Poikkeaminen, Munkkiniemi, tontti 30010/13, Saunalahdentie 13, Asunto Oy Saunalahdentie 13

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 30. kaupunginosan (Munkkiniemi) korttelin 30010 tonttia 13 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 10088 seuraavasti:

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Muilta osin tulee soveltaa asemakaavan nro 10088 määräyksiä.

Maksu

1 365 euroa

Hakija

Asunto Oy Saunalahdentie 13

Rakennuspaikka

30. kaupunginosan (Munkkiniemi) korttelin 30010 tontti 13

Hakemus

Hakija hakee lupaa 4-kerroksisen asuinkerrostalon (574 k-m²) rakentamiseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 10088 siten, että poiketaan suurimmasta sallitusta kerrosluvusta, rakennusoikeudesta ja rakennustyypistä. Hankkeessa poiketaan myös asemakaavan autopaikkamääräyksestä.

Hakija toteaa perusteluissaan, että alueen asemakaava on vahvistettu vuonna 1994, jolloin maanpäällisen kellarin tekeminen on ollut mahdollista. Perusteluissa viitataan rakennusvalvontojen yhtenäisiin tulkintoihin (pksrava, 115 05 A), jonka mukaan ennen 1.1.2000 asemakaavoitetuilla alueilla noudatetaan Rakennuslain aikaisia säädöksiä.

Hakija perustele poikkeamista kerrosluvusta sillä, että esitetty neljäkerroksinen rakennus on asemakaavan salliman rakennuksen korkuinen. Perusteluissa viitataan myös samalla tontilla olevaan sekä naapuritonteilla oleviin asuinasuinrakennuksiin, joissa on maanpäällinen kellari ja kolme asuinkerrosta.

Hakija perustelee poikkeamista asemakaavan rakennustyypistä (AK, asuinkerrostalo) sillä, että ehdotettu kahden asunnon kaupunkirivitalo noudattaa risteyksen vastakkaisella puolella olevien asuinrakennusten historiallista perinnettä.

Hakija perustelee rakennusoikeuden ylitystä sillä, että ratkaisu mahdollistaa nykyaikaisten esteettömyys- yms. vaatimusten mukaisten asuntojen suunnittelun sekä kaupunkikuvallisesti ehjän uudisrakennuksen, jossa sijoitetaan myymälä- ja liiketiloja kaduntasokerrokseen.

Hakija perustelee autopaikkaratkaisua sillä, että Helsingin kaupunki ei edellytä autopaikkoja alle 1 200 k-m2:n täydennysrakennushankkeissa.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 2.3.1994 voimaan tullut asemakaava nro 10088. Korttelin 30010 käyttötarkoitus on asuinkerrostalojen korttelialue, jolla ympäristö säilytetään (AK/s). Tontilla 13 on kaksi rakennusalaa. Saunalahdentien varrella olevan rakennusalan rakennusoikeus on 1680 k-m2 ja rakennusalan, jolle nyt vireillä oleva hanke sijoittuu, rakennusoikeus on 340 k-m2. Rakennusoikeus tontilla on yhteensä 2020 k-m2. Tonttitehokkuus on e=0,7.

Vireillä olevan hankkeen rakennusalan suurin sallittu kerrosluku on kolme. Asemakaavamääräyksen mukaan rakennusalalla saa olla myymälä- ja liiketiloja kaduntasokerroksessa tai päivänvalolla valaistuina osittain maanpäällisessä kellarikerroksessa, mikäli yhteys kuhunkin tällaiseen huoneistoon järjestetään erillisenä kadun puolelta. Tontin rakentamatta jäävät osat, joita ei käytetä kulkuteinä, leikki- tai oleskelualueina tai pysäköimiseen, on istutettava. AK/s-korttelialueilla tontteja varten on järjestettävä 1ap/140 k-m2.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu asuntovaltaiseksi alueeksi A3. A3-alueita kehitetään pääasiassa asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä lähipalvelujen käyttöön. Korttelitehokkuus on pääasiassa 0,4–1,2. Yleiskaavan oikeusvaikutteisessa Kulttuuriympäristöt-teemakartassa Munkkiniemen asuinalue on merkitty Helsingin kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja maisemakulttuurin kannalta merkittäväksi alueeksi. Munkkiniemi kuuluu myös maakunnallisesta arvokkaaseen maisema-alueeseen ”Laajalahden kulttuurimaisema: Munkkiniemi-Tarvaspää-Ruukinranta”.

