Poikkeaminen, Laajasalo, Hopeakaivoksentie 47, Helsingin seudun opiskelija-asuntosäätiö sr

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 49. kaupunginosan Laajasalo) korttelin 320 tonttia nro 8 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 12330 seuraavasti:

Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista Ympäristöministeriön asetuksesta § 30 seuraavasti:

Maksu

2 910 euroa

Hakija

Helsingin seudun opiskelija-asuntosäätiö

Rakennuspaikka

49. kaupunginosan (Laajasalo) kortteli 320 tontti nro 8

Hakemus

Hakija hakee lupaa kahden opiskelija-asuntolan rakentamiseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 12330 siten, että poiketaan kerrosluvusta, rakennusoikeudesta, kellarikerrosten lukumäärästä, luhtikäytävän toteuttamisesta, liiketilan sijoittumisesta ja käyttötarkoituksesta, julkisivumateriaalista, ensimmäisen kerroksen jalustan tiilen struktuurista, ei-istutettavan alueen päällysteen materiaalista, ullakon muotoilusta, ilmanvaihtokonehuoneen sijoituksesta sekä palomuurin rakentamisesta.

Hakija perustelee poikkeamisia seuraavasti:

1) Poikkeamat asemakaavan sallimasta kerrosluvusta V

Rakennusten kerrosluvut poikkeavat kaavan kerrosluvuista siten, että Koirasaarentien puolella kerrosluku on VI ja pihan puolella maanpinnan yläpuolelle tulevia kerroksia on IV. Hakija perustelee poikkeamista siten, että tontti sijoittuu Kruunuvuoren kulttuurihistoriallisesti, maisemallisesti ja geologisesti arvokkaan kallioalueen reunaan. Arvokasta kalliomaisemaa halutaan säilyttää mahdollisimman paljon ja louhintaa rajoitetaan vain tarpeelliseen laajuuteen rakennusten välittömässä läheisyydessä. Tämä johtaa siihen, että rakennusmassat uppoavat kalliomaastoon pihan puolelta kahden ja osin kolmen kerroksen osalta. Jotta tontin asuinrakennusoikeus voidaan toteuttaa louhimatta piha-aluetta laajemmin, edellyttää se Koirasaarentien puolella kuutta kerrosta. Katutasokerros on osittain kellaritilaa. 50 % kerroksen julkisivuista sijoittuu maanpinnan alle. Lisäksi tontilla sijaitsevan kallioluolan läheisyydessä vältytään turhasta louhinnasta.

2) Poikkeama rakennusoikeuden käytöstä

Poikkeama asemakaavassa esitetystä rakennusoikeudesta. Asemakaavan mukaan rakennusoikeus on 4 150 k-m² + 300 k-m² = 4 450 k-m², joka ylittyy n. 417,0 k-m² (n. 9,4 %).

Hakija perustelee poikkeamista siten, että Ara hylkäsi kaikki urakkatarjoukset korkean hinnan vuoksi. Neuvottelumenettelyn tuloksena saadun päätöksen Ara on hyväksynyt. Lisäksi hakija perustelee poikkeamista siten, että rakennusoikeuden lisääminen mahdollistaa molempien rakennusten osalta päädyn ulottamisen kiinni asemakaavassa nuolella osoitettuun rakentamisalueen rajaan ja näin rakennusmassojen volyymit saadaan toteutettua asemakaavan kaupunkikuvallisten tavoitteiden mukaisesti.

3) Poikkeama kellarikerrosten lukumäärästä

Poikkeama asemakaavan kellarikerrosten lukumäärästä (MRL 115§ 2 ja 3 momentti). Asemakaavassa ei erikseen sallita useamman kuin yhden kellarikerroksen rakentaminen. Rakennusten 1.kerros jää lähes kokonaan ja lisäksi toinen kerros jää pääasiallisesti olemassa olevan maanpinnan (kalliorinne) alapuolelle. Rakennusten alimmat kaksi kerrostasoa jakautuvat sekakerroksen omaisesti kahteen osaan, joista toinen on ominaisuuksiltaan kerros ja toinen kellarikerroksen omainen. Rakennusten kahden alimman kerroksen osalta katualueen puolelle sijoittuu pääkäyttötarkoituksen mukaista tilaa ja kalliorinteen puolelle puolestaan kellarinluonteista tilaa, jonne sijoittuu mm. varastoja (ns. sekakerros).

