Poikkeaminen, Lauttasaari, Sajucon Oy

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 31. kaupunginosan (Lauttasaari, Kaskisaari) ********** Kappalekoskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 8228 seuraavasti:

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen ehdolla, että tontin ajoliittymä sijoitetaan Kaskisaarentien puolelle tontin koillisosaan 6.5.2021 päivättyjen viitesuunnitelmien mukaisesti.

Maksu

1 491,55 euroa

Hakija

**********

Rakennuspaikka

31. kaupunginosan (Lauttasaari, Kaskisaari) **********

Hakemus

Hakija hakee lupaa kolmen erillisen omakotitalon rakentamiseen (yhteensä 465 k-m²) poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 8228 (v. 1980) siten, että asuinrakennusten ja asuntojen lukumäärää lisätään kahdesta kolmeen. Rakennusoikeutta ylitetään n. 25 k-m².

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 20.8.1980 vahvistettu asemakaava nro 8228. Asemakaavan mukaan rakennuspaikka on omakotitalojen, rivitalojen ja muiden kytkettyjen pientalojen korttelialue (AOR). Tontin tehokkuusluku e=0,25, joka tarkoittaa, että tontin rakennusoikeus on 441 k-m2. Suurin sallittu kerrosluku on kaksi ja rakennusalalle sallittujen asuntojen enimmäislukumäärä on kaksi (II/2). Asuntorakennusten sallittu enimmäiskorkeus on seitsemän metriä. Autopaikkojen vähimmäismäärä tontilla on 1/130 k-m², jonka lisäksi pitää varata tila yhden auton tilapäistä pysäköintiä varten/asunto. Tontille pitää näin ollen rakentaa vähintään kuusi autopaikkaa. Rakentamatta jäävät tontin osat on tarpeellisia kulkuteitä ja pysäköintipaikkoja lukuun ottamatta istutettava.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu asuntovaltaiseksi alueeksi A4, jonka mukaan aluetta kehitetään pääasiassa asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä lähipalvelujen käyttöön. Korttelitehokkuus on pääasiassa alle 0,4.

Tontilla on tällä hetkellä yksikerroksinen, kellarillinen yhden asunnon erillispientalo sekä asuintaloon kytketty kahden auton autotalli vuodelta 1961. Rakennuksen suunnittelija on arkkitehti Esa Koivuniemi. Rakennuksen käytetty kerrosala on 175 k-m2. Käyttämätöntä rakennusoikeutta on 265,5 k-m2.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kirjeellä 25.2.2021. Naapureille varattiin tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Nähtävilläolon aikana 5.3.-18.3.2021 saatiin kaksi muistutusta. Muistutusten johdosta muutettiin viitesuunnitelmia siten, että ajoliittymä siirrettiin tontin koilliskulmaan Kaskisaarentien puolelle. Muutetusta suunnitelmasta sekä täydennetystä hakemuksesta, johon lisättiin seinäpaksuuksista johtuva rakennusoikeuden vähäinen ylitys (n. 25 k-m2, 5,6 %) on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kirjeellä 19.1.2022. Naapureille varattiin tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole ollut tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Suunnitelmien ensimmäisen nähtävilläolon aikana 5.3.-18.3.2021 saadussa toisessa muistutuksessa huomautettiin tonttiliittymän liikenteellisesti ahtaasta kohdasta ja esitettiin, että tonttiliittymän tulisi sijoittaa Kaskisaarentien varteen tai nykyisen liittymän kohdalle. Muistutuksessa huomautettiin yleisesti Kaskisaaren jätehuollosta ja pysäköinnistä ja niihin liittyvistä ongelmista. Toisessa muistutuksessa esitettiin, että rakentamisessa tulisi noudattaa nykyisiä kaavamääräyksiä, koska poikkeaminen asuntojen lukumäärästä lisää liikennettä sekä hakijan tontille, että muistuttajan tontin rajoittuvalla tieosuudella. Muistutuksessa esitettiin myös, että kolmesta talosta aiheutuva rakennusmassa näkyy oleellisesti muistuttajan asuntoihin, pilaa tällä hetkellä olevan näkymän asunnoista pohjoiseen sekä pilaa ja vahingoittaa saaren nykyistä pientalohenkistä maisemaa. Muistuttaja toteaa, että muutoksella pyritään vain taloudellisen hyödyn maksimointiin.