Ennen 1.1.2000 voimaan tullutta maankäyttö- ja rakennuslakia oli vuoden 1958 Rakennuslain mukaan mahdollista rakentaa maanpäällisiä kellareita, johon sai sijoittaa asumisen aputiloja asemakaavaan merkityn rakennusoikeuden ja kerrosluvun estämättä. Ennen 1.1.2000 asemakaavoitetuilla alueilla on edelleen mahdollista rakentaa maanpäällisiä kellareita ja sekakerroksia (rakennusvalvonnan tulkintakortti 115 05 A). Voimassa oleva asemakaava sallii myymälä- ja liiketilan rakentamisen kaduntasoon, mutta asemakaava ei pakota rakentamaan tiloja. Asemakaavan mukaan maantasokerrokseen on siis mahdollista rakentaa yhden kerroksen korkuiset tilat, joko maanpäällisenä kellarina, jossa olisi pelkästään asumisen aputiloja, joita ei lasketa rakennusoikeuteen tai ns. sekakerroksena, jossa olisi sekä asumisen aputiloja, että myymälä- ja liiketiloja. Edellä mainittujen tilojen päälle olisi mahdollista rakentaa kolme asuinkerrosta.

Vireillä olevan hankeen tontilla 30010/13 on tällä hetkellä kaksi rakennusta. Saunalahdentien varrella on vuonna 1962 valmistunut asuinkerrostalo. Hollantilaisentie varrella on yksikerroksinen liikerakennus vuodelta 1962, jota on tarkoitus purkaa.

Korttelin 30010 rakennukset sijoittuvat kadun varsille ja jättävät AK/s-korttelin sisäosan avoimeksi. Kaduilta avautuu näkymiä vehreille pihoille. Korttelin rakennukset edustavat eri aikakausien rakentamista. Korttelin vanhimmat rakennukset ovat Eliel Saarisen, alun perin Munkkiniemen pensionaatiksi suunniteltu rakennus vuodelta 1919 sekä asuinrakennus vuodelta 1935 osoitteessa Hollantilaisentie 9. Nämä kaksi rakennusta on suojeltu asemakaavassa. Korttelin muut rakennukset ovat 1950- ja 1960-lukujen 3-4-kerroksisia asuinrakennuksia. Hollantilaisentien rakennusrivistö on rakentunut Eliel Saarisen Munkkiniemi-Haaga-suunnitelman mukaan ja osa rakennuksista ovat myös Eliel Saarisen suunnittelemia. Useat Hollantilaisentien varrella olevista rakennuksista ovat suojeltuja asemakaavassa.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta tiedotettiin naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kirjeellä 18.11.2020. Suunnitelmat olivat nähtävillä 25.11.- 9.12.2020. Naapureille varattiin tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ollut tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle. Muistutuksia saatiin 4 kpl.

Naapureilta saatujen muistutusten johdosta Saunalahdentie 13:n viitesuunnitelmaa on muutettu. Uudessa suunnitelmassa on luovuttu rakennusmassan kääntämisestä/poikkeamisesta rakennusalasta. Uudessa suunnitelmassa esitetään kahden asunnon kaupunkirivitaloa, joka sijaitsee asemakaavan mukaisella rakennusalalla.

Uudesta hakemuksesta ja muutetusta viitesuunnitelmasta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kirjeellä (29.3.2021). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Nähtävilläolon aikana ei saatu muistutuksia. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Kuulemisajan ulkopuolella saatiin naapurin 26.4.2021 päivätty kirje. Naapuri tuo kirjeessään esille kaavoituksessa ja rakennuslupaa myönnettäessä huomiotavia seikkoja, mm. Eliel Saarisen Munkkiniemi-Haaga-suunnitelma vuodelta 1915, alueen arvokas puusto, Hollantilaisentien kaupunkikuvallisesti erityisen merkittävä aluekokonaisuus, Hollantilaisentien rakennusten muodostama yhtenäinen rakennusrivistö, alueen muutoin avoimempi ja huvilamainen rakennustapa, alueen kerrosluvut ja tehokkuudet sekä pohjakerroksen pienliikkeet. Kirjeessä mainitaan myös voimassa olevan asemakaavan laatimisvaiheessa voimassa ollut yleiskaava ja rakennuskielto, jotka eivät enää ole ajankohtaisia.

