttä kadulta. Voimassa olevan asemakaavan nro 7949 (vahvistettu vuonna 1980) mukaan rakennuksen ensimmäiseen maanpäälliseen kerrokseen saa sijoittaa liike-, toimisto-, sosiaalisia palvelu- tai näihin verrattavia tiloja, mikäli yhteys kuhunkin tällaiseen huoneistoon järjestetään suoraan kadulta.

Lisäksi, huoneistot ovat alun perin olleet asuinkäytössä, mutta muutettu toimistotiloiksi vuonna 1976. Tilat ovat n. yhden metrin katutasoa ylempänä ja käynti tiloihin on A-porrashuoneesta, josta on kulku myös asuinhuoneistoihin. Tiloissa ei ole näyteikkunoita.

Säännökset, joista poiketaan

Hakemus koskee aluetta, jolla on voimassa maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 53 §:n 1 momentin mukainen rakennuskielto asemakaavan muuttamiseksi ja laatimiseksi.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa kaupunkiympäristölautakunnan 15.12.2020 (§ 53) määräämä rakennuskielto (nro 12691) asemakaavan laatimiseksi ja muuttamiseksi. Rakennuskielto koskee rakennusten 1. kerrosten ja kadunvarsien myymälä-, liike- ja toimitilojen muuttamista asuinkäyttöön. Alueella on vireillä kantakaupungin asemakaavojen ajantasaistamistyö, jonka lähtökohtana on mm. varmistaa kaupunkirakenteen ja rakennusten käyttötarkoitusten hallittu muuttaminen ja kehittäminen pitkällä aikavälillä sekä mahdollistaa yleiskaavan tavoitteiden mukainen kehitys.

Tonttia koskevat lisäksi kaupunkisuunnittelulautakunnan 11.4.2017 (§ 171) hyväksymät periaatteet käyttötarkoituksen muutoksille toimitiloista asumiseen kantakaupungin rajatulla alueella (kaupunginosissa 1–15, 18 ja 22). Vyöhykekartassa kyseinen tontti kuuluu vyöhykkeeseen C, joka on keskusta-alue, mutta sijoittuu lähelle vyöhykkeen B rajaa. Vyöhyke B on kantakaupungin toiminnallisesti sekoittunut alue.

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 26.3.1980 vahvistettu asemakaava nro 7949. Asemakaavassa tontti on merkitty AK-asuinkerrostalojen kortteliksi ja tontille saa sijoittaa liike-, toimisto-, sosiaalisia palvelu- tai näihin verrattavia tiloja kadunvarren ensimmäiseen maanpäälliseen kerrokseen, mikäli yhteys tilaan järjestetään suoraan kadulta. Rakennus on suojeltu kaupunkikuvallisesti arvokkaana merkinällä S₀.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu kantakaupungin keskusta-alueeksi (C2), jota kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena asumisen, kaupan ja julkisten palvelujen, toimitilojen, hallinnon, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä kaupunkikulttuurin alueena. Rakennusten maantasokerrokset ja kadulle avautuvat tilat on osoitettava ensisijaisesti liike- tai muuksi toimitilaksi.

Nykytilanteessa tontilla sijaitsee arkkitehti Oskar Bromansonin vuonna 1913 suunnittelema asuinkerrostalo. Rakennuksen kaikki 5 kerrosta suunniteltiin asuinkäyttöön. Osa 1. kerroksen tiloista muutettiin toimistotiloiksi vuonna 1967, osana kellarikerroksen muutostöitä. 1970-luvun alkupuolella kellaria laajennettiin pihakannen alle ja vuosikymmenen loppupuolella myös muut (pois lukien asunto B26) 1. kerroksen tilat muutettiin toimistotiloiksi.

Toimistotiloja on nykytilanteessa kaksi, yksi Mariankadun puolella ja toinen Kirkkokadun puolella. Molemmat tilat ovat suuria, yhteensä 424,5 k-m², joissa ikkunat avautuvat sekä kadun että pihan puolelle. Kulku toimistoihin on Mariankadun puolelta, A-portaikosta, jonka kautta on kulku myös yllä oleviin asuinhuoneistoihin.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kirjeellä (3.3.2021). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia saatiin 1 kpl. Helsingin Yrittäjät - Etelä-Helsinki ry puoltaa rakennuskiellosta poikkeamista, jossa sallitaan hakemuksen mukaisesti rakennuksen 1. kerroksen pihan puoleisten toimistotilojen muuttamisen asuinkäyttöön. Yrittäjäjärjestö toteaa, että esitetty suunnitelma on sovitettava Kruununhaan kaupunkikuvaan ja kulttuuriperintöön. Lisäksi muistutuksessa nostetaan esille se, että rakennusaikaisten liikennejärjestelyiden sujuvuuteen tulee kiinnittää huomiota ja alueella toimivien yrittäjien elinkeinon harjoittaminen tulee turvata muutosten aikana ja niiden jälkeen.