Hakija perustelee poikkeamisia siten, että tontti sijoittuu Kruunuvuoren kulttuurihistoriallisesti, maisemallisesti ja geologisesti arvokkaan kallioalueen reunaan. Lisäksi tontin olemassa oleva topografia on jyrkkä kalliorinne, joka nousee jyrkästi lähes tontin rajasta alkaen. Asemakaavan rakennusalan sijoittaminen maastoon johtaa siihen, että rakennusmassat uppoavat kalliomaastoon pihan puolelta kahden ja osin jopa kolmen kerroksen osalta.

4) Luhtikäytävää ei toteuteta

Rakennus on suunniteltu keskikäytäväperiaatteella. Asemakaavamääräyksen mukaan ”Korttelin 49320/6 rakennuksessa tulee olla luhtikäytävä".

Hakija perustelee poikkeamista siten, että keskikäytävään perustuva ratkaisu soveltuu paremmin asuntokooltaan pienien opiskelija-asuntojen talotyypiksi. Lisäksi pihan puolella saadaan avattua asuntoja näkymin hienoon kalliomaisemaan.

5) Liiketilan sijoittuminen ja käyttötarkoitus

Asemakaavassa on osoitettu 300 k-m² liiketilaa sijoitettavaksi tontille 4. Suunnitelmassa liiketilaa on sijoitettu sekä entisen tontin 4 että entisen tontin 6 alueelle. Ajo- ja jalankulkuyhteys kallioluolaan lasketaan liiketilan kerrosalaan. Yhteensä tonteilla on suunnitelmassa liiketilaa ja liiketilamaista tilaa 300 k-m², josta 32 % on osoitettu kaupalliseen käyttöön, 43 % asukkaiden käyttöön ja 25 % luolan sisäänkäyntiin.

Hakija perustelee poikkeamista siten, että hanke on ARA-rahoitteinen opiskelija-asuntohanke. Asuntorahasto ei rahoita liiketilaa ja siksi osa liiketilakerrosalasta toteutetaan yhteisöllisyyttä tukevana pesula- ja kerhotilana. Tilat varustetaan liiketilanomaisin lasiseinin, jolloin tilat on myöhemmin mahdollista ottaa kaupalliseen käyttöön. Liiketilat ja liiketilamaiset tilat sijoittuvat Koirasaarentien ja Hopeakaivoksentien kulmauksessa olevan kaupunkikuvallisesti tärkeän aukion molemmin puolin.

6) Poikkeama julkisivumateriaalista

Rakennusten pihanpuoleiset julkisivut toteutetaan jälkisaumattuna tiililaattapintaisena betonijulkisivuna. Asemakaavamääräyksen mukaan ”Korttelien 49316, 49317, 49318, 49320 ja 49321 pääasiallisena julkisivumateriaalina tulee käyttää paikallamuurattua tiiltä. --- Kortteleiden 49320 ja 49321 sisäpihan julkisivut tulee olla vaaleaa rappausta tai valkoista tiiltä valkoisella saumalla.”

Hakija perustelee poikkeamista siten, että paikalla muuratun tiilijulkisivun toteuttaminen olisi rakenteellisesti erittäin haastavaa, koska rakennuksessa on pihan puolella kaksi, jopa kolme maanalaista kerrosta. Kalliota pyritään säilyttämään mahdollisimman paljon, joten rakennuksen ja kallion välissä tulee olemaan vähän muuraamisessa tarvittavaa työskentelytilaa.

7) Poikkeama asemakaavan selostuksesta

Ensimmäisen kerroksen jalustaosan sijasta halutaan korostaa rakennusten päätyjä ja siten Koirasaarentien ja Hopeakaivoksen tien kulmausta. Päädyt toteutetaan tehostemuurauksella, jossa käytetään myös osin tiilipinnasta esiin työntyviä tiilenpäitä. Asemakaavan selostuksen mukaan ”Ensimmäisen kerroksen tiili on sävyltään muun julkisivun mukainen, mutta tulee olla ladonnaltaan tai struktuuriltaan eroava.”

Hakija perustelee poikkeamista siten, että rakennusten päädyt Koirasaarentien ja Hopeakaivoksentien kulmauksessa rajaavat pientä kaupunkiaukiota, jolla on merkittävä asema kaupunkikuvassa Koirasaarentien päätteenä. Tätä merkittävää kaupunkikuvallista asemaa halutaan korostaa myös muurauksella, joka struktuuriltaan ja ladonnaltaan poikkeaa muista julkisivuista

8) Poikkeama asemakaavamääräyksen materiaalista /ei-istutettavan alueen päällystemateriaali

Rakennuksen ja katualueen välinen tontin osa, jota ei ole merkitty istutettavaksi alueen osaksi, päällystetään betonikivellä. Asemakaavan mukaan ”Rakennuksen ja katualueen välinen tontin osa, jota ei ole merkitty istutettavaksi alueen osaksi tulee päällystää luonnonkivellä”.

