Poikkeaminen, Etu-Töölö, Temppelikatu 14, Asunto-Osakeyhtiö Vuorre

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 13. kaupunginosan (Etu-Töölö) korttelin 417 tonttia 14 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista rakennuskiellosta asemakaavan laatimiseksi ja asemakaavasta nro 7457 seuraavasti:

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Maksu

3 346,50 euroa

Hakija

Asunto-Osakeyhtiö Vuorre

Rakennuspaikka

13. kaupunginosan (Etu-Töölön) korttelin 417 tontti 14

Hakemus

Hakija hakee poikkeamista kantakaupungin rajatusta rakennuskiellosta, joka koskee rakennusten 1. kerrosten ja kadunvarsien myymälä-, liike- ja toimitilojen muuttamista asuinkäyttöön kantakaupungin eräillä alueilla. Osa toimistoista muutetaan asuinkäyttöön (179 k-m²) Temppelikadun varrella itäisen rakennusosan 1. kerroksessa. Liiketilat ovat olleet alkuperäiseltä käyttötarkoitukseltaan asuntoja.

Hakija toteaa, että muutettavat liiketilat soveltuvat asumiseen huonekorkeutensa puolesta (2,8m). Huoneistoihin on sisäänkäynti vain porrashuoneesta ja ne ovat muutettavissa esteettömäksi. Tilat sijaitsevat Temppelikadun puolella, jossa katu laskee pohjoiseen mentäessä. Asuntoihin ei ole suoraa näköyhteyttä katutasolta. Ikkunoiden alareuna katutasosta vaihtelee 2,15...>3m välillä.

Rakennusoikeus ylitetään 2204,5 k-m²:llä (43 %). Rakennusoikeus on kuitenkin ylitetty jo nykyisellään, ja hankkeen myötä kellarin liiketilan ylitys kasvaa 212 k-m². Muutokset tapahtuvat olemassa olevan rakennuksen sisäpuolella.

Lisäksi hakija ilmoittaa hakeneensa lupaa rakennusvalvonnassa putkiremontin yhteydessä (LP-091-2022-06219) käyttötarkoituksen muutosta autotalli- ja varastotiloista työtiloiksi. Maanpäällisessä kellarissa sijaitsevien autotallin ja varastotilojen muuttaminen liike-, toimisto- ja työtiloihin (212 k-m²) poikkeaa voimassa olevasta asemakaavasta nro 7457. Muutos poikkeaa myymälä- ja niihin verrattavien huoneistojen kerrosalan enimmäismäärästä ja maanalaisten autopaikkojen varaamisesta tontin autopaikoiksi.

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että muutoksen jälkeen rakennuksen toimisto- ja työtilojen yhteismäärä (454 k-m²) ylittää asemakaavassa määrätyn enimmäismäärän (450 k-m²). Rakennukseen jää muutoksen jälkeen näyteikkunoilla ja omalla sisäänkäynnillä varustettu toimistotila Lutherinkadun puolelle, ja maanpäällisessä kellaritilassa sijaitseva, omalla sisäänkäynnillä varustettu työtila Temppelikadun puolelle.

Liiketilojen osalta hakija toteaa, että Temppelikadun puolella tosiasiallinen kivijalkakerros on kellarikerroksessa, jossa on suurin ikkunoin varustettu vuokrattava työtila kahdella sisäänkäynnillä suoraan kadulta. Muutoksen perusteluna on, että alueella toimitilakysyntä on ollut vähäistä, ja tiloille on ollut vaikea löytää vuokralaista. Vuokra-asuntojen kysyntä alueella on suurta.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Hakemus koskee aluetta, jolla on voimassa maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 53 §:n 1 momentin mukainen rakennuskielto asemakaavan muuttamiseksi ja MRL:n 128 §:n mukainen toimenpiderajoitus.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa kaupunkiympäristölautakunnan 29.11.2022 (§ 671) määräämä rakennuskielto (nro 12812) asemakaavan muuttamiseksi. Rakennuskielto koskee rakennusten 1. kerrosten ja kadunvarsien myymälä-, liike- ja toimitilojen muuttamista asuinkäyttöön 1.12.2024 saakka.

