Poikkeaminen, Sörnäinen, tontit 10619/1, 10619/2, Kyläsaarenkatu 14, JMW-Research Oy

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 10. kaupunginosan (Sörnäinen) vesialuetta (kiinteistötunnus 91-408-1-0, josta muodostuvat tontit 10619/1 ja 10619/2) koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 11956 seuraavasti:

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Maksu

1 569,75 euroa

Hakija

JMV-Research Oy

Rakennuspaikka

10. kaupunginosan (Sörnäinen) vesialue (kiinteistötunnus 91-408-1-0, josta muodostuvat tontit 10619/1 ja 10619/2)

Hakemus

Hakija hakee lupaa 24 kelluvan asuinrakennuksen ja niitä yhdistävän laiturin (2 800 k-m²) rakentamiseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 11956 siten, että

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että rakennusoikeuden osalta hakemuksen mukaisin järjestelyin molemmille tonteille voidaan osoittaa sama rakennettavissa oleva kerrosala. Tonttien 10619/1 ja 10619/2 yhteenlaskettu kerrosala ei poikkea asemakaavassa osoitetusta kerrosalasta.

Hakija perustelee asuntojen lukumäärästä poikkeamista sillä, että rakennusten välisten paloteknisten etäisyyksien (8 metriä) noudattaminen edellyttää asemakaavassa esitettyä leveämpää rakennusalaa. Tonttien erittäin huono pohjarakennusolosuhde edellyttää rakennusten kiinnittämistä ankkurein ja ketjuin paalu- /pilarikiinnityksen sijaan. Matalan ruopattavan vedensyvyyden (3,6 m) vuoksi ankkureita ei voida sijoittaa rakennuksen alle vaan tietty toiminnallinen etäisyys tarvitaan. Vakioponttooneista voidaan taloudellisesti muodostaa kahden rinnakkaisen elementin muodostama perustus, jonka maksimikoko on 9 x 20 metriä. Useammalle asunnolle muodostettavia asemakaavassa osoitettuja a-2- ja a-3-rakennusaloja ei ole taloudellisesti perusteltua rakentaa.

Hakija perustelee asemakaavassa osoitetusta yleiselle jalankululle ja pyöräilylle varatun alueen sijainnista poikkeamista sillä, että laiturit rakennetaan uusien rakennusalojen mukaisesti, jolloin ne täyttävät asemakaavaselostuksen sekä pelastustyön mukaiset vaatimukset.

Hakija perustelee asemakaavassa viheristutuksin istutettavalle laiturille osoitetun rakennusalan sijainnista sillä, että istutusalueet rakennetaan 3,15 x 20 metriä kokoisten suorakulmaisten vakioponttooneiden päälle. Istutusalueet jaetaan kuudeksi pienemmäksi alueeksi, jotka sijoittuvat maisemallisesti perusteltuihin pisteisiin laiturireitin varteen. Kaksi heti laiturille tultaessa, kaksi laitureiden risteyksissä ja kaksi avattavan sillan pielessä. Istutusalueiden yhteenlaskettu pinta-ala on sama kuin asemakaavassa.

Hakija perustelee poikkeamista kelluvien asuntojen ja laitureiden ankkuroinnista sillä, että matalan ruopattavan vedensyvyyden 3,6 m vuoksi ankkureita ei voida sijoittaa rakennuksen alle vaan tietty toiminnallinen etäisyys tarvitaan. Koska pohjoiset rakennusalat sijoittuvat asemakaavassa sekä poikkeamisehdotuksessa tontin 10619/1 pohjoisreunaan kiinni, on niiden rakennettavuuden mahdollistamiseksi varattava 10 m leveä tontin pohjoisreunan pituinen alue ankkureiden ja ketjujen sijoittamiselle. Edellä mainitut rakenteet sijoittuvat merenpohjaan.

Hakija perustelee poikkeamista yhteiskäytössä olevien laitureiden palamattomien materiaalien määräyksestä siten, että yhteiskäytössä olevien laitureiden turvallisuus edellyttää reunalistaa, joka voidaan luontevasti rakentaa massiivipuusta. Laituriponttooneihin rakennetaan noin metrin levyinen kelluvia taloja palvelevia putkien ja kaapeleiden asennuskanaali. Huollettavuuden kannalta on tärkeää, että näihin asennuksiin päästään kohtuudella käsiksi. Laitureiden yleisilmeen kohentamiseksi noin metrin levyinen ponttoonin keskellä kulkeva kanaali katetaan massiivipuurakenteisella kannella. Puuosat käsitellään palonestoaineella niin, etteivät ne muodosta paloteknistä estettä asemakaavamääräyksestä poikkeamiselle.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 6.6.2012 vahvistettu asemakaava nro 11956. Asemakaavan mukaan rakennuspaikka on osoitettu vesialueella sijaitsevaksi korttelialueeksi (W/A-1), jolle saa sijoittaa kelluvia asuntoja ja niitä palvelevia laitureita, käyntisiltoja, kiinnitysjärjestelyjä, aallonmurtajia ja muita rakenteita. Tontin 10619/1 rakennusoikeus on 1 200 k-m² ja tontin 10619/2 on 1 600 k-m². Tontille on osoitettu rakennusalat a-1, a-2 ja a-3. Rakennusalan merkinnän jälkimmäinen luku osoittaa rakennusalalle rakennettavien asuntojen enimmäismäärän. Kelluvia asuntoja varten rakennettavat tukipilarit, laituri- ja kiinnitysjärjestelyt, käyntisillat ja terassit eivät saa ylittää korttelialueen rajoja. Yhteiskäytössä olevien laitureiden tulee olla palamatonta materiaalia.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu kantakaupungiksi (C2), jota kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena asumisen, kaupan ja julkisten palvelujen, toimitilojen, hallinnon, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä kaupunkikulttuurin alueena.