Hakija perustelee poikkeamista samalla tavalla kuin poikkeamista rakennusoikeuden määrään liittyen. Hankkeen taloudellisia toteutusmahdollisuuksia on parannettu materiaalivalinnoilla. Lisäksi hakija perustelee poikkeamista siten, että katujen kulmauksessa sijaitsevan aukion kaupunkikuvallista asemaa korostetaan myös kiveyksen värillä. Aukion kohdalla on tumma betonikivi ja rakennuksen vierustoilla katualueeseen liittyessä puolestaan vaalea betonikiveys. Aukion kaupunkikuvallista asemaa korostetaan myös rakennuksen päätyjen muurauksella, joka sekä struktuuriltaan että ladonnaltaan poikkeaa muista julkisivuista. Liiketilojen ulko-oven avautuvat aukiolle ja myös valotaide sijoittuu tämän aukion yhteyteen.

9) Poikkeama ullakon muotoilusta

Yhteistilat ja ilmanvaihtokonehuone eivät täytä sisäpihan puolella ullakkovaatimusta. Ullakkokerros ei jää 45 asteen kulmassa kohoavan kuvitellun vesikaton linjan alapuolelle, vaan sijoittuu sisäpihan puolella rakennuksen ulkoseinälinjaan. Ympäristöministeriön ohje/ Ympäristöopas 72 tulkintaohjeen ja TOPTEN tulkintakortin 115 04 A ullakkomääritelmän mukaan: ”Ullakon tulee jäädä enintään 45 asteen kulmassa kohoavan vesikaton -todellisen tai kuvitellun- alapuolelle.”

Hakija perustelee poikkeamista siten, että ullakolle sijoittuvat yhteistilat ja ilmanvaihtokonehuone on integroitu porrashuoneen kanssa ja sijoittuvat sisäpihan puolella ulkoseinälinjalle. Ullakkokerros on selkeästi sisään vedetty rakennusten Koirasaarentien ja Hopeakaivoksentien julkisivuista, koska siellä tarkasteluetäisyys on paljon kauempana. Porrashuone sijoittuu kiinni julkisivuun, jotta sinne saadaan luonnonvaloa. Määräysten mukaisen porrasyhteyden järjestäminen yhteistiloihin ja IV-konehuoneeseen johtaa siihen, että myös nämä tilat sijoittuvat kiinni sisäpihan puolen julkisivuun.

10) Poikkeama ilmanvaihtokonehuoneen sijoituksesta

Rakennus B:n ilmanvaihtokonehuone sijoittuu ullakolle. Sen yhteyteen ei sijoitu talosaunaa tai yhteistilaa. Asemakaavamääräyksen mukaan ”Ilmanvaihtokonehuoneet tulee rakentaa rakennuksen kerroksiin. Kortteleissa 49322 ja 49323 iv-konehuoneet saa sijoittaa vinon lapekaton alle ja kortteleissa 49316–49318 ja 49320 katolle saunan tai yhteistilan yhteyteen.”

Hakija perustelee poikkeamista siten, että ilmanvaihtokonehuone on selkeästi sisään vedetty RAK B:n Hopeakaivoksentien julkisivuista, koska siellä tarkasteluetäisyys on paljon kauempana. Ilmanvaihtokonehuone sijoittuu sisäpihan puolella ulkoseinälinjalle. Huoltoyhteys ilmanvaihtokonehuoneeseen on integroitu porrashuoneen kanssa. Porrashuone sijoittuu kiinni julkisivuun, jotta sinne saadaan luonnonvaloa. Määräysten mukaisen porrasyhteyden järjestäminen IV-konehuoneeseen johtaa siihen, että myös nämä tilat sijoittuvat kiinni sisäpihan puolen julkisivuun. Saunaosastot ja kerhotila kattoterasseineen on sijoitettu RAK A:n ullakkokerrokseen yhdeksi yhteistilakokonaisuudeksi.