Naapuri huomauttaa mm. uudisrakennuksen kerrosluvusta ja korkeudesta, rakennusoikeudesta sekä uudisrakennuksen sopimattomuudesta ympäristöön. Naapuri katsoo, että kerrosluku neljä ei ole alueen yleisen arkkitehtuurin mukainen ja että uudisrakennuksen räystäskorkeuden ei tulisi ylittää samalla ja viereisillä tonteilla sijaitsevien kiinteistöjen räystäskorkeutta. Naapurin näkemyksen mukaan risteysalue ei kaipaa porttiaihetta vaan uudisrakennuksen tulisi olla alisteinen Hollantilaisentien varrella olevien rakennusten joukossa. Naapuri toteaa, että uudisrakennus liittyy osaksi sr-2-suojeltujen rakennusten rivistöä ja että vastapuolella on sr-1-suojeltuja kiinteistöjä. Naapuri katsoo, ettei uudisrakennuksen tulisi hakea aiheita 1960-luvun arkkitehtuurista tai naapuritontin funkkistyylisestä naapurikiinteistöstä. Naapurin näkemyksen mukaan viittaus mahdollisuuteen rakentaa maanpäällinen kellari tai liiketilojen sijoittaminen pohjakerrokseen eivät ole perusteluita lisäkerrokselle. Kirjeessä esitetyt muut huomautukset liittyvät seikkoihin, joita ratkaistaan rakennuksen jatkosuunnittelussa ja arvioidaan rakennusluvan yhteydessä.

Hakemuksesta on pyydetty lausunnot kaupunginmuseolta. Kaupunginmuseolta saatiin lausunnot 9.12.2020 ja 22.4.2021.

Kaupunginmuseo toteaa lausunnossaan 22.4.2021 että poikkeamiskohteena olevalla rakennusalalla sijaitseva 1960-luvun liikerakennusta ei ole suojeltu asemakaavassa eikä sitä myöskään ole arvotettu Munkkiniemen rakennusinventoinnissa (Helsingin kaupunginmuseon tutkimuksia ja raportteja 2/2006). Kaupunginmuseo ei näe estettä rakennuksen korvaamiselle uudisrakennuksella.

Kaupunginmuseo tuo esille, että rakennusala tontilla 13 liittyy kiinteästi naapuritontilla sijaitsevaan, arkkitehti Yngve Lagerbladin vuonna 1934 suunnittelemaan ja seuraavana vuonna valmistuneeseen kerrostaloon, joka on asemakaavassa suojeltu merkinnällä sr-2. Syksyn 2020 poikkeamishakemusta arvioidessaan kaupunginmuseo piti tärkeänä, että uudisrakennuksen Hollantilaisentien puoleinen julkisivu noudattaa naapurirakennuksen julkisivulinjaa kauttaaltaan, ilman erkkereitä. Kaupunginmuseo katsoo, että tämä linjakkuuden vaatimus on otettu huomioon nyt esillä olevassa viitesuunnitelmassa, jossa kadun suuntainen julkisivu kokonaisuudessaan noudattaa Hollantilaisentie 9 julkisivulinjaa. Kaupunginmuseo katsoo, että uudisrakennuksen esitetty aukotus Hollantilaisentien puoleiseen julkisivuun on melko hillitty, mutta esitetyt ikkunat ovat niin kookkaita, että yhdessä julkisivun korkeuden kanssa ne antavat vaikutelman, kuin uusi rakennus olisi eri mittakaavaa naapurinsa kanssa. Kaupunginmuseo totesi aikaisemmassa lausunnossaan, että suunnitelmissa esitetty suojellun rakennuksen pulpettikaton ja suunnitellun uudisrakennuksen tasakattoisen hahmon liitoskohta ei vaikuttanut täysin onnistuneelta. Kaupunginmuseo katsoo, että samankaltainen ongelma esiintyy nyt esillä olevassa suunnitelmassa. Kaupunginmuseo uskoo, että liittyminen suojeltuun rakennukseen saataisiin luontevammaksi, mikäli uudisosa olisi juuri olemassa olevan rakennuksen korkuinen tai sitä matalampi.

Kaupunginmuseo katsoo, että rakennusalalle osoitettu rakennusoikeus poikkeaa huomattavasti asemakaavan kyseiselle rakennusalalle osoitetusta rakennusoikeudesta ja että suunniteltua uudisrakentamisen määrää on syytä vähentää, jotta uudisrakennuksesta ja suojellusta rakennuksesta sekä ympäröivästä korttelista saadaan kokonaisuus, joka noudattaa asemakaavan rakennetun kulttuuriympäristön vaalimiselle asetettuja tavoitteita.

Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä annetuista muistutuksista ja lausunnoista. Hakija viittaa vastineessaan ennen 1.1.2000 asemakaavoitettujen alueiden tulkintaan, joihin on viitattu myös hakemuksen perusteluissa. Hakija ilmoittaa vastineessaan, että hakemuksen mukaista rakennusoikeutta vähennetään 600 k-m2:sta 574 k-m2:iin, jolloin tontilla sallittu rakennusoikeuden ylitys on 220 k-m2.