Suunnitelmien toisen nähtävilläolon aikana 27.1.–9.2.2022 saatiin yksi muistutus. Muistutuksessa huomautettiin kolmesta talosta aiheutuvan rakentamisen massan kasvusta, joka vaikuttaa oleellisesti muistuttajan talon pohjoisen puolen ikkunoiden näkymien heikkenemiseen ja sen myötä asuntojen arvoihin laskevasti. Muistutuksessa katsotaan, että tonttien rakentamisen väljyys on tyypillinen piirre Kaskisaaressa, eikä sitä voida pilata sillä, että tavoitellaan rahallista hyötyä rakentamalla pienempiä yksiköitä hakemalla hyötysuhdetta. Muistuttaja huomauttaa, että suunnitelmissa esitetty kaksi autopaikkaa/asunto ei ole riittävä määrä omille autoille ja vieraspaikoille. Muistutuksessa huomautetaan, että kadunvarsipysäköinti ei ole sallittu Kaskisaaressa ja paikkojen puuttuessa tulee tarve pysäköidä naapuritontille.

Hakemuksesta on pyydetty kaupunginmuseon lausunto. Kaupunginmuseo ei lausunnossaan (19.3.2021) puolla hanketta, jossa puretaan Kaskisaaren 1960-luvun rakennusvaiheen arvokkaaksi arvotettuja kohteita. Lausunnossa on yhteenveto Kaskisaaren rakentamisvaiheista, vuonna 2012 tehdystä inventoinnista sekä silloisesta pyrkimyksestä asettaa alueen arvokkaita kohteita rakennuskieltoon asemakaavan päivittämistä varten. Kaskiauranpolku 7 kohde sisältyi rakennuskieltoesitykseen. Lausunnossa todetaan, ettei viime vuosien uudisrakentaminen alueella ei museon arvion mukaan valitettavasti ole tyydyttävästi täyttänyt kulttuuriympäristön tavoitteita. Kaupunginmuseo on 12.1.2022 ilmoittanut, että hakemukseen tehdyt muutokset eivät kosketa kulttuuriympäristön tai rakennussuojelun näkökulmia, jonka takia 19.3.2021 päivätty lausunto on voimassa myös koskien muutettuja suunnitelmia.

Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä annetuista muistutuksista ja lausunnoista.

Naapurin muistutukseen liittyen hakija ilmoittaa mm., että hakijan kiinteistö on AOR-korttelialuetta. Hakijakiinteistö ei sijaitse rannalla, tontti on suuri ja pitkänomainen. Kiinteistöä vastapäätä sijaitsee massaltaan yhtenäinen iso rivitalo. Hakija toteaa, ettei haeta lisää rakennusoikeutta, joka varsinaisesti lisäisi rakentamisen massan kasvua kiinteistöllä. Kiinteistölle on jo mahdollista rakentaa kaavan mukaan yhtä suuri massa, joka käsittää yhden tai kaksi asuntoa. Hakija esittää, että kolme erillistä pientä massaa väleineen antaa näkymiä ympäristöön paremmin.

Vastineessa todetaan, että rakentaminen noudattaa samaa väljyyttä kuin muillakin tonteilla Kaskisaaressa. Rakennusoikeuden hyödyntämistä kokonaisuudessaan tarkoituksenmukaisesti tai rakennusten paikkaa ei voida pitää naapuritontin kannalta kohtuuttomana. Vastineessa todetaan, että haettu poikkeama on vähäinen suhteessa voimassa olevaan asemakaavaan ja esitetään että maankäytöllisesti on järkevää rakentaa kahden sijasta kolme, vieläkin kohtuullisen isoa asuintaloa, myös arvoalueella ja käyttää tontin rakennusoikeus tarkoituksenmukaisesti. Vaatimus vain kahden asunnon sijoittamiseksi tontille rajoittaa merkittävästi tontin omistajan mahdollisuuksia käyttää tai myydä tontille osoitettua rakennusoikeutta.