11) Poikkeama palomuurin rakentamisesta

Tontin rajalle RAK A:han ei rakenneta palomuuria. Ympäristöministeriön asetuksen § 30 (rakennusten paloturvallisuus) mukaan ”Mikäli rakennetaan niin lähelle toista rakennusta, että palon leviäminen on ilmeistä, taikka kiinni toiseen rakennukseen, on käytettävä palomuuria.”

Hakija perustelee poikkeamista siten, että poikkeaminen on paloturvallisuusasetuksesta kiinteistöjen välisen rasitesopimuksen mukainen. Palomuuri korvataan palokuormaryhmien mukaisella palo-osastoinnilla. Rakennus ovat P1-paloluokkaa ja kerrostalo jaettu pieniin, asuntokohtaisiin palo-osastoihin. P1-luokan kantavat rakenteet mitoitetaan tilojen palokuormille siten, etteivät kantavat rakenteet oletettavasti sorru palonkestävyysaikana. Palomuurirakennetta vastaava paloturvallisuustaso saavutetaan osastointiratkaisulla.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Haettu toimenpide on vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 115 §:n 2 ja 3 momenttia.

Haettu toimenpide on vastoin ympäristöministeriön asetusta § 30.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 7.12.2020 hyväksytty asemakaava nro 12330. Asemakaavan mukaan rakennuspaikka erityisasumisen korttelialuetta (AKS).

Asemakaavan mukaisesti tontteja 49320/4 ja 49320/6 koskee seuraavat määräykset:

Tontin 4 rakennusoikeus on 2150+300: ensimmäinen luku ilmoittaa asuntokerrosalan enimmäismäärän, toinen liiketilan vähimmäismäärän. Lukusarja yhteenlaskettuna ilmoittaa rakennusoikeuden kerrosalaneliömetreinä. Tontin 6 rakennusoikeus on 2 000 k-m².

Rakennusten, rakennuksen tai sen osan suurin sallittu kerrosala on V.

Korttelin 49320/6 rakennuksessa tulee olla luhtikäytävä.

Korttelin 49320 pääasiallisena julkisivumateriaalina tulee käyttää paikallamuurattua tiiltä. Korttelin sisäpihan julkisivut tulee olla vaaleaa rappausta tai valkoista tiiltä valkoisella saumalla.

Asemakaavan selostuksen liitteen mukaan ensimmäisen kerroksen tiili on sävyltään muun julkisivun mukainen, mutta tulee olla ladonnaltaan tai struktuuriltaan eroava.

Rakennuksen ja katualueen välinen tontin osa, jota ei ole merkitty istutettavaksi alueen osaksi, tulee päällystää luonnonkivellä.

Ilmanvaihtokonehuoneet tulee rakentaa rakennuksen kerroksiin. Korttelissa 49320 iv-konehuoneet saa sijoittaa katolle saunan tai yhteistilan yhteyteen.

Rakennuksen kaikkiin kerroksiin saa rakentaa asumista palvelevia yhteis-, varasto-, huolto- ja teknisiä asemakaavakarttaan merkityn kerrosalan lisäksi.

Asemakaavassa ei erikseen määrätä kellarikerrosten määrästä.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu asuntovaltaiseksi alueeksi (A3), jota kehitetään pääasiassa asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä lähipalvelujen käyttöön. Korttelitehokkuus on pääasiassa 0,4–1,2. Perustellusti korttelikohtainen tehokkuus voi olla tätä suurempikin. Alueen pinta-alasta keskimäärin 60 % tai enemmän on korttelimaata.

Tontti rakentamaton. Tontilla on säilytettävä luolien sisäänkäynti (ss). Tontin alla sijaitsee maanalaisia luolia (ma-lu).

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoituspalvelun kirjeellä (7.3.2024). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Mielipiteitä saatiin 1 kpl. Mielipiteen mukaan Laajasalossa palvelujen määrä ja laatu, mm. terveys, koulutus, liikunta, liiketilat, ei ole pysynyt asukasmäärän lisääntymisen tahdissa, vaan palvelut ovat jääneet jälkeen. Suuri syy on kaavoituksessa määriteltyjen kerrosalamäärien ja kerroslukujen ylittymisessä mm. poikkeamisluvilla. Hopeakaivoksentie 47 tontin asemakaavan mukainen liiketilamäärä 300 k-m² on mielipiteen mukaan välttämätön Koirasaarentien elävöittämiseksi palveluin. Rakennuskustannukset ovat laskeneet ja siten rakentaminen on edullisempaa tällä hetkellä ja niin muodoin laatuheikennyksiin tai kerrosalojen kasvattamiseen ei ole tarvetta. Mielipiteessä todetaan, että hanke tulee toteuttaa voimassa olevan asemakaavan mukaisesti.

