Poikkeaminen, Herttoniemi, kiinteistö 91-43-17-2, Suolakivenkatu 1, Kiinteistö Oy Helsingin Suolakivenkatu 1

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 43. kaupunginosan (Herttoniemi) korttelin 43017 tonttia 2 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 12042 seuraavasti:

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Maksu

2 910 euroa

Hakija

Kiinteistö Oy Helsingin Suolakivenkatu 1

Rakennuspaikka

43. kaupunginosan (Herttoniemi) korttelin 43017 tontti 2

Hakemus

Hakija hakee lupaa hoiva- ja tukipalvelutilojen (3 837 k-m²) sekä meluaidan rakentamiseen, lupaa poiketa autopaikkojen vähimmäismäärästä sekä lupaa määräaikaiseen pääkäyttötarkoituksen mukaisten tilojen (2 645 k-m²) muuttamiseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta siten, että

Hakija perustelee hakemustaan hoiva- ja tukipalvelutilojen rakentamiseksi sillä, että kohteeseen tuotava palvelukonsepti tulee lisäämään pysyvästi lähiympäristölle tarjottavien palvelujen määrää. Olemassa olevan rakennuksen kerrosala on 7 808 k-m², josta palvelu- ja hoivatilojen toiminnalle on varattu 3 837 k-m² (49 % käytetystä rakennusoikeudesta). Hakijan mukaan alkuperäinen rakennus pystytään säilyttämään, mikä on ekologisesti ja taloudellisesti järkevää.

Hakija perustelee hakemustaan määräaikaiseen pääkäyttötarkoituksen mukaisten tilojen liike- ja palvelutilakäyttöön muuttamiseksi sillä, että sijainti ei ole houkutteleva yrityksille toimistokäyttöön, sillä se koetaan olevan liian kaukana metroasemasta. Kiinteistö on ollut tyhjillään useita vuosia eikä pääkäyttötarkoituksen mukaista uutta vuokralaista ole löytynyt. Hakijan mukaan rakennus soveltuu toiminnallisesti hyvin haetun luvan mukaiseen liike- ja palvelutilakäyttöön, joka tukee jo aiemmin myönnetyn hoivatilakäytön toimintaa ja mahdollistaa synergiaa palveluissa. Hakija perustelee, että liike- ja palvelukäytön mahdollistuminen elävöittää aluetta ja lisää tarjottavia palveluita alueen asukkaille. Rakennuksen 1. kerroksen tiloissa on toiminut henkilöstöravintola, jonka tiloihin ei ole löytynyt uutta ravintolatoimijaa, ja tilat soveltuvat huonosti toimistokäyttöön pimeytensä vuoksi. Hakija perustelee myös, että alueella on käynnistymässä asemakaavoitus lähivuosina, jonka yhteydessä rakennuksen käyttötarkoitusta on tarkoitus uudelleenarvioida.

Hakija perustelee hakemustaan meluaidan rakentamiseksi sillä, että meluaidan avulla muodostuu riittävän kokoinen alue, jossa täytyy päivänajalle annettu melutaso 55 dB ulkona. Riittävän melusuojauksen saaminen ulko-oleskelualueelle vaatii meluesteen sijoittamisen oleskelualueen läheisyyteen. Piha-alueelle suunniteltu meluaita on hakijan mukaan hyvin maisemoitu, joka on materialtaan suurimmaksi osaksi lasinen ja osittain integroitu olemassa oleviin tukirakenteisiin. Lasi on hakijan mukaan lintuturvallinen.

Hakija perustelee hakemustaan asemakaavan mukaisista autopaikkamääristä poikkeamiseksi sillä, että kaupunkisuunnitteluvirasto on linjannut v. 2017 tontin asemakaavaa lievemmistä autopaikkanormeista. Hakijan mukaan hoiva- ja tukipalvelutilat eivät tarvitse autopaikkoja asemakaavan osoittamaa määrää, yrityksissä kannustetaan henkilökuntaa käyttämään julkista liikennettä, ja asiakkaat eivät ole enää siinä kunnossa, että ajaminen olisi mahdollista. Hakija perustelee myös, että tontin käyttämättömän rakennusoikeuden edellyttämiä autopaikkoja ei voi sijoittaa asemakaavassa merkityn laajennuksen rakennusalalle Helenin maanalaisen tunnelin suojaetäisyyksien vuoksi. Hakemuksen mukainen poikkeaminen mahdollistaisi autopaikkojen mahtumisen nykyisen rakennuksen kellariin.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 29.8.2012 hyväksytty asemakaava nro 12042. Asemakaavan mukaan rakennuspaikka on osoitettu toimistorakennusten korttelialueeksi (KT).

Asemakaavassa tontille on osoitettu nykyisen rakennuksen laajentamismahdollisuus. Lisärakennusoikeus ei ole toteutunut. Laajennusosan kohdalla on kallioon louhittu kaukolämmön tunneli.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu osittain liike- ja palvelukeskustaksi C1 ja asuntovaltainen alueeksi A2. Viereinen Itäväylä on osoitettu kaupunkibulevardiksi, jossa on varaus pikaraitiotielle.

Nykytilanteessa tontilla on vuonna 1989 valmistunut toimistorakennus.