Vastineessa todetaan, että julkinen liikenne ja Lehtisaaren pysäköintipaikat ovat kävelyetäisyydellä ja että tontin autopaikkojen määrä on asemakaavan mukainen. Hakija toteaa, ettei poikkeamisen aiheuttama liikenteen määrän lisäys ole kohtuuton.

Kaupunginmuseon lausuntoon liittyen hakija ilmoittaa vastineessaan mm., että tontilla sijaitsevaa rakennusta ei ole suojeltu asemakaavalla eikä tontilla ole voimassa olevaa rakennuskieltoa. Kiinteistöllä sijaitseva rakennus on kuntokartoituksen mukaan huonokuntoinen eikä sitä ei ole mahdollista taloudellisesti järkevästi korjata. Hakija toteaa, että uudet rakennukset ovat kaupunkikuvallisesti hyvin yhteen sovitettavissa Kaskisaaren rakennuskannan tyyliin.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska hanke ei poikkea merkittävästi voimassa olevasta asemakaavasta. Poikkeaminen asemakaavassa sallitusta asuntojen ja rakennusten enimmäismäärästä sekä seinäpaksuuksista johtuva vähäinen poikkeaminen rakennusoikeudesta voidaan hyväksyä, koska tontin tehokkuus ei poikkea Kaskisaaren muiden tonttien tehokkuuksista.

Kolmannen asunnon lisäämisellä ei ole merkittäviä vaikutuksia kaupunkikuvaan tai alueen vehreään ja väljään ilmeeseen. Kolme erillistaloa ja niihin liittyvät autosuojat voidaan sijoittaa tontin rakennusalalle ja asemakaavan vaatimat autopaikat voidaan sijoittaa tontille siten, että katunäkymät säilyvät vehreinä. Asuinrakennukset toteutetaan 1-kerroksisina, kellarillisina rakennuksina, jolloin asemakaavassa sallitun kaksikerroksisen rakennuksen enimmäiskorkeutta ei ylitetä. 1-kerroksisten asuinrakennusten väliin sijoitetaan matalampia autosuojia, joka keventää rakennusvolyymin ilmettä. Rakentaminen ei vaikuta Kaskisaaren rantamaisemaan tai näkymiin mereltä.

Kaskiauranpolku 7:n tontin seinäpaksuuksista johtuva rakennusoikeuden vähäinen ylitys (enintään 25 k-m2, 5,6%) voidaan hyväksyä. Kaskiauranpolku 7:n asemakaava on laadittu ennen kuin maankäyttö- ja rakennuslaki (MRL) on tullut voimaan, jonka takia MRL 115 §:ää ei voida soveltaa MRL 217 §:n mukaisesti, ja seinäpaksuuksista aiheutuva kerrosalan ylitys tulee käsitellä poikkeamisena asemakaavasta. MRL:n voimaan tulon jälkeen kaavoitetulla alueilla on MRL 115 §:n mukaisesti sallittua rakentaa seinäpaksuuksista aiheutuvan pinta-alan verran kerrosalan lisäksi, jos ulkoseinän paksuus on enemmän kuin 250 millimetriä tai huoneistoa rajaavan väliseinän paksuus on enemmän kuin 200 millimetriä.

Muistutuksissa esitetyt huomautukset Kaskisaaren liikennejärjestelyistä tai pysäköintijärjestelyistä eivät liity tonttikohtaiseen poikkeamisasiaan.

Poikkeamisen erityinen syy on asuntorakentamisen edistäminen sekä tontin ja rakennusalan tarkoituksenmukainen rakentaminen ja käyttö.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §
Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §
Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a
Rakennusvalvontataksa 2022, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.