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 14.11.1977 vahvistettu asemakaava nro 7457. Asemakaavan mukaan tontin rakennusoikeus on 2940 k-m². Tontille saa rakentaa kuusi- ja seitsemänkerroksisen rakennuksen. Rakennuksen tai sen osan ensimmäiseen kerrokseen sallitun myymälä- ja niihin verrattavien huoneistojen yhteenlasketun kerrosalan enimmäismäärä on 450 k-m². Rakennuksen ullakkotilaan saa rakentaa osoitetun kerrosalan lisäksi 100 k-m² saunatilaa. Autopaikkoja on sijoitettava vähintään 1 ap/120 k-m² asuinkerrosalaa, 1 ap/150 k-m² asiakaspalvelua ja vähintään 1 ap/500 k-m² liike-, toimisto- ja niihin verrattavaa kerrosalaa kohti. Korttelialueella ei pihamaille saa sijoittaa autopaikkoja eikä jätehuollon tiloja. Pihan alle on merkitty maanalaisen pysäköintitilan rakennusala. Piha on merkitty osittain istutettavaksi tontinosaksi, joka on varattava oleskelua ja leikkipaikkoja varten.

Asemakaava on kuitenkin niin kutsuttu kaksitasoinen asemakaava, joka sallii muun muassa rakennusoikeudesta, kerrosluvusta ja autopaikoista poikkeamisen olemassa olevassa rakennuksessa silloin, kun ennen 18.6.1969 rakennusluvan saanutta rakennusta korjataan uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu kantakaupungiksi C2, jota kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena asumisen, kaupan ja julkisten palvelujen, toimitilojen, hallinnon, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä kaupunkikulttuurin alueena. Rakennusten maantasokerrokset ja kadulle avautuvat tilat on osoitettava ensisijaisesti liike- tai muuksi toimitilaksi. Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muutoksissa on varmistettava kantakaupungille ominaisen, toiminnallisesti monipuolisen ja sekoittuneen rakenteen säilyminen sekä liike- ja toimitilojen riittävä määrä. Käyttötarkoituksen muutosten yhteydessä tulee tehdä alueellinen tarkastelu. Aluetta kehitetään kestävien kulkumuotojen, erityisesti kävelyn ja pyöräilyn, ehdoilla.

Alueella on vireillä kantakaupungin asemakaavojen ajantasaistamistyö, jonka lähtökohtana on mm. varmistaa kaupunkirakenteen ja rakennusten käyttötarkoitusten hallittu muuttaminen ja kehittäminen pitkällä aikavälillä sekä mahdollistaa yleiskaavan mukainen kehitys.

Alue on Museoviraston inventoinnissa (RKY) sisällytetty valtakunnallisesti merkittävien rakennettujen kulttuuriympäristöjen luetteloon (Etu-Töölön kaupunginosa). Etu-Töölön asuinkaupunginosa ilmentää 1900-luvun alkupuolen kaupunkisuunnittelulle ominaisimpia tavoitteita: alueen asemakaava heijastelee orgaanisen kaupunkisuunnittelun ja rakentamistapa yhtenäisen kaupunkikuvan ihanteita.

Vuonna 1923 valmistunut rakennus sijaitsee Temppeliaukion reunalla, Temppelikadun ja Lutherinkadun kulmauksessa. Rakennukseen on tehty vuosien saatossa useampia muutostöitä. Kellarikerroksessa autotallit ja osa varastoista on muutettu työtiloiksi määrittämättömänä ajankohtana. Muutoksista ei löydy suunnitelmia eikä asiakirjoja. Nykyisin autotallit ja osa varastoista on yhtiöjärjestyksessä merkitty työtiloiksi. Hakijan mukaan rakennuksessa ja tontilla ei ole autopaikkoja.

Hakija on hakenut rakennusvalvonnasta rakennuslupaa (LP-091-2022-06219) linjasaneeraukseen, jonka yhteydessä on haettu autotallien ja talopesulan muuttamista työ- ja toimitiloiksi. Rakennuslupa linjasaneeraukseen on myönnetty (28.3.2023), mutta ehdollisena kellarikerroksen tilojen osalta. Poikkeamispäätös kellaritilojen käyttötarkoituksen muutoksesta ja siitä seuraavat asemakaavapoikkeamat tulee olla lainvoimaisia ennen kellaritilojen käyttöönottoa.

Piha on kokonaan asvaltoitu ja pihan kulmassa on jätekatos, jolle on myönnetty toimenpidelupa 2012.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kirjeellä (06.03.2023). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia ei ole esitetty.

Hakemuksesta on pyydetty lausunnot pelastuslaitokselta, Helen Oy:ltä, Helen sähköverkko Oy:ltä, kaupunginmuseolta ja Museovirastolta.