Kaupunginmuseon huomautuksiin Hollantilaisentien puoleisen julkisivun aukotuksesta ja liittymästä naapuriin hakija vastaa, että kyseiset asiat huomioidaan ja kehitetään varsinaisen rakennussuunnittelun yhteydessä. Liittymä pohjoispuolen naapuriin ja uudisosan ylimmän kerroksen muotoilu (mm. vesikaton muoto) on mahdollista tehdä niin, että suojellun rakennuksen korkea otsa nousee dominoivaksi, kun taas uudisrakennuksen ylin kerros vetäytyy taustalle.

Vastineessa todetaan, että poikkeamishakemuksen liitteenä oleva viitesuunnitelma ei määrittele tulevan rakennuksen ulkonäköä vaan on laadittu helpottamaan poikkeamispäätöksen kohteena olevan rakennuspaikan hahmottamista. Vastineessa todetaan, että kerrosten jäsentämistä, julkisivumateriaaleja, saumoja, ikkuna-aukkojen kokoja, parvekkeiden lasituksia ym. ei ole syytä arvioida ennen varsinaista rakennussuunnittelua. Uudisrakennuksen ulkonäköön ja sen ympäristöön sopeutumiseen liittyvät yksityiskohdat ratkaistaan rakennuslupavaiheessa. Vastineessa todetaan, että rakennuksen kokonaishahmo tai sen kokonaiskorkeus ei ylitä mittoja, jotka jo olemassa oleva kaava sallii.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska hanke ei poikkea merkittävästi voimassa olevan asemakaavan mahdollistamasta rakentamisesta.

Asemakaavakarttaan merkitystä kerrosluvusta (III) poikkeamiselle on riittävät perusteet. Maantasokerrokseen sijoitetaan tiloja, jonka seurauksen maantasokerros tulkitaan kerrokseksi voimassa olevan maankäyttö- ja rakennuslain 115 §:n mukaan. Esitetyn neljäkerroksisen rakennuksen korkeus ei poikkea asemakaavaa laadittaessa tarkoitetusta korkeudesta, ts. rakennuksen korkeudesta, jossa on maanpäällinen kellari ja sen päällä kolme asuinkerrosta.

Rakennusoikeudesta on perusteltua poiketa. Tontin rakennusoikeuden ylitys on yhteensä 220 k-m2 (n. 10,9 %). Uusi tonttitehokkuus on e=0,78. Rakennusoikeutta nostaa maantasokerroksen kerrosalaksi laskettavat tilat sekä asemakaavakarttaan merkityn koko rakennusalan hyödyntäminen. Rakennusalan hyödyntäminen kokonaisuudessaan mahdollistaa kahden esteettömyys- ja muiden nykyvaatimusten mukaisen asunnon suunnittelun.

Poikkeaminen AK-kaavamääräyksestä eli rakennustyypistä on perusteltu. Lähiympäristössä on sekä asuinkerrostaloja että pienempiä kahden asunnon asuintaloja. Esitetty kahden asunnon kaupunkirivitalo noudattaa alueella esiintyvää perinteistä rakentamis- ja asumistapaa.

Poikkeaminen asemakaavan autopaikkamääristä on perusteltua. Kaupunkisuunnittelulautakunta on hyväksynyt asuintonttien pysäköintipaikkamäärien laskentaohjeen vuonna 2017. Ohjeen mukaan Munkkiniemen uusien kaavojen tai poikkeamispäätöksen mukaiselle rakentamiselle tulle osoittaa vähintään 1 ap/135 k-m2. Laskentaohjeen mukaisia autopaikkoja ei kutenkaan edellytetä täydennysrakentamisen yhteydessä silloin, kun uutta asuinkerrosalaa syntyy alle 1 200 k-m2.

Poikkeamispäätöksen ehdoilla varmistetaan, että ympäristö säilyy vehreänä, katukuva säilyy elävänä ja että uudisrakentaminen sovitetaan huolella ympäristöönsä suojellut rakennukset huomioon ottaen. Päätöksen ehdolla ja rakennuslupavaiheessa varmistetaan, että korttelista muodostuu suojelun tavoitteita noudattava kokonaisuus.

Poikkeamisen erityinen syy on asuntorakentamisen edistäminen sekä rakennusalan tarkoituksenmukainen rakentaminen ja käyttö.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2021, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.