Vuonna 2021 on myönnetty poikkeaminen, jonka mukaisesti toimistorakennusten korttelialueelle (KT) saa sijoittaa pääkäyttötarkoituksen lisäksi hoiva- ja tukipalvelutiloja, ja asemakaavassa osoitetulle istutettavalle ja maastomuodoiltaan sekä kasvillisuudeltaan luonnonmukaisena pidettävälle alueen osalle saa rakentaa meluaidan. Poikkeamispäätöksen nojalla on myönnetty rakennuslupa.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoituspalvelun kirjeellä (28.02.2024). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle alueelle.

Muistutuksia ei ole esitetty.

Hakemuksesta on pyydetty lausunnot sosiaali-, terveys, ja pelastustoimialalta sekä kulttuuri- ja vapaa-ajan toimialan liikuntapuolelta.

Lausunnoissa ei ollut huomautettavaa.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska toimistorakennuksen käyttö hoiva- ja tukipalvelutilakäyttöön mahdollistaa lähiympäristölle tarjottavien palvelujen tarjoamisen ja kehittämisen. Poikkeaminen ei johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia, sillä esitetyissä suunnitelmissa muutokset koskevat pääosin sisätilojen järjestelyjä ja pihamuutokset eivät merkittävästi muuta maisemaa. Kyseinen rakennus soveltuu esitettyyn toimintaan ja lisää siten alueen palvelutarjontaa. Käyttötarkoituksen muutos tukee yleiskaavan mukaista alueen kehitystä.

Hoiva- ja tukipalvelutilojen lisäksi asemakaavan osoittamasta korttelialueen pääkäyttötarkoituksesta voidaan poiketa 15 vuoden määräajaksi (30.6.2039 asti), koska poikkeaminen toimistorakennuksen käyttötarkoituksesta liike- ja palvelutiloiksi mahdollistaa lähiympäristölle tarjottavien palvelujen tarjoamisen ja kehittämisen. Liike- ja palvelutilat tukevat hoivatilat mahdollistavan poikkeamisen tarkoituksenmukaisuutta ja kiinteistön hyödyntämistä alueen palvelutarjontaa lisäävänä kokonaisuutena. Rakennus soveltuu esitettyyn toimintaan ja lisää siten alueen palvelutarjontaa. Poikkeaminen ei johda vaikutuksiltaan merkittävään muutokseen alueella, ja poikkeamisen ollessa määräaikainen vaikutukset alueeseen eivät ole pysyvät.

Asemakaavassa osoitetulle istutettavalle ja maastomuodoiltaan sekä kasvillisuudeltaan luonnonmukaisena pidettävälle alueen osalle saa rakentaa meluaidan. Tehty meluselvitys (28.5.2021) on osoittanut, että kohteen melunsuojaus piha-alueelle on ollut riittämätön. Itäväylä muodostaa merkittävän melulähteen alueelle. Meluaidan avulla muodostuu riittävän kokoinen melulta suojattu oleskelualue, jossa täytyy päivänajalle annettu melutaso 55 dB ulkona. Riittävän melusuojauksen saaminen ulko-oleskelualueelle vaatii meluesteen sijoittamisen oleskelualueen läheisyyteen. Meluaidan rakentamisen yhteydessä tontilla nykyinen puusto tulee pyrkiä säilyttämään ja kaadettavat puut tulee korvata uusilla.

Poikkeaminen asemakaavan mukaisista autopaikkamääristä voidaan myöntää, sillä työpaikka-alueiden autopaikkanormi on muuttunut asemakaavan laatimisen jälkeen. Hakija on suunnitelmissa esittänyt, että toteutettava autopaikkamäärä on työpaikka-alueiden pysäköintimäärien laskentaohjeiden mukainen (Ksv 17.1.2017 § 411). Pysäköintijärjestelyissä on otettava huomioon poikkeamisen ehto liike- ja palvelutiloiksi määräajaksi muutettavien tilojen autopaikkamäärien osalta. Autopaikat on toteutettava toimistotilojen autopaikkanormin 1 ap / 120 k-m2 mukaisesti riippumatta tilojen määräaikaisesta käyttötarkoituksesta, sillä pääkäyttötarkoituksen muutos on määräaikainen 30.6.2039 asti, jonka jälkeen tilat muuttuvat takaisin toimistokäyttöön. Tämän vuoksi on katsottu tarpeelliseksi, että autopaikkoja edellytetään toteutettavan sen rakennuspaikalla mahdollisen käyttötarkoituksen mukaan, joka edellyttää eniten autopaikkoja. Ehto asiakaspysäköinnistä huomioi tilojen vaihtelevat pysäköintitarpeet. Pysäköintipaikat on jo toteutettu rakennuksen kellarikerroksiin eikä poikkeaminen vaadi niiden lisäämistä.

Tontin viereen Kipparlahden alueelle on valmisteilla asemakaavanmuutos. Tulevan muutoksen yhteydessä otetaan todennäköisesti tarkasteluun myös tontin käyttömätön rakennusoikeus ja sen käyttötarkoitus.

Poikkeamisen erityiset syyt ovat alueelle tarpeellisen palvelutason parantaminen, elinkeinoelämän toimintaedellytysten edistäminen, tarkoituksenmukaiset pysäköintijärjestelyt sekä määräysten muuttuminen asemakaavan laatimisen jälkeen.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §
Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §
Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a
Rakennusvalvontataksa 2024, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.