Nykytilanteessa rakennuspaikka on rakentamaton.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kirjeellä (19.5.2021). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia saatiin 1 kpl. Muistuttaja pyytää selvittämään, onko poikkeamishakemuksessa esitetty ankkurointiratkaisu puutteellinen. Muistuttajan mielestä ankkuroinnin muutoksesta ei ole mainintaa tontin 2 osalta. Muistuttaja mainitsee muistutuksessaan, että poikkeamishakemuksessa esitetty vastaavanlainen kerrosalamuutos tulee hyväksyä myöhemmin myös tonteilla 3 ja 4 haettavassa poikkeamishakemuksessa sekä suunnitelmat ja poikkeamiset pitää yhteensovittaa tonttien 1 ja 2 kanssa.

Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä annetuista muistutuksista ja lausunnoista. Hakijalta ei ole määräaikaan mennessä saapunut vastinetta. Hakija kuitenkin on ilmoittanut sähköpostitse (23.6.2021) ankkurointiin liittyen, että ankkuroinnissa on varauduttu 10 m:n etäisyyksiin rakennuksista ja laitureista siten, ettei ankkurointi ulotu naapuritontin puolelle. Asiassa ei siis ole tarvetta tontin 10619/3 puolelle ulottuviin rasitteisiin.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa rakennusoikeuden poikkeamisen osalta siten, että tontin 10619/1 rakennusoikeus ylittyy 200 k-m². Tontin 10619/2 osalta suunnitelmissa rakennusoikeus alittuu 200 k-m² ja tonttien 1 ja 2 rakennusoikeus on yhteenlaskettuna 2 800 k-m², kuten asemakaavassa on osoitettu. Tältä osin suunnitelma on asemakaavan tavoitteiden mukainen.

Alustava suunnitelma poikkeaa asemakaavassa määritellyistä sijainneista, rakennusalojen lukumäärästä ja rakennusalalle osoitetuista asuntojen enimmäismääristä siten, että tonteille 10619/1 ja 10619/2 saa rakentaa yhteensä 24 asuntoa (asemakaavassa osoitettu tontille 10619/1 8 asuntoa ja tontille 10619/2 14 asuntoa, yhteensä 22 asuntoa). Rakennusalojen muuttaminen ja asuntojen lukumäärän muutos ei olennaisesti muuta asemakaavan tavoitteita. Tontin 10619/2 osalta suunnitelmissa esitetty asuntojen lukumäärän muutos on 14 asunnosta 12 asuntoon. Rakennusten välisten paloteknisten etäisyyksien noudattaminen toteutuu alustavissa suunnitelmissa esitettyjen ratkaisujen näkökulmasta tehokkaammin ja taloudellisemmin.

Yleiselle jalankululle ja pyöräilylle varatun alueen sijainnista sekä rakennusalan sijainnista, jolle tulee rakentaa viheristutuksin istutettava laituri, voidaan poiketa siten, että ne rakennetaan nykyisten suunnitelmien mukaiselle sijainnille. Suunnitelmat ovat asemakaavan tavoitteiden mukaisia.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa kelluvien asuntojen ja laitureiden ankkuroinnista siten, että ankkurointi sijoittuu osittain korttelialueen ulkopuolelle. Matalan ruopattavan vedensyvyyden 3,6 m vuoksi ankkurointi tulee sijoittaa toiminnallisen etäisyyden päähän laturista.

Asemakaavan ja poikkeamishakemuksen mukaisesti pohjoiset rakennusalat sijoittuvat tontin 10619/1 pohjoisreunaan kiinni, jonka takia rakennettavuuden mahdollistamiseksi varattava 10 metriä leveä tontin pohjoisreunan pituinen alue ankkureiden ja ketjujen sijoittamiselle. Ankkurointi ei ulotu hakemuksen mukaisesti naapuritontin 3 puolelle eikä poikkeamisella ole haittaa naapureiden olosuhteisiin. Poikkeamiselle annetaan kuitenkin ehdoksi, että kelluvien asuntojen ankkurointi tulee toteuttaa siten, että ympäröivien vesialueiden tulee olla yleisessä käytössä. Mikäli ankkurointi ulottuu vesialueelle, ankkurointi tulee merkitä selkeästi.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa asemakaavassa yhteiskäytössä olevien laitureiden palamattomien materiaalien määräyksestä siten, että laiturien materiaalina käytetään osittain puuta. Laiturirakenteet voidaan poiketen asemakaavasta osittain rakentaa osin kyllästetystä puusta paloturvallisuutta vaarantamatta. Laiturin toteutuksesta puuosien osalta paloturvallisuusnäkökohdat tulee selvittää ja tarvittaessa neuvotella niistä pelastuslaitoksen kanssa erillisneuvotteluin.

Poikkeamisen erityinen syy on asemakaavan toteutumisen edistäminen.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2021, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.