Poikkeaminen, Konala, Konalantie 47, Kiinteistö Oy Konalaterra

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 32. kaupunginosan (Konala) korttelin 32039 tonttia 2 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 11852 seuraavasti ja seuraavilla ehdoilla:

Maksu

1 297 euroa

Hakija

Kiinteistö Oy Konalaterra

Rakennuspaikka

32. kaupunginosan (Konala) korttelin 32039 tontti 2

Hakemus

Hakija hakee lupaa muuttaa tontilla 32039/2 olemassa olevan rakennuksen katutason teollisuustiloja paljon tilaa vaativan erikoistavarakaupan myymälätiloiksi. Suunnitellun muutoksen laajuus on noin 3300 k-m². Tontti 32039/2 on voimassa olevassa asemakaavassa nro 11852 merkitty toimitilarakennusten korttelialueeksi. Myymälätilojen sijoittamista suunnittelualueelle ei ole kyseenomaisella tontilla voimassa olevassa asemakaavassa erikseen sallittu.

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että voimassa olevassa asemakaavassa suunnittelualue on toimitilarakennusten korttelialuetta (KTY), joka sallii mm. liiketilojen rakentamisen tontille. Nykyinen asemakaava ei salli suunnitellun mukaista vähittäiskauppaa, mutta viereisissä kortteleissa on vastaavantyyppisillä kaavamerkinnöillä samantyyppistä kauppaa ja palveluita. Helsingin yleiskaavassa ja Uusimaa 2050 vaihemaakuntakaavassa Konalalle on esitetty nykyisestä vahvistuvaa asemaa kaupan keskittymänä.

Suunnittelun muutoksen lähivaikutusalueella on nykyisin asukkaita noin 28 000 ja työpaikkoja 11 000. Koko vaikutusalueella asukkaita on 136 000 ja työpaikkoja 62 000. Vaikutusalueen väkimäärä ja siten myös ostovoima ovat selvässä kasvussa tulevaisuudessa.

Hanke sopii hyvin kaupungin tavoitteisiin alueen kehittämiseksi, ja vahvistaa Konalan asemaa kaupan keskittymänä yleiskaavan ja maakuntakaavan mukaisesti. Hankkeen tuoma kaupan lisäpinta-ala ja -myynti ovat pieniä Konalan nykyiseen monipuoliseen tarjontaan, vaikutusalueen ostovoimaan ja ostovoiman kasvuun nähden, joten kokonaisuudessaan suunnitellun muutoksen kaupalliset vaikutukset ovat vähäisiä.

Konalantie 47:n hanke tukee ja vahvistaa Konalan asemaa nykyisen tyylisenä monipuolisena kaupan keskittymänä, mutta sillä on vain vähäisiä vaikutuksia kaupan palveluverkkoon ja ostovoiman suuntautumiseen. Hanke vahvistaa pääosin Konalassa jo nykyisin edustettuja kaupan toimialoja, erityisesti halpatavaratalokaupan tarjontaa.

Hankkeella ei ole negatiivisia vaikutuksia kaupan palveluiden saavutettavuuteen. Hankkeen saavutettavuus on hyvä kaikilla liikennevälineillä, ja hanke vähentää myös kasvavan lähiasujaimiston tarvetta asiointiin kauempana sijaitseviin kaupan keskittymiin.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 9.12.2009 vahvistettu asemakaava nro 11852. Asemakaavan mukaan rakennuspaikalle saa sijoittaa julkisia palvelutiloja, liike-, toimisto- ja ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomia teollisuus- ja varastotiloja, opetus-, koulutus-, studio- ja näyttelytiloja, kokoontumistiloja, kahvila- ja ravintolatiloja sekä liikunta- ja vapaa-ajantoimintaa palvelevia tiloja.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu toimitila-alueeksi ja lähikeskusta-alueeksi (C3). Toimitila-aluetta kehitetään ensisijaisesti toimitilojen, tuotannon, varastoinnin, julkisten palveluiden ja opetustoiminnan sekä virkistyksen käyttöön. Merkinnän osoittamalle alueelle voidaan Konalassa osoittaa asemakaavassa sellaisia merkitykseltään seudullisia vähittäiskaupan suuryksikköjä, jotka kaupan laatu huomioon ottaen voivat perustellusta syystä sijoittua myös keskusta-alueen ulkopuolelle. Päivittäistavarakaupan suuryksiköitä ei sallita.

Lähikeskusta-aluetta kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena kaupan ja julkisten palveluiden, toimitilojen, hallinnon, asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalveluiden sekä kaupunkikulttuurin alueena. Rakennusten maantasokerrokset ja kadulle avautuvat tilat on keskeisillä paikoilla osoitettava pääsääntöisesti liike- tai muuksi toimitilaksi. Alue on kävelypainotteinen.