Hakemuksesta ei pyydetty lausuntoja.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska hankkeen voidaan katsoa sopeutuvan kaupunkikuvallisesti ja maankäytöllisesti alueelle sekä asemakaavan tavoitteisiin. Aluetyöryhmä on puoltanut hanketta ja poikkeamia kokonaisratkaisu huomioiden.

Poikkeamisten vuoksi kasvaneella rakennusoikeuden määrällä on hyvin pieni vaikutus koko alueen asukasmäärään, mihin vaikuttavat lukuisat tekijät. Kaupallisten- ja julkisten palvelujen mitoituksessa on reagoitu kasvavaan asukasmäärään suhteessa osayleiskaavaan sekä ensimmäisiin asemakaavoihin. Kaupallisia liiketiloja on edellytetty tontinluovutusehdoissa, vaikka niitä ei ole vaadittu asemakaavassa. Kruunuvuorenrannan keskeiset palvelut ovat vielä pääosin toteutumatta ja tulevat valitettavasti viivästymään johtuen muun muassa eri suunnitteluvaiheisiin ja toteutukseen liittyvistä valituksista. Kruunuvuorenrannan keskeisiin kortteleihin on myös sijoittumassa kirjasto sekä nuorisotilat uusina palveluina asemakaavoitusvaiheen jälkeen.

Rakennuksen kerrosluvun muutokset ovat vähäiset eikä niillä ole merkittäviä kaupunkikuvallisia vaikutuksia. Suunnitelmien mukainen ratkaisu säilyttää tontin kohdalla olevaa geologisesti arvokasta kallioalueen reunaa.

Rakennusoikeuden ylittäminen enintään 11,2 % ei muuta rakennukselle asemakaavassa osoitettua rakennusalaa, mutta mahdollistaa molempien rakennusten osalta päädyn ulottamisen kiinni asemakaavassa nuolella osoitettuun esitettyyn rakentamisalueen rajaan ja näin rakennusmassojen volyymit saadaan toteutettua asemakaavan kaupunkikuvallisten tavoitteiden mukaisesti.

Rakennukseen voidaan tehdä kaksi kellarikerrosta, sillä tontin olemassa oleva topografia on jyrkkä kalliorinne, joka nousee jyrkästi lähes tontin rajasta alkaen. Ratkaisu säilyttää tontin kohdalla olevaa geologisesti arvokasta kallioaluetta.

Keskikäytävän toteuttaminen mahdollistaa pihan puolelle asuntoja, joista avautuu näkymät kalliomaisemaan. Poikkeaminen lisää pienten asuntojen viihtyisyyttä ja tuo asumiseen avaruutta.

Liiketilan sijoittuminen alustavien suunnitelmien mukaisesti voidaan sallia. Ratkaisu tuottaa Koirasaarentien ja Hopeakaivoksentien kulmaukseen ja kaupunkikuvallisesti tärkeään aukioon riittävästi elävää ja viihtyisää ympäristöä. Kaupungin lähtökohdat kallioluolan hyödyntämiseen tulevaisuudessa ja luolan sisäänkäynnin tilavaraukset huomioiden tilat voidaan vähentää vaaditusta liiketilan määrästä.

Poikkeamiset pihan puoleisesta julkisivumateriaalista ja ei-istutettavan alueen päällystemateriaalista ovat asemakaavan tavoitteiden mukaisia.

Asemakaavan selostuksen liitteenä olevan korttelikortin mukaan ”Ensimmäisen kerroksen tiili on sävyltään muun julkisivun mukainen, mutta tulee olla ladonnaltaan tai struktuuriltaan eroava.” Tämä voidaan toteuttaa vaihtoehtoisesti Koirasaarentien ja Hopeakaivoksentien kulman päätyjen tehostemuurauksella.

Poikkeamat ullakon muotoilusta ja ilmanvaihtokonehuoneen sijoituksesta alustavien suunnitelmien mukaan tapahtuvat rakennuksen sisäpuolella eikä niillä ole kaupunkikuvallista vaikutusta. Palomuuria ei tarvitse toteuttaa sillä alustavien suunnitelmien mukaan sitä vastaava paloturvallisuustaso on saavutettavissa osastointiratkaisulla.

Poikkeamisen erityinen syy on tontin tarkoituksenmukainen rakentaminen.

Haettu toimenpide ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2024, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.