Hakemuksesta on pyydetty lausunnot Senaatti-kiinteistöltä ja kulttuurin ja vapaa-ajan toimialalta (kaupunginmuseolta).

Lausunnossaan (23.3.2021) kaupunginmuseo katsoo, ettei poikkeamiselle ole estettä kulttuuriympäristön vaalimisen näkökulmasta.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa 8.2.2021 päivitettyjen alustavien suunnitelmien periaatteiden mukaisesti, koska poikkeaminen ei olennaisesti muuta tai heikennä alueen toiminnallisen rakenteen sekoittuneisuutta. Käyttötarkoituksen muutos koskee vain toimistotilojen sisäpihan puoleista osaa, ja kadulle avautuvat tilat säilyvät toimistokäytössä.

Kaupunkiympäristölautakunnan 15.12.2020 rakennuskieltopäätöksessä on todettu, että rakennusten 1. kerrosten ja kadunvarsien myymälä-, liike- ja toimitiloja voidaan harkinnanvaraisesti ja tapauskohtaisesti muuttaa asuinkäyttöön hakemalla poikkeamista rajatusta rakennuskiellosta. Muutosten mahdollisuutta tarkasteltaessa poikkeamisharkinnassa huomioidaan muun muassa aluetta koskevat strategiset tavoitteet, kaupunkirakenteellinen ja toiminnallinen sijainti, joukkoliikennesaavutettavuus sekä rakennuksen tai tilan ominaisuudet ja mahdolliset erityispiirteet. Tapauskohtaisessa harkinnassa asuinkäyttöön muuttamisen edellytyksenä on yleiskaavan ja kaupunkistrategian mukaisesti, että alueen toiminnallinen monipuolisuus säilyy, eivätkä yritysten toimintaedellytykset heikkene muutoksessa. Edellä mainitut seikat huomioiden poikkeaminen on tässä tapauksessa perusteltua.

Kaupunkisuunnittelulautakunnan 11.4.2017 hyväksymien käyttötarkoituksen muutoksia ohjaavien periaatteiden vyöhykekartalla tontti sijaitsee keskusta-alueella, mutta lähellä kantakaupungin toiminnallisesti sekoittunutta aluetta. Kyseisten periaatteiden mukaisesti poikkeaminen on perusteltua. Tontin mikrosijainti ei ole korkean tuottavuuden työpaikka-aluetta eikä muutos merkittävästi vähennä toimitilatarjontaa alueella. Poikkeamisesta huolimatta tavoite turvata alueen monipuolinen kantakaupungille ominaisia toimintoja sisältävä rakenne täyttyy.

Tapauskohtaisen harkinnan perusteella voidaan katsoa pihan puoleisten tilojen muutoksen asuinkäyttöön olevan laajuudeltaan pieni, yhteensä 128,8 k-m², eikä lähialueen toimitilatarjonta heikkene olennaisesti muutosten myötä. Jäljelle jäävien toimitilojen, yhteensä 296,7 k-m², edellytykset toimia toimitiloina eivät heikkene.

Sisäpihan puoleiset tilat voidaan luontevasti jakaa erilleen kadunpuoleisista tiloista rakennuksen kantavaa seinää pitkin. Muutostyöt tapahtuvat olemassa olevan rungon sisällä ja olemassa olevaan rakenteeseen soveltuvana. Nykyiset toimistotilat ovat laajat ja jaosta huolimatta ne säilyvät riittävän kokoisina, mikä turvaa toimistotilojen toimintaedellytykset ja muuntojoustavuuden jatkossakin.

Helsingin strategisena tavoitteena ja yleiskaavan tavoitteena on säilyttää kantakaupungin alueella maantasokerrokset ja kadulle avautuvat tilat liike- ja muussa toimitilakäytössä. Poikkeaminen koskee ainoastaan pihan puolta, jonka 1. kerroksen tilat voidaan hahmottaa kadunvarsikerrosta ylempänä kerroksena, joten poikkeaminen ei ole yleiskaavan ja rajatun rakennuskiellon keskeisten tavoitteiden vastainen. Kulku uusiin asuinhuoneistoihin järjestetään olemassa olevista porrashuoneista, joista on kulku myös yllä oleviin asuinhuoneistoihin.

Rakennuslupavaiheessa arvioidaan yksityiskohtaisemmin muutettujen tilojen soveltuvuus asuinkäyttöön sekä asukkaiden käyttöön osoitettujen varasto- ja yhteistilojen riittävä määrä kiinteistössä.

Poikkeamisen erityinen syy on olemassa olevan rakennuksen tarkoituksenmukainen käyttö ja hyödyntäminen.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 53 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §
Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §
Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a
Rakennusvalvontataksa 2021, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.