Uusimaa 2050 vaihemaakuntakaavassa Konala on merkitty vahvistuvaksi kaupan keskittymäksi. Maakuntakaavan mukaisessa mitoituksessa Konalaan voi sijoittua lähes 200 000 k-m² uutta kaupan pinta-alaa, mikä tekisi Konalasta yhden pääkaupunkiseudun ja koko Suomen suurimmista kaupan alueista. Nykyisin Konalassa on reilut 100 000 k-m² kaupan rakennuksia.

Suunnittelualueella sijaitsee nykyisin vuonna 1991 valmistunut teollisuuden tuotantorakennus. Rakennus on nelikerroksinen. Rakennuksen laajaan ja ylempiä kerroksia korkeampaan maantasokerrokseen sijoittuu nykyisin liike-, ravintola-, teollisuus- ja varastotiloja. Maantasokerroksen päälle sijoittuviin rakennussiipiin sijoittuu mm. toimisto- ja varastotiloja ja kehitysvammaisten päivätoimintakeskus. Osa rakennuksen tiloista on tällä hetkellä tyhjillään.

Suunnittelualue sijoittuu Konalan toimitila-alueen ja tällä hetkellä voimakkaasti kehittyvän lähikeskusta-alueen välimaastoon. Konalantie 47:n länsi- ja eteläpuolella on käynnissä kaksi kaavamuutosta, joissa olemassa olevia toimitila-, teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueita ollaan muuttamassa sekoittuneeksi asumisen ja liiketilojen alueeksi. Alueen länsipuolelle sijoittuvassa Konalankujan kaavamuutoksessa on tavoitteena mahdollistaa alueelle uutta asumista noin 40 000 k-m², uutta kivijalkaliiketilaa 1400 k-m² ja uusi, julkinen 200 lapsen päiväkoti. Alueen eteläpuolella sijoittuvassa Ristikon korttelin länsiosan kaavamuutoksessa on puolestaan tulossa n. 8600 k-m² uutta asumista ja noin 400 k-m² uutta kivijalkaliiketilaa.

Konalan alue on merkittävä autokaupan sekä ajoneuvoihin liittyvien tarvikkeiden ja palveluiden keskittymä pääkaupunkiseudulla. Lisäksi alueella on myös muuta erikoiskauppaa, pääosin tilaa vaativaa kauppaa sekä erilaisia palveluita. Konalantie 47 sijaitsee Konalan suurimmassa palvelukeskittymässä yhdessä kauppakeskus Ristikon, Motonetin, IKH:n, Varuste-netin ja S-marketin kanssa. Viime vuosina alueelle on keskittynyt myös urheiluun ja pukeutumiseen liittyvää kauppaa ja erilaisia liikuntatoimintoja (mm. Kiipeilykeskus Ristikko, Boulderkeskus, kuntosaleja).

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kirjeellä (10.5.2022). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia saatiin 1 kpl. Muistuttajalla ei ollut huomautettavaa suunniteltuun poikkeamiseen.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska hanke sopii hyvin kaupungin tavoitteisiin alueen kehittämiseksi, ja vahvistaa Konalan asemaa kaupan keskittymänä Helsingin yleiskaavan ja Uusimaa 2050 vaihemaakuntakaavan mukaisesti, mutta sillä on vain vähäisiä vaikutuksia ympäröivään kaupan palveluverkkoon ja ostovoiman suuntautumiseen. Poikkeamispäätöksen valmistelun aikana tehdyn kaupallisen selvityksen (Kaupallisten vaikutusten arviointi, Realidea 22.12.2021) mukaan hankkeen tuoma lisäpinta-ala ja -myynti ovat kohtuullisia vaikutusalueen ostovoimaan ja ostovoiman kasvuun nähden. Hankkeella ei ole negatiivisia vaikutuksia kaupan palveluiden saavutettavuuteen. Hanke täydentää ja tiivistää hyvin Konalan nykyistä työpaikka- ja kaupan aluetta.

Suunniteltu myymälätilan lisäys on vastaavanlaista kauppaa ja palveluja kuin Konalassa nykyisin sijaitsee: halpatavaratalokauppaa, jossa painottuvat erikoiskaupan eri toimialat. Suunniteltu tilaa vaativan erikoistavarakaupan piiriin kuuluva myymälä täydentää ja vahvistaa Konalan nykyistä kaupallista tarjontaa.

Liikenteellisen toimivuustarkastelun perusteella voidaan todeta, että suunnitellun muutoksen aiheuttamalla lisäliikenteellä ei ole merkittäviä vaikutuksia Vihdintien valoliittymiin, eikä hankkeen tuoma lisäliikenne aiheuta muutostarpeita alueen katu- ja liikenneverkon järjestelyille.

Poikkeamisen erityinen syy on olemassa olevan rakennuksen tarkoituksenmukainen hyödyntäminen ja alueen kokonaissuunnitelman toteutumisen edistäminen.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2022, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.