Pelastuslaitos toteaa lausunnossaan (23.3.2023), että uusien asuntojen varatiet tulee suunnitella nykyvaatimusten mukaisesti, jossa on huomioitava muun muassa varatieikkunoiden koot, avattavuus ja pudottautumiskorkeus ikkunasta kadulle (max. 3,5 m). Käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä tulisi myös varmistaa, että kellarin entisiin autotalleihin muodostettavien liike- ja työtilojen poistumisjärjestelyt ovat riittävät. Työpaikkatiloista ja kokoontumis- ja liiketiloista tulee yleensä olla kaksi toisistaan riippumatonta uloskäytävää tai vähintään yksi uloskäytävä ja varatie, jotta poistuminen täyttää nykyvaatimusten mukaisen tason.

Kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala (kaupunginmuseo) toteaa lausunnossaan (23.3.2023), että esitetyt muutokset ovat mahdollisia, sillä muutoksen kohteena olevat tilat ovat muuttuneet alkuperäisestä asustaan ja käyttötarkoituksestaan jo aiempien muutostöiden myötä.

Muissa lausunnoissa ei ollut huomautettavaa.

Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä annetuista lausunnoista. Hakija ilmoittaa vastineessaan, että molemmissa uusissa haettavissa asunnoissa on uloskäytävät porrashuoneeseen, lisäksi varatieikkuna. Varatieikkunan pudottautumiskorkeus sisäpihan puolelle on 2,0 m ja Temppelikadun puolelle 3,5 m. Kellarikerroksen Temppelikadulle avautuvista liike- ja työtiloista on kaksi uloskäyntiä suoraan kadulle. Sisäpihalle avautuvasta työhuoneesta on uloskäynti porrashuoneeseen, ja lisäksi varatieikkuna ulos. Varatieikkunat ovat olemassa olevia, ja ne ylittävät asetuksissa määritetyn minimikoon. Ikkunat varustetaan määräysten mukaisilla kiinteillä painikkeilla. Hakijan toimittamaan vastineeseen on liitetty selventäviä kuvia varateiden sijoittumisesta.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, sillä muutettavat asuintilat sijaitsevat reilusti katutason yläpuolella, muutos on laajuudeltaan pieni ja tila soveltuu asumiseen. Kiinteistössä säilyy työ- ja toimitilaa, joihin on omat sisäänkäynnit ja suuret näyteikkunat. Yritysten toimintaedellytykset eivät muutosten myötä olennaisesti heikkene, ja alueen toiminnallinen monipuolisuus säilyy. Lisäksi kiinteistö ei sijaitse toimistokysynnän kannalta erityisen keskeisellä paikalla.

Helsingin strategisena tavoitteena on säilyttää kantakaupungin alueella maantasokerroksen tilat liike- ja muussa toimitilakäytössä. Tapauskohtaisen harkinnan perusteella voidaan kuitenkin katsoa, että kellaritilojen käyttötarkoituksen muutoksien olevan vaikutuksiltaan vähäisiä, eikä haettu toimenpide olennaisesti muuta tai heikennä alueen toiminnallisen rakenteen sekoittuneisuutta. Jatkossa on kuitenkin tärkeää varmistaa, että katutasoon avautuvat kadun varren tilat säilyvät liiketilakäytössä.

Tontin piha-alueen viihtyisyyttä tulee parantaa ja se tulee suunnitella asukkaiden yhteiskäyttöön ympäristöön sopivin istutuksin, materiaalein ja kalustein. Pihalla oleva pyöräkatos tulee siirtää pois asuntoikkunoiden edestä.

Helsingissä pyöräilyn edistämiseksi nykyiset pyöräpaikkamäärät on säilytettävä ja niiden olosuhteita parannettava mahdollisuuksien mukaan. Uusien asuntojen myötä pyöräpaikkoja on rakennettava nykyisen pyöräpaikkamäärän laskentaohjeen mukaan.

Pelastuslaitos on ilmoittanut, että muutettavissa tiloissa tulee huolehtia riittävistä poistumisjärjestelyistä ja että ratkaisut on suunniteltu nykyvaatimusten mukaisesti. Rakennuslupahakemuksessa tulee esittää hyväksyttävät poistumistieratkaisut.

Asemakaavasta ja rakennuskiellosta poikkeamisen erityinen syy on olemassa olevan rakennuksen tarkoituksen mukainen käyttö ja asuntorakentamisen edistäminen.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 53 § 1 mom, 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §
Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §
Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a
Rakennusvalvontataksa 2023, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.